行业核心观点 - 产业新城运营商正处于向产业运营服务和金融资本驱动转型的关键阶段 盈利能力因产业投资而波动 融资渠道因产业基金和REITs而拓宽 [1] - 产业定位、招商和培育模式向精准化、数字化和生态化升级 聚焦新质生产力和全生命周期服务 [2] - 行业发展趋势体现为加深合作、激活存量和轻重并举的战略 以应对市场供需和提升运营效率 [3] 盈利能力 - 产业新城运营商净利润波动较大 产业投资成为净利润重要来源但存在周期性和不确定性 [1] - 部分企业因重点核心区域资产占比较高 并转型资产运营服务 业绩相对稳定 [1] 融资能力 - 行业加速构建产业基金矩阵 通过“政府引导+市场运作”模式推动科技、产业与金融深度融合 [1] - 产业园REITs发展势头强劲 全年新增申请、上市及扩募产品速度较去年明显加快 [1] 产业定位 - 产业定位从“泛化”转向“细分” 从“传统制造”升级至“新质生产力” 借助区域禀赋和政策实现差异化 [2] - 通过技术创新、绿色转型和数字化赋能 形成以科技创新为核心的经济增长模式 [2] 产业招商 - 产业招商进入“精准化、资本化、生态化”新阶段 产业链招商从单一企业引入转向全链条生态构建 [2] - 招商模式从经验驱动转向数据驱动 产业图谱成为科学规划核心工具 [2] 产业培育 - 产业培育转向以金融资本为纽带、产业运营为核心、生态构建为基底的创新模式 [2] - 运营商提供全生命周期服务赋能 构建涵盖企业孵化、产业升级、生态优化的价值闭环 [2] 发展趋势 - 运营商协同合作频繁 搭建政府、企业、科研、金融等多方平台 推动政策链、创新链、产业链深度耦合 [3] - 老旧园区改造机遇从建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建 [3] - 轻重并举是重要发展战略 通过资源整合实现“资产持有”与“服务输出”的协同效应 形成闭环生态 [3] 市场与运营策略 - 新产业园区开发需充分尊重市场 了解供需情况和潜在客户需求特点及量级 [3] - 产业园区运营服务至关重要 硬件投入与软性服务缺一不可 避免同质化价格竞争和资产低效闲置 [3] - 专业运营能力是关键 以联东集团为例 在全国90多城市自建运营520多个园区 管理输出服务150多个园区 基本实现满园运营 [3]