房地产行业趋势与结构变化 - 城镇化率从2000年至2024年上升31个百分点至67%，但增速放缓，人均住房面积约40平方米[11] - 商品房销售面积从2021年18亿平方米降至2024年9.7亿平方米，接近腰斩，待售面积升至7.5亿平方米[11] - 房地产业增加值占GDP比重从高峰8.3%降至2024年6.3%，下降2个百分点[18] - 信息与计算机服务业占比连年提升至2024年4.7%[18] 经济影响与财政压力 - 2024年房地产业拖累GDP 0.26个百分点，2025年上半年转为拉动0.07个百分点[24] - 房地产和建筑业税收占一般公共收入比例从19%降至13%，土地财政依赖度从近30%降至17%[31] - 房地产开发投资2024年住宅投资占GDP比重降至5.6%，较日本3.3%和美国4.1%差距缩小[24] 居民部门风险暴露 - 居民住房资产占家庭总资产比重59.1%，高出美国28.5个百分点，户均住房资产187.8万元[32] - 房价每下降10%导致居民总资产缩水约6%，杠杆率被动提升[32] - 城镇居民住房拥有率96.0%，户均拥有住房1.5套，远高于美国63.7%[32] 就业与金融稳定 - 房地产业与建筑业就业合计占城镇非私营单位就业13%，较2018年下降五个百分点，直接影响就业约2147万人[37] - 个人住房贷款余额收缩，房地产开发贷款增速扁平，社融主要依赖政府融资支撑[42] 市场供需与库存 - 广义库存去化时间达86倍，较2015年高点高出60%，狭义库存去化周期约9.5个月[110] - 2025年1-7月百城土地成交总价同比增12.2%，但政府土地出让金收入同比降4.6%[92] - 土地储备专项债已发行3031亿元，覆盖4949块宗地，总规模5476亿元[92] 需求端长期压力 - 劳动力人口2014年达峰7.6亿，2024年降至7.3亿，减少2910万人[116] - 25-50岁购房主力人口占比从2015年41%降至2023年35%，年均减少约870万城镇人口[116] - 一线城市房价收入比显著偏高，但潜在购房群体集中于中高收入人群[128] 政策与周期定位 - 房地产政策基调转为"止跌回稳"，包括降首付、降利率及取消限购等措施[77][78] - 销售面积短周期可能已触底，但长周期仍向下，平均周期长度约3年[48][53] - 70大中城市房价总体于2021年三季度见顶，一线城市2023年二季度见顶[58][64] 国际经验与风险 - 日本房价下跌持续近二十年，美国次贷危机后下跌六年，中国下行时长预计短于日本[156][169][162] - 政策通过"保交楼"、专项债收储及房企债务重组化解风险，地产债违约只数下降[176][173] 需求中枢测算 - 未来住宅需求中枢合计约7.5-8亿平方米，包括刚需2.8-3亿、改善需求2.9亿、更新需求2亿平方米[177] 投资与储蓄背景 - 中国国民储蓄率均值42.2%，较发达国家高约20个百分点，房地产提供安全资产属性[145] - 租金收益率缓慢回升，但预期房价增长率为负，投资需显著高于无风险收益率[140]