保租房REITs市场加速发展 - 保租房REITs市场正式进入“首发+扩募”并行阶段，行业步入加速扩容新周期[2] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前还有3家REITs在扩募进程中[2] - 在2.6亿租赁人口市场基本盘支撑下，叠加保租房项目价格和区位优势，项目运营保持稳健，为后续新发REITs提供充足资产储备[2] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT[2][4] - 华润有巢REIT扩募拟发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元，扩募可配售份额数量不超过5.5亿份[5] - 拟购入底层资产有巢马桥项目拥有1600套租赁住房，截至2025年6月末出租率为96.1%[5] - 华夏北京保障房REIT于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目[5] 扩募的战略意义与市场反应 - 扩募能为底层资产增加活力，让资产维系收益率良好状态[6] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最好时进行扩募[6] - 华润有巢REIT扩募前2025年和2026年净现金流分派率预测值为2.95%，新项目预测值分别为3.50%和3.61%，预计将整体分派率提高到3.17%和3.22%[7] - 受扩募影响，租赁住房REITs板块曾出现整体1.43%涨幅，其中华润有巢等扩募概念REITs涨幅在2.33%至4.32%之间[7] 市场基本面与需求支撑 - 中国拥有2.6亿租赁人口的市场基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人[9] - 受晚婚晚育与家庭小型化影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年[9] - 2025年第二季度，各保租房REITs项目平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于行业5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位[9] 二级市场表现与行业前景 - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位[10] - 8只保租房公募REITs平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9%[10] - 《住房租赁条例》正式施行统一行业规则，稳定市场预期，为资本进入和资产扩募奠定基础[10] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动市场规模扩张，在低利率和“资产荒”环境下，作为优质配置型资产将持续受青睐[2][12]

保租房REITs市场发展态势 - 行业正式进入“首发+扩募”并行阶段，步入加速扩容新周期 [1][3] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前仍有3家REITs在扩募进程中 [1] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张 [1][8] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT [1][2] - 华润有巢REIT本次扩募拟发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元，可配售份额不超过5.5亿份 [2] - 华夏北京保障房REIT已于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [2] - 红土深圳安居、中金厦门安居和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募计划 [2] 扩募的动因与效果 - 扩募能为底层资产增加活力，维系良好收益率状态 [3] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最佳时进行扩募 [3] - 华润有巢REIT扩募购入的项目净现金流分派率预测值为3.50%和3.61%，预计将整体分派率从2.95%提高至3.17%和3.22% [4] - 扩募受市场欢迎，华夏北京保障房REIT扩募完成当周，租赁住房REITs板块整体上涨1.43% [4] 市场表现与回报 - 受扩募概念影响，华润有巢、红土深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居当周涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33% [5] - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位 [7] - 8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9% [7] 底层资产与市场需求支撑 - 市场拥有2.6亿租赁人口的基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人 [6] - 保租房项目2025年第二季度平均单位月租金同比正增长1.6%，优于行业平均水平5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位 [6] - 多地启动存量商品房收储计划转为保租房，为REITs提供了充足、可持续的底层资产来源 [7] 政策与宏观环境 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则 [7] - 低利率和“资产荒”环境推动保租房REITs作为优质配置型资产持续受到青睐 [1][8] - 保租房REITs具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，成为机构投资者资产配置的“压舱石” [8]

行业核心观点 - 运营能力决定资产流动性，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方更易获得证券化市场资本青睐 [2] - 住房租赁行业政策导向从单一供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质及需求适配的体系化治理 [5] - 尽管保租房REITs二级市场出现阶段性调整，但政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市资产的高出租率与现金流稳定性使其成为抗周期优质配置标的 [8] 政策环境 - 2025年9-10月中央及地方政策聚焦政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面 [2] - 金融支持力度持续加大，截至2025年9月累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等"三大工程"提供资金支持超过1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长率达52% [4] - 住建部明确通过加快构建房地产发展新模式、推进"好房子"建设等举措推动行业健康发展 [3] - 地方层面聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节，政策环境日趋成熟 [5] 二级市场表现 - 2025年10月20日，8只已上市保租房REITs全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254% [7] - 近一月内8只REITs均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间，近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676% [8] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，本次可供分配金额1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97% [8] 金融动态与产品创新 - 行业金融端呈现工具多元适配特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等产品齐头并进 [9] - 建信住房租赁基金发起的持有型不动产ABS完成首次扩募，成为全市场首单落地项目，扩募规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元，累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍 [13][14] - 住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃，福州新投、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs稳步推进 [10] 项目运营与资产表现 - 华夏基金华润有巢REIT拟扩募资产有巢马桥项目在2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90% [12] - 自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，华夏基金华润有巢REIT累计实现营业收入约2.12亿元，累计可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元 [13] - 华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间 [13] - 建信长租ABS底层资产南京临江青奥站社区于2024年3月开业，7月出租率即提升至97% [14]

