核心观点 - 万科就“22万科MTN004”债券召开持有人会议，提出四项议案，核心目的是通过延长宽限期、调整本息兑付安排及提供增信等措施，避免在1月28日宽限期结束时发生违约 [2] 议案一：调整中期票据本息兑付安排 - **本金兑付展期**：本期中期票据本金兑付时间展期12个月，调整后于2026年12月15日偿付全部本金 [5] - **利息支付安排**：2025年12月15日到期的应付利息6000万元在宽限期（2026年1月28日）内支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [5] - **展期期间利率**：展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3.00%不变，新增利息随本金一同支付（利随本清） [5] - **提供增信措施**：公司承诺以持有的三家项目公司（深圳市荣兴、廊坊万恒盛业、北京友泰）的应收款质押，为本期票据未付本息提供增信担保，并承诺在议案通过后60个工作日内完成相关手续 [6] 议案二：延长本期中期票据宽限期 - **宽限期延长**：将本期中期票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日，宽限期届满日为2026年4月29日 [8] - **避免违约条件**：若在90个交易日的宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或经持有人会议豁免，则不构成违约 [8] 议案三：本期中期票据本息兑付安排调整 - **固定兑付安排**：对于参会并至少同意议案三或议案四中任一议案的每个持有人账户，公司将于2026年1月28日实施10万元的兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日期间不计息 [10] - **本金分期兑付**：本期票据本金（扣除固定兑付部分）的40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期一年至2026年12月15日兑付 [11] - **利息支付细节**：2025年12月15日到期的6000万元利息，以及分期兑付的40%本金在44天（2025年12月15日至2026年1月28日）内的利息，均于2026年1月28日支付，宽限期内未偿付利息不计复利 [12] - **展期利率**：剩余60%本金在展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）利率维持3.00%，利息随本金支付 [12] - **提供增信措施**：承诺以持有的三家项目公司应收款质押作为增信担保，手续安排同议案一 [13] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，按债券初始到期日顺序设定偿付安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [13] 议案四：延长宽限期及兑付部分本息 - **延长宽限期**：内容同议案二，将宽限期由30个交易日延长至90个交易日，届满日为2026年4月29日 [16] - **固定兑付安排**：内容同议案三，对符合条件的每个持有人账户于2026年1月28日兑付10万元，该部分本金在指定期间不计息，实际兑付本金按债权登记日与实际持有日的孰低原则计算 [17] - **本息兑付安排**：2025年12月15日到期的6000万元利息于2026年1月28日兑付，不计复利；本金（扣除固定兑付部分）的5%于同日兑付，该部分本金在2025年12月15日至2026年1月28日不计息，宽限期内未偿付本金按3.00%计息 [18] - **偿付顺序承诺**：承诺在后续兑付中按债券初始到期日顺序安排，保障本期票据偿付比例不劣于所有初始到期日晚于本期票据的债券 [18]

核心事件概述 - 上海浦东发展银行与交通银行作为召集人，就万科企业股份有限公司两笔合计57亿元人民币的中期票据召开持有人会议，审议展期等议案 [1] - 两笔债券分别为“22万科MTN004”（余额20亿元）和“22万科MTN005”（余额37亿元），票面利率均为3.00%，原定于2025年12月到期，现均寻求展期兑付 [1] - 会议设置了四项特别议案，涉及本金展期、宽限期延长、部分本息提前兑付及提供增信措施，所有议案需经超过90%表决权的持有人同意方可生效，表决截止日为2026年1月26日 [1][5] 债券具体条款与兑付安排调整 - “22万科MTN004”拟将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，“22万科MTN005”展期至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变 [2] - 两笔债券的应付利息（分别为6000万元和1.11亿元）需在2026年1月28日及2月10日前支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [2] - 议案三和议案四提出了部分本金提前兑付安排，对于参与会议并同意相关议案的持有人，公司将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付 [3][4] - 在部分兑付方案下，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”扣除固定兑付部分后的本金，40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期至原展期后的到期日 [4] 增信措施与偿付保障 - 公司承诺以旗下项目公司的应收款质押作为增信担保措施，涉及深圳市荣兴房地产开发有限公司等六家项目公司 [2] - 增信措施需在议案通过后60个工作日内完成担保登记，否则债权人可宣布本息立即到期 [2] - 公司承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，将按债券初始到期日排序，保障本期中期票据的偿付比例不劣于所有后到期的债券 [4] 宽限期条款修订 - 议案二和议案四拟将两笔票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日 [3][4] - “22万科MTN004”宽限期届满日拟定为2026年4月29日，“22万科MTN005”为2026年5月14日 [3] - 宽限期内若公司足额偿付、消除违约事件或获得持有人会议豁免，将不构成违约，且不设罚息、违约金及逾期利息 [3][4]

