行业核心观点 - 中国房地产行业自2022年起进入调整周期，房价下行趋势从二三线城市蔓延至上海、深圳等一线城市，截至2025年10月调整仍在持续 [1] - 行业先驱王健林曾判断没有国家的房地产能兴旺超过50年，其在2019年战略性退出，将77座万达酒店以200亿元和13个文旅项目以400亿元出售 [1] - 未来中国城镇家庭将面临由供需失衡、高负债率和房屋空置率高带来的三大挑战 [3] 行业供需状况 - 全国房地产开发投资截至2025年9月同比下降13.9%，其中住宅投资下降12.9%，反映市场深层次供需失衡问题 [4] - 国内已有6亿栋房屋，理论上可容纳30亿人居住，96%的家庭拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产 [5] - 未来十年中国将有约4000万套住房面临无人继承的局面，现有存量住房足够未来十年使用，供大于求是事实 [5] 家庭负债与风险 - 2025年初中国居民债务总额突破200万亿元，人均负债达14万元，居民债务与可支配收入比率接近100% [6] - 城镇有负债家庭中，76.8%有住房贷款，户均贷款余额近40万元，占家庭总负债比重高达75.9% [6] - 刚需型房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别达24.2%、151.3%和33.0%，远超安全警戒线 [6] - 2025年前三季度全国房贷逾期率较2024年同期上升0.7个百分点 [7] 房屋空置情况 - 2025年中国城市住房平均空置率约为12%，其中一线城市平均7%，二线城市12%，三线城市高达16% [9] - 部分城市如南昌、廊坊、佛山空置率超过15%，部分三四线城市甚至达到20%以上 [9] - 空置率与城市发展阶段相关，例如南通老龄化人口比例23%对应空置率15%，深圳老龄化比例3.2%对应空置率5.3% [9] - 新建小区尤其是城市远郊楼盘空置率普遍偏高，加剧城市内部资源错配 [9] 政策与市场展望 - 住建部2025年重点推进"好房子"建设试点，提高住宅建设标准，浙江、广东等地推广现房销售试点和智能建造 [10] - 有观点认为2025年中国房地产将止跌回稳，形成新发展阶段的起点，市场可能进入更健康、理性的轨道 [10]