城市群的定义与发展历程 - 城市群是指在特定地域范围内的若干城镇，依托发达的基础设施网络形成的空间组织紧凑、经济联系紧密的群体 [1] - 19世纪中期英国城市化率超50%时出现英格兰中部城市群，20世纪中期美国城市化率超50%时形成大西洋沿岸城市带，21世纪初世界城市化率超50%后城市群成为经济社会发展重要载体 [1] 中国城市群发展现状 - 中国19个城市群承载全国70%以上人口，贡献80%以上GDP [2] - 珠三角、长三角已成为相对成熟的世界级城市群，京津冀、山东半岛等7个城市群处于快速成长阶段，北部湾等5个城市群初步形成，黔中等4个城市群处于萌芽状态 [2] - 2015-2024年粤港澳大湾区人口增长率最高，珠三角、京津冀、长三角科技创新领先，2024年呼包鄂榆、长三角、珠三角人均GDP居全国前列 [2] 城市群发展面临的挑战 - 地方保护、市场分割导致"断头路""自循环""孤独岛"现象 [3] - "内卷式"竞争造成区域公共产品供给效率低下，重复建设导致产业雷同和产能过剩 [3] - 过度集聚导致"规模不经济"，过度扩散增加交互成本 [3] 城市群发展机遇与成效 - 2015-2024年中国城市群竞争力增长量是非城市群的1.3倍，非中心城市竞争力增速达中心城市的1.2倍 [4] - 2024年中国常住人口城镇化率达67%，智能化技术为城市群发展提供大数据、实时监测等支持 [4] 城市群发展优化路径 - 加快协同发展：统筹区域公共产品，促进超大特大城市核心功能提升，推动大中小城市一体化联动 [4] - 打造多层次体系：高端要素向高能级城市群集中塑造领先优势，中低端要素向低能级城市群分散集聚形成成本优势 [5] - 构建科学治理体系：建设全国统一大市场，完善协同机制，建立收益分享和成本分摊机制，加快智能化技术应用 [5][6]

房地产投资核心逻辑 - 房地产价值长期取决于人口流动趋势，"短期看政策，中期看金融，长期看人口"是行业核心判断标准 [1] - 人口密集度与房价天花板呈正相关，东京、首尔等国际案例显示人口流入城市房价具备持续上涨动能 [11] - 人口聚集通过住房需求增加（如北上广深房价从千元级跃升至5-6万元/㎡）和经济活动正反馈（基建/公共服务升级）双重驱动房价 [12][13] 四大核心城市群发展现状 京津冀城市群 - 2024年区域GDP达11.5万亿元（2013年的2.1倍），北京/天津/河北GDP增速分别达5.2%/5.1%/5.4%，均超全国均值 [3] - 以北京、天津为核心覆盖11市，辐射北方多省，定位北方经济龙头和世界级城市群 [3] 长三角城市群 - 2024年GDP总量33万亿元（占全国1/4），上海GDP突破6万亿元（常住人口2500万+） [5] - 杭州（互联网电商）与苏州（制造业）形成产业互补，高端人才吸引力显著 [5] 珠三角城市群 - 9市GDP合计14万亿元，深圳（3.8万亿）、广州（3.1万亿）双核驱动，东莞/佛山构成制造业集群 [7] - 2024年实际利用外资增速7.3%，粤港澳大湾区国际化优势突出（金融/科技/贸易） [7] 成渝城市群 - GDP从2023年8.2万亿增至2024年8.6万亿，重庆、成都作为西部引擎持续吸纳中西部人口 [9] 产业导向的购房策略 - 金融业优先考虑上海/深圳，互联网选择杭州/深圳，制造业聚焦苏州/重庆/东莞 [15] - 生活品质导向推荐广州/成都，年轻群体建议初期租房积累资本 [15] - 购房决策需结合职业发展、城市产业结构和人口流动趋势，居住属性为主、资产增值为辅 [17]