核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 12月22日规模20亿元的“22万科MTN004”展期被否[2] 12月26日规模37亿元的“22万科MTN005”展期方案再次未获通过[2][3] - 两次会议均仅通过延长宽限期议案 为万科争取到1个月缓冲时间 “22万科MTN005”将宽限期由5个工作日延长至30个交易日[3][4] “22万科MTN004”届满日延后至2026年1月28日[4] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组” 并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”[2][5] 展期方案表决详情 - “22万科MTN005”五项展期相关议案均未达到90%的生效门槛[3] - 议案一（无增信展期12个月）仅获1.76%支持率 反对率达96.81%[3] - 议案二（兑付1.11亿元利息并增设增信）支持率为3.19%[3] - 仅议案六（延长宽限期）以92.11%的支持率获得通过[4] 市场反应与债务压力 - 市场信心流失 万科多只境内债券价格已跌至面值的25%左右[4] - 具体债券价格：“21万科04”为26.67元 “21万科02”为26.6元 “21万科06”为25.37元 “22万科04”为23.53元 “22万科06”为23.5元 “22万科02”为23.4元[4][5] - 公司存续债券规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模达157.53亿元[7] 公司策略与应对 - 公司意图“以时间换空间” 在紧迫窗口期内加速变卖资产换取现金流并争取债务重组谈判机会[2][8] - 资产变卖速度加快 部分交易付款日期集中在2025年底至2026年初 例如北京万科云庐等项目出售底价2541万元 要求六个月内付全款[9] - 公司可能在未来六个月内启动困境债务置换或重组[6] 增信措施与核心矛盾 - 展期失败核心矛盾在于万科庞大的合作开发模式[2] - 公司解释因合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于为集团总部债务增信[2][13] - 在股权增信层面 万科已将所持55.8%的万物云股份质押 后续操作空间有限[12] - 在不动产层面 截至2025年上半年末 投资性房地产账面价值1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额为800亿元 占比58.2%[12] 财务结构分析 - 万科“少数股东权益”长期占“所有者权益”总额40%左右 2025年三季度少数股东权益为1253亿元 股东权益为3010亿元 占比达41.63%[13] - 2022年至2024年 少数股东权益分别为1623亿元、1521亿元、1362亿元 占股东权益比例分别为40%、37.75%、40.18%[13] - 从销售口径看 部分新增项目权益比例在50%~60%之间 例如天津海港城南地块权益比例60% 广州南站中央商务区13号地块权益比例56.95%[14]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力，其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心方案未获通过，但通过延长宽限期避免了立即违约，为后续谈判争取了时间[3][5][8] - 公司已进入偿债高压期，未来两年面临巨额债务到期，但账面资金远不足以覆盖短期债务，且资产处置与销售回款等自救手段面临挑战[10][11][12][22] - 大股东深圳地铁集团虽持续提供支持，但输血已设定上限并加强风控，表明外部援助并非无条件，公司最终需依靠自身完成债务“补天”[3][15][18][21] 债券展期进程与结果 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续议案的风向标[5] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信，对债权人最不利[6] - 第二次会议上，万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并承诺提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意，78.30%反对，未生效[8] - 然而，将债券原定5个工作日宽限期延长至30个交易日的议案获90.70%同意通过，新的宽限期截止日为2026年1月28日，避免了立即违约[8][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期召开持有人会议商讨展期，意味着公司在13天内需应对总额高达58.71亿元的本息兑付压力[11] 公司面临的财务与流动性压力 - 公司已进入偿债高压期，2026年有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[11] - 公司在境内债券市场存续公开债券13只，余额合计203.16亿元；境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元），将分别于2027年和2029年到期[12] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债规模高达8355亿元，一年内到期的非流动负债约为1278亿元，而同期货币资金仅为656.8亿元，不到短期债务的一半[12] - 国际评级机构标普在11月将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C”，认为公司流动性疲软，债务履行存在违约风险[12][13] - 自展期消息传出，公司多只债券价格大幅下挫，例如“21万科02”单日跌幅曾达57.62%[12] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在短短两年内累计提供了307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，是公司避免公开市场违约的关键保障[15] - 深圳地铁已深度介入公司管理，其原董事黄力平接棒成为万科集团董事长[15][18] - 然而，大股东支持并非无限，自2025年起新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额的资产抵质押担保[18][21] - 公司正通过资产处置尝试自救，2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元，但优质可变现资产正在快速减少，截至2025年上半年末，投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[22] - 销售端持续衰弱，2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%，公司同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损已超过770亿元[22]

万科债券持有人会议结果 - 万科一笔20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期第二次持有人会议结果出炉 议案2（调整本息兑付安排）未获通过 但议案1和议案3获得通过 [2] - 议案1（豁免会议程序时限要求）获得通过 同意票有效表决权数额为1824万 占总表决权91.20% 反对票占8.30% [2] - 议案2（调整本息兑付安排）未获通过 同意票有效表决权数额为404万 仅占表决权20.20% 反对票有效表决权数额为1566万 占78.30% [3] - 议案3（延长宽限期）获得通过 同意票有效表决权数额为1814万 占总表决权90.70% 反对票占8.30% [3] - 会议有效表决权数额为1999万 占债券总表决权的99.95% 共有19家机构参会 [2] 债务安排调整与公司承诺 - 议案3通过后 本期中期票据的本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [2] - 万科承诺 在延长宽限期后 该票据的偿付顺序不劣于所有在2025年12月15日之后到期的债券 [4] - 万科承诺 在兑付该票据未清偿本息前 不得向任何后续到期债券支付本金 否则该票据未清偿本息将立即到期应付 [4] - 万科表示接受表决结果 后续将与各方沟通协商 继续寻求本期债券解决方案 [4] 市场观点与影响 - 评级公司负责人认为 宽限期延长为万科债务问题处理争取了宝贵时间 并可能为其他债券兑付问题提供借鉴 [4] - 业内资深人士认为 宽限期延长相当于将债务违约期限后延30个交易日 万科可推出新方案与持有人协商并重新表决 [5] - 业内观点认为 从进展来看 债券持有人对万科按期偿债仍抱有期待 [5]

