核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力，其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心方案未获通过，但通过延长宽限期避免了立即违约，为后续谈判争取了时间[3][5][8] - 公司已进入偿债高压期，未来两年面临巨额债务到期，但账面资金远不足以覆盖短期债务，且资产处置与销售回款等自救手段面临挑战[10][11][12][22] - 大股东深圳地铁集团虽持续提供支持，但输血已设定上限并加强风控，表明外部援助并非无条件，公司最终需依靠自身完成债务“补天”[3][15][18][21] 债券展期进程与结果 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续议案的风向标[5] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信，对债权人最不利[6] - 第二次会议上，万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并承诺提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意，78.30%反对，未生效[8] - 然而，将债券原定5个工作日宽限期延长至30个交易日的议案获90.70%同意通过，新的宽限期截止日为2026年1月28日，避免了立即违约[8][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期召开持有人会议商讨展期，意味着公司在13天内需应对总额高达58.71亿元的本息兑付压力[11] 公司面临的财务与流动性压力 - 公司已进入偿债高压期，2026年有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[11] - 公司在境内债券市场存续公开债券13只，余额合计203.16亿元；境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元），将分别于2027年和2029年到期[12] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债规模高达8355亿元，一年内到期的非流动负债约为1278亿元，而同期货币资金仅为656.8亿元，不到短期债务的一半[12] - 国际评级机构标普在11月将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C”，认为公司流动性疲软，债务履行存在违约风险[12][13] - 自展期消息传出，公司多只债券价格大幅下挫，例如“21万科02”单日跌幅曾达57.62%[12] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在短短两年内累计提供了307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，是公司避免公开市场违约的关键保障[15] - 深圳地铁已深度介入公司管理，其原董事黄力平接棒成为万科集团董事长[15][18] - 然而，大股东支持并非无限，自2025年起新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额的资产抵质押担保[18][21] - 公司正通过资产处置尝试自救，2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元，但优质可变现资产正在快速减少，截至2025年上半年末，投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[22] - 销售端持续衰弱，2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%，公司同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损已超过770亿元[22]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的20亿元境内债核心方案未获债权人通过 但通过延长宽限期避免了立即违约 为后续谈判争取了时间[1][5][6] - 公司已进入偿债高压期 未来两年需应对超过190亿元的公开债券兑付压力 且账面资金远不足以覆盖短期债务 国际评级被连续下调[7][8][9] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持和深度介入 但援助已设定上限并附加严格担保条件 公司同时通过资产出售和销售回款进行自救 但资产处置空间收窄且销售大幅下滑 自救之路面临挑战[10][11][12][15][16] 债券展期进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 其展期结果被视为后续展期的风向标[2] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获得超过90%表决权同意的生效门槛 其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信 完全无人问津[2][3] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期内支付6000万元到期利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未通过[4][5] - 债权人以90.70%的投票同意将债券的宽限期从5个工作日延长至30个交易日 新截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约[5][6] 公司偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内 公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据 本息兑付总额达58.71亿元[7] - 2026年公司有超过120亿元境内债需要偿还 2027年则面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[7] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 将分别于2027年和2029年到期[8] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债8355亿元 一年内到期的非流动负债约1278亿元 而货币资金仅656.8亿元 远不足以覆盖短期债务[9] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 惠誉也将评级下调至“C” 反映其巨大的违约风险[9] 股东支持与公司自救 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 并深度介入公司管理 派驻董事长及多位高管[10][11] - 自2025年起 深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 公司已于12月11日质押一全资子公司100%股权给深圳地铁[12][13] - 公司通过资产出售回笼资金 2025年前三季度回笼现金约44亿元 但用于抵质押及担保的投资性房地产余额已高达800亿元 优质可变现资产快速减少[15] - 销售端持续恶化 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损超过770亿元[15]