行业政策与法规环境 - 行业首部行政法规《住房租赁条例》于今年9月正式施行，标志着市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [2] - 制定条例目的包括补全租赁短板，完善租购并举的住房制度，并通过增加供给、规范市场及租购同权等政策支持扩大租赁市场空间 [2] - 条例实施推动行业发展为独立产业主体，使其正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程 [2] 行业地位与市场认知转变 - 行业从模糊边界走向产业显形，体现在对经济活动的贡献日益显著，以及市场机制优化和公众认知提升 [3] - 市场化长租房与保障性租赁住房推动行业经济地位增强，统计口径和测算体系完善为市场健康运行提供数据支持 [3] - 租赁产品多元化推动公众对住房租赁的认同度与信任度提升，市场透明度与规范性提高，服务向全周期生活支持拓展 [3] 金融创新与资本支持 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）于今年6月完成扩募，首单持有型不动产ABS（建信长租）于9月完成扩募 [4] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性 [4] 行业发展趋势与竞争核心 - 政策支持推动行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，政策环境优化将带来更多发展机遇 [3][4] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，企业需通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [4]

保租房REITs扩募进程 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 华夏北京保障房REIT扩募项目于2024年6月25日上市，为首单成功扩募项目，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][3] 行业运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度，保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，展现出抗压性 [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给支持 - 《住房租赁条例》于2024年9月15日正式施行，明确行业规则并稳定市场预期 [4] - 多地启动存量商品房收储计划并转为保障性租赁住房，加快项目入市节奏，为REITs提供充足底层资产 [4] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础，使风险边界更清晰 [4] 市场结构与金融工具发展 - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，提升资产组合分散度与管理效率 [7] - 资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市，区位优势明显 [7] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募互补的融资格局 [7] 投资逻辑与估值演变 - REITs评估逻辑从关注单个项目稳定性转向重视资产组合协同效应与风险对冲能力 [7] - 从以盈亏平衡为核心转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金（如保险、银行理财）与交易型机构（如券商资管）形成互补格局 [8]

行业动态与市场阶段 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][4] - REITs正逐步成为可持续扩募、动态管理的资产平台 [4] 运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5% [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给 - 《住房租赁条例》正式施行，统一行业规则并稳定市场预期 [5] - 多地存量商品房转保租房项目加速入市，为REITs和ABS提供充足、可持续的底层资产来源 [5] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础 [5] 融资渠道与市场结构 - 公募REITs与持有型不动产ABS并行发展，形成公募和私募相互补充的格局 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金与交易型机构形成互补格局 [8] - “长期资金稳底、活跃资金提效”的结构让REITs估值逻辑更理性 [8] 项目与资产特征 - 华夏基金华润有巢REIT本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [4] - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市 [7] - 新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [7] 估值逻辑演变 - 市场从关注单个项目稳定性转向重视资产组合的协同效应与风险对冲能力 [7] - 估值核心从以盈亏平衡转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场关注点从发行时的短期热度转向产品的长期回报与流动性 [7]