核心事件与结果 - 万科2022年度第四期中期票据“22万科MTN004”的第二次持有人会议于12月18日召开，其核心的本息兑付展期方案再次未获通过 [1] - 该展期方案计划将20亿元本金兑付日展期一年至2026年12月15日，并提供增信措施，但同意票比例仅为20.20%，远低于90%的生效门槛 [1][2] - 会议通过了将本期债券本息兑付宽限期由5个工作日延长至30个交易日的议案，宽限期届满日定为2026年1月28日，该议案获得90.7%的同意票 [2] 债券基本信息 - “22万科MTN004”是万科于2022年12月16日发行的中期票据，发行规模为20亿元，票面利率为3%，期限3年，到期日为2025年12月15日 [5] - 公司承诺在12月22日前先行支付本月15日到期的6000万元利息，展期期间利率不变，新增利息随展期后的本金一并清偿 [1] 市场反应与背景 - 此前在12月15日，该债券的第一次展期会议三个议案全部未获通过，最接近通过的方案获得了83.40%的同意表决 [5] - 首次展期方案被否的消息迅速引发资本市场连锁反应，导致万科A股和港股股价双双下跌，同时多只万科境内债价格大幅下跌 [5]

会议核心结果 - 万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）2025年第二次持有人会议于12月18日召开，三项议案中，议案2（调整本息兑付安排）未获通过，议案1（豁免会议程序时限）和议案3（延长宽限期）获得通过 [2][3] - 本期债券总额为20亿元，截至债权登记日（12月17日），共有20家机构持有人，其中19家参与了会议，有效表决权数额为1999万份，占总表决权的99.95% [3] 议案表决详情 - **议案1（豁免时限要求）**：作为特别议案获得通过，同意票有效表决权数额为1824万份，占总表决权数额的91.20%，反对票占8.30% [4] - **议案2（调整本息兑付安排）**：作为特别议案未获通过，同意票有效表决权数额为404万份，仅占总表决权数额的20.20%，反对票占78.30% [4] - **议案3（延长宽限期）**：作为特别议案获得通过，同意票有效表决权数额为1814万份，占总表决权数额的90.70%，反对票占8.30% [5] 决议影响与公司承诺 - 议案3通过后，本期中期票据存续期内本息兑付的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [2] - 公司接受表决结果，承诺延长宽限期后，本期票据的偿付顺序不劣于所有在2025年12月15日后到期的债券，在清偿本期票据本息前，不得向这些“后续到期债券”支付本金，若违反此承诺，本期票据未清偿本息将立即到期应付 [5] 市场与行业观点 - 评级公司负责人认为，宽限期延长为万科处理债务问题争取了宝贵时间，并为解决其他债券兑付问题提供了借鉴 [6] - 业内资深人士指出，宽限期延长相当于将债务违约期限后延30个交易日，公司可借此推出新方案与持有人协商并重新表决，此举显示债券持有人对公司按期偿债仍抱有期待，此前亦有房企采取过类似做法 [6]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过 但宽限期得以延长 为后续谈判争取了时间 公司已进入偿债高压期 自救措施包括大股东有条件支持及资产处置 但销售疲软和亏损加剧使脱困之路充满挑战 [1][7][9][10][17] 债券展期与债权人博弈 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 原到期日为2025年12月15日 其展期结果被视为后续展期的风向标 [3][4] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过 核心要求是将20亿元本金兑付延长一年至2026年12月15日 但缺乏有吸引力的风险对价方案 [4] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期（2025年12月22日）前支付原到期的6000万元利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未生效 [7] - 债权人批准了将债券宽限期从5个工作日延长至30个交易日的议案 同意票达90.70% 新的宽限期截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约 [7][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期商讨展期 使公司在12月15日至28日的13天内面临总额58.71亿元的本息兑付压力 [9] 公司偿债压力与财务状况 - 公司已进入偿债高压期 2026年有超过120亿元境内债需偿还 2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力 [10] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 债券余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 分别于2027年11月和2029年11月到期 [10] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债规模高达8355亿元 一年内到期的非流动负债约为1278亿元 而同期货币资金仅为656.8亿元 远不足以覆盖短期债务 [11] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 并列入负面观察名单 惠誉也将万科长期发行人主体评级下调至“C” [11] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在两年内累计提供了307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 成为公司避免公开市场违约的关键保障 [12] - 深圳地铁对万科的支持并非无条件 自2025年起提供的股东借款额度上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 [13][16] - 公司正通过资产处置回笼资金 2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元 但优质可变现资产正在快速减少 截至2025年上半年末 投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元 [17] - 销售端持续衰弱 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 公司同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损已超过770亿元 [17]

