行业核心观点 - 运营能力决定资产流动性，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方更易获得证券化市场资本青睐 [2] - 住房租赁行业政策导向从单一供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质及需求适配的体系化治理 [5] - 尽管保租房REITs二级市场出现阶段性调整，但政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市资产的高出租率与现金流稳定性使其成为抗周期优质配置标的 [8] 政策环境 - 2025年9-10月中央及地方政策聚焦政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面 [2] - 金融支持力度持续加大，截至2025年9月累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等"三大工程"提供资金支持超过1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长率达52% [4] - 住建部明确通过加快构建房地产发展新模式、推进"好房子"建设等举措推动行业健康发展 [3] - 地方层面聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节，政策环境日趋成熟 [5] 二级市场表现 - 2025年10月20日，8只已上市保租房REITs全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254% [7] - 近一月内8只REITs均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间，近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676% [8] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，本次可供分配金额1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97% [8] 金融动态与产品创新 - 行业金融端呈现工具多元适配特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等产品齐头并进 [9] - 建信住房租赁基金发起的持有型不动产ABS完成首次扩募，成为全市场首单落地项目，扩募规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍 [13][14] - 住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃，福州新投、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs稳步推进 [10] 项目运营与资产表现 - 华夏基金华润有巢REIT拟扩募资产有巢马桥项目在2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90% [12] - 自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，华夏基金华润有巢REIT累计实现营业收入约2.12亿元，累计可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元 [13] - 华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间 [13] - 建信长租ABS底层资产南京临江青奥站社区于2024年3月开业，7月出租率即提升至97% [14]