行业核心观点 - 运营能力决定资产流动性，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方更易获得证券化市场资本青睐 [2] - 住房租赁行业政策导向从单一供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质及需求适配的体系化治理 [5] - 尽管保租房REITs二级市场出现阶段性调整，但政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市资产的高出租率与现金流稳定性使其成为抗周期优质配置标的 [8] 政策环境 - 2025年9-10月中央及地方政策聚焦政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面 [2] - 金融支持力度持续加大，截至2025年9月累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等"三大工程"提供资金支持超过1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长率达52% [4] - 住建部明确通过加快构建房地产发展新模式、推进"好房子"建设等举措推动行业健康发展 [3] - 地方层面聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节，政策环境日趋成熟 [5] 二级市场表现 - 2025年10月20日，8只已上市保租房REITs全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254% [7] - 近一月内8只REITs均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间，近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676% [8] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，本次可供分配金额1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97% [8] 金融动态与产品创新 - 行业金融端呈现工具多元适配特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等产品齐头并进 [9] - 建信住房租赁基金发起的持有型不动产ABS完成首次扩募，成为全市场首单落地项目，扩募规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍 [13][14] - 住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃，福州新投、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs稳步推进 [10] 项目运营与资产表现 - 华夏基金华润有巢REIT拟扩募资产有巢马桥项目在2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90% [12] - 自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，华夏基金华润有巢REIT累计实现营业收入约2.12亿元，累计可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元 [13] - 华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间 [13] - 建信长租ABS底层资产南京临江青奥站社区于2024年3月开业，7月出租率即提升至97% [14]

产品发行与市场意义 - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于2024年9月30日在上交所完成首次扩募，是全市场首单此类扩募项目[1] - 本次扩募的成功发行标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径，提高了产品的持续扩容能力[1] - 扩募以南京两个保租房项目作为底层资产，扩募募集规模为4.53亿元[1] 产品结构与市场表现 - 该专项计划于2024年7月2日设立，首期产品规模为11.7亿元，本次扩募后累计认购金额达到27.28亿元[1] - 本次扩募认购倍数为7.8倍，吸引了银行理财、券商、保险、资管机构等多元化投资人参与[1][2] - 产品采用市场化询价机制进行簿记发行，最终实现溢价发行，吸引了33家投资人积极参与[2] 机制创新与行业影响 - 本次扩募在发行定价、询价簿记、合并挂牌等方面实现机制创新，为后续同类项目做出良好示范[1] - 市场化询价机制将定价权交给市场，是持有型不动产ABS扩募机制的一次有益创新，为持续扩募及二级市场交易奠定基础[2] - 持有型不动产ABS定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环和盘活存量资产的重要创新工具[2] 市场建设与未来发展 - 上交所在全市场率先设计、培育并推动该创新试点落地，实现了商业物业、保租房等多种资产类型零的突破[2] - 交易所将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设，培育更多项目，打造产业平台，推进扩募落地[3]

产品与交易概述 - 建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划于9月30日完成首次扩募 成为市场首单持有型不动产ABS扩募项目 [1] - 该专项计划去年7月2日设立 首期产品规模为11.7亿元 本次扩募募集规模4.53亿元 扩募完成后总规模达16.23亿元 [1] - 本次扩募以南京两个保租房项目作为底层资产 累计认购金额27.28亿元 认购倍数达7.8倍 [1] 市场意义与创新 - 该项目的成功扩募标志着持有型不动产ABS正式打通扩募路径 为专业资产管理机构利用该产品打造“募投管退”闭环提供了重要范本 [1][2] - 持有型不动产ABS定位于权益型ABS 又称“机构间REITs” 是构建多层次REITs市场的重要一环 [2][7] - 上交所结合产品创新实践 提出了信息披露、激励约束、流动性支持等“六大创新机制”安排 “持续扩募机制”是其中最后一块拼图 [3] 底层资产与运营 - 扩募后“建信长租”底层资产扩充为六个项目 分别位于上海、杭州、武汉、南京等城市 产品辐射区域提升 增强了整体资产包的运营稳定性 [3] - 截至2025年上半年 建信住房租赁基金累计收购项目30余个 位于北京、上海、广州、南京等核心城市 资产规模超160亿元 提供近3万间长租公寓 [7] - 底层资产的运营表现和信息披露是二级市场流动性提升的基石 计划管理人按季度披露资产管理报告、评估报告等 [4] 发行定价与投资者关系 - 本次扩募采用市场化询价机制进行簿记发行 将定价权充分交给市场 最终实现产品溢价发行 [5][6] - 扩募吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等33家投资人的积极参与 投资人类型进一步丰富和多元化 [1][6] - 在发行过程中 计划管理人安排了数十场路演 并组织了多次线上线下业绩说明会 与投资者进行了充分沟通 [4] 二级市场表现 - 截至9月30日 “建信长租”二级市场累计成交逾10亿元 交易笔数超过93笔 新增投资人16家 产品流动性日益加强 [3] - 共有5家做市商参与了该产品的询报价和做市 为产品提供二级市场流动性并发挥价值发现功能 [3] 未来发展 - 公司未来将通过持有型不动产ABS平台 持续将培育成熟的资产推向资本市场 吸引更多社会资本参与住房租赁市场 [3][7] - 上交所表示将持续大力推动持有型不动产ABS市场建设 为市场培育更多项目 打造产业平台 推进扩募落地 [7]