核心观点 - 万科首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过，但宽限期得以延长，避免了立即违约，为后续协商争取了时间[1][2][4] - 公司已进入密集的偿债高压期，面临巨大的流动性压力，未来两年境内外债券偿付压力显著[2][14][15] - 大股东深圳地铁虽持续提供支持，但条件日趋严格且额度设限，公司自救依赖资产处置和销售回款，但两者均面临严峻挑战[2][18][22][29][32] “22万科MTN004”展期博弈 - 该笔债券为万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续议案的风向标[3][4] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，同意票均未超过90%的生效门槛，其中由债权人提出的议案二投票率也仅83.40%[5][9] - 第二次会议万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并提及提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意票，未通过[12] - 债权人批准了将债券兑付宽限期从5个工作日延长至30个交易日的议案，同意票达90.70%，新的宽限期截止日为2026年1月28日[12][13] 公司面临的偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内，公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券，本息兑付总额达58.71亿元[14][15] - 2026年公司有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[15] - 公司在境内债券市场存续13只公募债，余额合计203.16亿元；境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元）[15] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债8355亿元，一年内到期的非流动负债约1278亿元，而货币资金仅656.8亿元，远不足以覆盖短期债务[16] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C”[16][17] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，并深度介入公司管理[18] - 自2025年起，深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额资产抵质押担保[22] - 万科于12月11日将其全资子公司万丈资本有限公司100%股权质押给深圳地铁[26] - 2025年前三季度，公司通过资产出售回笼现金约44亿元，但优质可变现资产快速减少，投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[29] - 2025年前三季度，公司合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%；同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损超过770亿元[29]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的20亿元境内债核心方案未获债权人通过 但通过延长宽限期避免了立即违约 为后续谈判争取了时间[1][5][6] - 公司已进入偿债高压期 未来两年需应对超过190亿元的公开债券兑付压力 且账面资金远不足以覆盖短期债务 国际评级被连续下调[7][8][9] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持和深度介入 但援助已设定上限并附加严格担保条件 公司同时通过资产出售和销售回款进行自救 但资产处置空间收窄且销售大幅下滑 自救之路面临挑战[10][11][12][15][16] 债券展期进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 其展期结果被视为后续展期的风向标[2] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获得超过90%表决权同意的生效门槛 其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信 完全无人问津[2][3] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期内支付6000万元到期利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未通过[4][5] - 债权人以90.70%的投票同意将债券的宽限期从5个工作日延长至30个交易日 新截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约[5][6] 公司偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内 公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据 本息兑付总额达58.71亿元[7] - 2026年公司有超过120亿元境内债需要偿还 2027年则面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[7] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 将分别于2027年和2029年到期[8] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债8355亿元 一年内到期的非流动负债约1278亿元 而货币资金仅656.8亿元 远不足以覆盖短期债务[9] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 惠誉也将评级下调至“C” 反映其巨大的违约风险[9] 股东支持与公司自救 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 并深度介入公司管理 派驻董事长及多位高管[10][11] - 自2025年起 深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 公司已于12月11日质押一全资子公司100%股权给深圳地铁[12][13] - 公司通过资产出售回笼资金 2025年前三季度回笼现金约44亿元 但用于抵质押及担保的投资性房地产余额已高达800亿元 优质可变现资产快速减少[15] - 销售端持续恶化 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损超过770亿元[15]