苏州恒泰租赁住房REITs 2025年度首次分红 - 实施2025年度首次分红，以2025年6月30日为收益分配基准日，可供分配金额1618.9万元，拟派发1618.5万元，派息比例达99.97% [2] - 每10份基金份额派发红利0.3237元 [3] - 报告期内（2025年4月25日至6月30日）基金收入2020.92万元，净利润442.57万元，经营活动产生的现金流量净额2336.04万元 [3] 苏州恒泰租赁住房REITs底层资产运营情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [3] - 租赁住房可供出租单元3571个，实际出租单元3410个，出租率达95.49% [4] - 租金单价水平为26.45元/月/平米，截至报告期末租金收缴率为99.87% [4] - 认购阶段网下倍数高达216.91倍，公众认购倍数达829.78倍，刷新历史纪录 [3] 保租房REITs行业整体表现 - 2025年以来保租房REITs可供分配金额整体实现平稳增长，2025年可分派金额年化完成率区间在92.8%至160.9% [2] - 2025年第二季度平均单位月租金同比实现1.6%正增长，优于百城住宅租赁指数同比均值（-3.5%）5.1个百分点 [6] - 部分已上市保租房REITs营收同比增长，如华夏北京保障房REIT上半年营收同比增长11.0%，第二季度同比增长20.4% [6] 保租房REITs市场扩容与发展 - 市场形成"首发+扩募"双轮驱动格局，多只已上市保租房REITs已提出扩募计划 [7] - 华夏北京保障房REIT扩募项目于2025年6月25日上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [7] - 万科集团、广州安居集团、杭州安居等多家企业积极推动保租房REITs发行工作，市场规模有望进一步扩容 [7] - 国家发改委通知将市场化租赁住房明确写入公募REITs新资产类型，但面临资产定价难度大、项目素质参差不齐等现实挑战 [8][9]

住房租赁市场现状 - 2025年以来市场化租金保持小幅下行态势 [1] - 保障房在C端刚需定位支撑下维持稳定运营 [1] - 经营表现巩固红利属性并推动市场估值稳定在C-REITs各板块最高位 [1] 保租房REITs发展前景 - 预计保租房REITs规模有望加速扩容 [1] - 住房需求具备刚性特征 [1] - 新政可能提升消费者对住房租赁市场的认可度 [1] - 租赁需求有望获得提升 [1] 供给结构变化 - 新增供给力度开始边际减弱 [1] - 供给方式向存量房改造转变 [1] - 供给方式向商品房收储转变 [1] - 供给方式向商改住方向转变 [1] - 这些转变为保租房REITs高质量发展铺路 [1] 投资价值评估 - 看好保租房REITs稳健运营的持续性 [1] - 派息稳定性巩固其配置价值 [1]

