中国城市新增住房需求趋势分析 核心观点 - 中国城市新增住房需求在2015年前后达到峰值，未来将维持在每年略低于500万套的水平 [2][7] - 需求下降受人口减少、城镇化放缓、家庭规模缩小、棚改效应及房地产投资属性逆转共同影响 [2][3][4][5][6][7] 人口因素影响 - 人口增长对住房需求贡献由2010-2019年年均+150万套转为2020-2029年年均-50万套，2030-2039年进一步降至-140万套 [3] - 家庭规模缩小推动需求：2010-2019年年均贡献140万套，2020-2029年升至180万套，2030-2039年达210万套 [5] 城镇化进程 - 城镇化率从2024年67%升至2030年70%，年均增速放缓至0.5个百分点 [4] - 城镇化对住房需求贡献从2010-2019年年均640万套降至2020-2029年380万套，2030-2039年280万套 [4] 棚改与拆迁需求 - 2015-2018年棚改年均拆迁600万套，为自然拆迁率两倍，占同期新房销售40% [6] - 未来拆迁需求从2010-2019年年均470万套降至2020-2029年270万套 [6] - 政策转向房屋翻新改造，城中村改造以修缮为主 [6] 房地产投资属性变化 - 2010-2019年投资需求占总需求24%，2021年达峰值570万套 [7] - 2025-2030年投资需求转为负值，年均-180万套，2030-2039年为-120万套 [7] - 二手空置房释放可能挤压新房需求 [7] 综合需求预测 - 2010-2019年城市年均新增住房需求940万套，2025-2030年降至410万套，2030-2039年350万套 [5][7]