房地产投资核心逻辑 - 房地产价值长期取决于人口流动趋势，"短期看政策，中期看金融，长期看人口"是行业核心判断标准 [1] - 人口密集度与房价天花板呈正相关，东京、首尔等国际案例显示人口流入城市房价具备持续上涨动能 [11] - 人口聚集通过住房需求增加（如北上广深房价从千元级跃升至5-6万元/㎡）和经济活动正反馈（基建/公共服务升级）双重驱动房价 [12][13] 四大核心城市群发展现状 京津冀城市群 - 2024年区域GDP达11.5万亿元（2013年的2.1倍），北京/天津/河北GDP增速分别达5.2%/5.1%/5.4%，均超全国均值 [3] - 以北京、天津为核心覆盖11市，辐射北方多省，定位北方经济龙头和世界级城市群 [3] 长三角城市群 - 2024年GDP总量33万亿元（占全国1/4），上海GDP突破6万亿元（常住人口2500万+） [5] - 杭州（互联网电商）与苏州（制造业）形成产业互补，高端人才吸引力显著 [5] 珠三角城市群 - 9市GDP合计14万亿元，深圳（3.8万亿）、广州（3.1万亿）双核驱动，东莞/佛山构成制造业集群 [7] - 2024年实际利用外资增速7.3%，粤港澳大湾区国际化优势突出（金融/科技/贸易） [7] 成渝城市群 - GDP从2023年8.2万亿增至2024年8.6万亿，重庆、成都作为西部引擎持续吸纳中西部人口 [9] 产业导向的购房策略 - 金融业优先考虑上海/深圳，互联网选择杭州/深圳，制造业聚焦苏州/重庆/东莞 [15] - 生活品质导向推荐广州/成都，年轻群体建议初期租房积累资本 [15] - 购房决策需结合职业发展、城市产业结构和人口流动趋势，居住属性为主、资产增值为辅 [17]

楼市分化与人口流动趋势 - 核心城市与周边城市房价表现差异显著 2018年同期购房案例显示深圳房产增值200多万而惠州房产亏损80万 [2] - 人口持续流入的城市房价支撑力强 人口流失城市房产流动性急剧下降 [3] 人口流入核心城市群 长三角城市群 - 上海2024年GDP达5.3万亿 杭州聚集互联网巨头 苏州工业园区入驻全球500强制造企业 形成财富聚集效应 [6] 京津冀城市群 - 北京GDP超4.5万亿 常住人口2200万 央企总部与科研机构密集 天津依托港口及制造业 石家庄承接产业外溢 [7] 珠三角城市群 - 深圳聚集华为腾讯等企业 广州具备完整产业链 东莞佛山作为世界工厂吸纳蓝领工人 毗邻港澳区位优势显著 [9] 成渝及中西部城市 - 成都2024年新增常住人口28万带动房价逆势上涨 重庆电子信息产业吸引京东方落户 武汉光谷聚集120万科创人才 长沙推进产业升级 [10] 人口密度与房价正反馈机制 - 东京占日本总人口30% 23区新建公寓均价连续两年超1亿日元 2024年达1.1181亿日元 [12] - 首尔占韩国人口50% 房价达1200万韩元/㎡ 年涨幅20% [12] - 深圳因人口持续涌入 当前住宅均价达5.67万元/㎡ [15] 房企与土地市场动态 - 杭州土拍溢价率突破65% 反映开发商对人口流入城市购房潜力的预期 [14] 房产配置策略 - 优先一线城市核心区次新盘 保值增值能力更强 [17] - 关注强二线政策红利区（如武汉光谷东）资源投入将反映至房价 [17] - 规避三四线超高层老房及郊区盘 人口流失导致流动性枯竭风险 [17]