**行业与公司** REITs（不动产投资信托基金）市场 涵盖保租房 消费 高速公路 产业园 物流仓储 环保能源等多个细分板块 涉及华润商业REIT 华夏金茂REIT 首创奥莱REIT 易方达华为农贸日市场REIT 中金安徽高速 普洛斯 ESR等具体项目[1][11][12] **核心观点与论据** **市场整体表现与驱动因素** - REITs市场2025年第三季度持续震荡 中证REITs全收益指数下探至1050点 市场情绪疲弱[2] - 股债跷跷板效应显著 REITs与债券市场30日滚动相关性系数攀升至06-07（历史平均值不足02） 保租房品类交易逻辑与债券波动高度关联[1][2] - 估值经历调整但仍处中高位 前期攀升由情绪和资金面驱动 基本面改善不明显[1][2] - 一年内占配解禁规模约110亿元 日成交额仅6-7亿元 可能形成抛压 但大宗交易或平滑二级市场冲击[1][2] **细分板块基本面分化** - 保租房：2025年上半年可供分配金额稳定（仅红土深圳安居REIT因房产税增导致同比下滑7%） 市场化项目通过增值服务对冲压力（如华润有巢服务收入230万元占总收入13%） 扩募分派率提升约40个基点[8] - 消费：受益于消费政策及优质资产优势 收入同比跑赢社零表现 客流量上升 华润商业REIT扩募四单资产提升竞争力[9][10][11] - 高速公路：受路网分流影响（如护航勇 山高 深高速 国金铁建） 但货运周均通行量同比增3%带动货运占比高项目回暖[12] - 产业园：整体底部震荡 二线城市竞争压力大 出租率和租金同步下降 需关注区域竞争可控 租户景气度高（如芯片半导体）及优质发行人项目（如重庆两江 张江）[5] - 物流仓储：以价换量策略奏效（因资产稀缺性） 整租比例高项目（如京东 顺丰）出租率稳定 优先关注好资产加好管理人项目（如普洛斯 ESR）[6][7] - 环保能源：水务提价3%量价稳健 垃圾焚烧发电处理量同比降11%（受大兴分流影响） 水电与海风表现优（嘉实中国电建水电站发电量同比增8% 海风可供分配金额增45%） 光伏与火电发电量下行（鹏华深圳能源发电量同比降13%）[13] **投资者结构与行为** - 机构投资者占比平均97%（消费板块达99% 市政环保最低91%） 保租房和能源板块机构占比环比略降02-03个百分点[14] - 前十大持有人中券商自营占比46%（增7个百分点） 保险占比23%（降2个百分点） 产业资本占比19%（降012个百分点）[16] - 券商系资金偏好产权类和高分派率板块（产业园 仓储 保租房占比分别提升10点 8点 2点） 保险系减仓基本面承压板块（仓储物流和产业园占比降4-5点）[17] - 头部机构持仓规模增加 保险系11家机构持仓超5亿元 券商系14家超5亿元 内部分化显著（保险增仓2亿以上2家 减仓2亿以上4家 券商增仓2亿以上5家 增仓10亿以上10家）[18] - 前十大持有人集中度平均736%（环比降1点） 基本面承压板块（产业园 高速）集中度上升 消费 保租房 水电等受欢迎板块集中度下降[21] **其他重要内容** - 新进投资者包括泛资管产品部（信托 私募 券商资管等） 中小券商自营及产业资本 多来自战略配售基金[22] - 机构行为一致性可能导致短期波动 需加强公众投资者教育以提升持有人多样性[15] - 主力资金增减方向影响价格：险资净增7只REITs（平均涨幅37%） 净减15只（平均涨幅18%） 券商自营净增36只（平均涨幅17%） 净减15只（平均涨幅24%）[20]

保租房REITs市场热度与投资逻辑 - 保租房REITs因抗周期属性和较高分红率成为REITs市场热门投资品种，吸引保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等机构频繁考察 [2][3][4] - 金融机构投资标准聚焦年化分红率超过4%且稳定性强，同时关注运营方提升ROE的能力 [4] - 保租房REITs市值显著增长，截至2025年6月底，8只产品较发行价平均上涨约52%，总市值接近200亿元（发行规模130.93亿元） [4] - 城投宽庭保租房REIT上市后价格涨幅超40%，市值达42.72亿元，上半年年化分红率4.19%，较10年期国债收益率高出超200个基点 [5] 市场环境变化与机构担忧 - 租房市场价格持续下降（2025年上半年全国55城租金坪效同比降幅3.6%）和保租房供给量大幅增加（上半年22城新增供应10.45万套，同比上涨14.11%），导致机构对分红率可持续性产生顾虑 [6][8][9] - 投资机构要求按月提供运营数据，并实地考察周边房租价格和租客流动情况，以验证出租率（需超90%）和租金收入稳定性 [6][8] - 部分机构因担忧分红缩水而减持持仓，直至运营方通过非租金收入对冲策略才恢复信心 [18] 行业应对策略：扩募与运营优化 - 扩募成为提升分红率和运营绩效的核心手段，如华夏北京保障房REIT扩募9.46亿元，预测年化分派率4.11%；城投宽庭REIT启动扩募浦江社区和九星社区（出租率均超90%） [11][12] - 政策要求扩募项目运营时间原则上不低于3年，且需满足收益稳定性要求（最近3年平均EBITDA不低于未来3年平均预计EBITDA的70%），保租房REITs因收益稳定性较高更易符合条件 [13] - 运营方通过自动化服务降低开支、升级社区服务满足差异化需求（如高端市场改造、企业合作利用补贴政策），以拓宽获客并提升租金收入 [16][17][18] - 非租金收入（如社区消费场景共建）成为对冲租金打折影响的关键方式 [18] 投资机构态度转变 - 机构从关注抗周期叙事转向依赖实际运营数据验证，强调租金收入、出租率与分红率的稳定性 [18] - 资本将REITs视为"类权益资产"，长期持仓信心取决于运营绩效的持续提升能力 [18]