项目现状与改造背景 - 亦庄创意生活广场已停滞运营一年有余，除山姆会员店外商户已基本全部撤离，项目处于建筑公司招标阶段，具体改造方向尚未明确[1][3] - 项目改造工程正式启动，投资额超11亿元，设计招标已结束，改造计划将保留山姆会员店现有区域，其余部分进行大规模拆除与功能重构[3] - 项目衰落原因包括产权混乱矛盾导致商户经营环境恶化，以及区域内大型综合体增加带来的同质化竞争，使其日均3万人次的接待量优势被削弱[6] 改造规划与设计细节 - 改造后总建筑面积达11.49万平方米，其中地上规模10.94万平方米，建筑限高45米，设计招标范围涵盖方案设计、施工图设计及专项深化设计[4] - 拆除范围主要集中在主楼的一二层（不含山姆区域）、三四层全部区域以及演播厅、电影院等设施，通过清除现有装饰面层和非必要设施实现空间重构[3][4] - 投资方选择将"不确定性面积"清零，换成可模块化拆分的"白盒"空间，为后续策展、沉浸、餐饮、亲子等体验业态提供弹性载体[9] 区域竞争格局与挑战 - 亦庄商圈聚集多个商业体，同质化竞争激烈，例如龙玥城引入超50%区域首店，龙湖北京亦庄天街引入300多个品牌且超半数为区域首店[7] - 亦庄作为高端制造业与科创企业集聚地，现有商业供给难以匹配升级诉求，年轻高知家庭成为主力客群，对品质生活和亲子教育需求强烈[1][9] - 消费需求发生变化，从"大宗囤货"变为"精小体验"，客群要求商业空间成为融合消费、社交、文化、休闲的第三空间[9][10] 未来定位与发展策略 - 专家建议项目改造后形成"山姆+体验式业态"独特组合，跳出传统零售竞争红海，打造会员制社交商业空间[8][10] - 亦庄商圈被列为九大次级商圈之一，未来可承载市级旗舰项目，项目若保持每年20%以上内容更新率，有潜力从社区级跃升为特色目的地[9] - 商圈将走向差异化共生竞争，大族广场强化时尚潮流标签，龙玥城侧重家庭消费，改造后项目依托山姆基础实现差异化价值竞争[10]