核心事件概述 - 上海浦东发展银行与交通银行作为召集人，就万科企业股份有限公司两笔合计57亿元人民币的中期票据召开持有人会议，审议展期等议案 [1] - 两笔债券分别为“22万科MTN004”（余额20亿元）和“22万科MTN005”（余额37亿元），票面利率均为3.00%，原定于2025年12月到期，现均寻求展期兑付 [1] - 会议设置了四项特别议案，涉及本金展期、宽限期延长、部分本息提前兑付及提供增信措施，所有议案需经超过90%表决权的持有人同意方可生效，表决截止日为2026年1月26日 [1][5] 债券具体条款与兑付安排调整 - “22万科MTN004”拟将本金兑付展期12个月至2026年12月15日，“22万科MTN005”展期至2026年12月28日，展期期间票面利率维持3.00%不变 [2] - 两笔债券的应付利息（分别为6000万元和1.11亿元）需在2026年1月28日及2月10日前支付，宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [2] - 议案三和议案四提出了部分本金提前兑付安排，对于参与会议并同意相关议案的持有人，公司将于2026年1月28日实施10万元的固定兑付 [3][4] - 在部分兑付方案下，“22万科MTN004”和“22万科MTN005”扣除固定兑付部分后的本金，40%于2026年1月28日兑付，剩余60%展期至原展期后的到期日 [4] 增信措施与偿付保障 - 公司承诺以旗下项目公司的应收款质押作为增信担保措施，涉及深圳市荣兴房地产开发有限公司等六家项目公司 [2] - 增信措施需在议案通过后60个工作日内完成担保登记，否则债权人可宣布本息立即到期 [2] - 公司承诺在后续境内公开市场信用债兑付中，将按债券初始到期日排序，保障本期中期票据的偿付比例不劣于所有后到期的债券 [4] 宽限期条款修订 - 议案二和议案四拟将两笔票据本息兑付日的宽限期由30个交易日延长至90个交易日 [3][4] - “22万科MTN004”宽限期届满日拟定为2026年4月29日，“22万科MTN005”为2026年5月14日 [3] - 宽限期内若公司足额偿付、消除违约事件或获得持有人会议豁免，将不构成违约，且不设罚息、违约金及逾期利息 [3][4]

核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 12月22日规模20亿元的“22万科MTN004”展期被否[2] 12月26日规模37亿元的“22万科MTN005”展期方案再次未获通过[2][3] - 两次会议均仅通过延长宽限期议案 为万科争取到1个月缓冲时间 “22万科MTN005”将宽限期由5个工作日延长至30个交易日[3][4] “22万科MTN004”届满日延后至2026年1月28日[4] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组” 并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”[2][5] 展期方案表决详情 - “22万科MTN005”五项展期相关议案均未达到90%的生效门槛[3] - 议案一（无增信展期12个月）仅获1.76%支持率 反对率达96.81%[3] - 议案二（兑付1.11亿元利息并增设增信）支持率为3.19%[3] - 仅议案六（延长宽限期）以92.11%的支持率获得通过[4] 市场反应与债务压力 - 市场信心流失 万科多只境内债券价格已跌至面值的25%左右[4] - 具体债券价格：“21万科04”为26.67元 “21万科02”为26.6元 “21万科06”为25.37元 “22万科04”为23.53元 “22万科06”为23.5元 “22万科02”为23.4元[4][5] - 公司存续债券规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模达157.53亿元[7] 公司策略与应对 - 公司意图“以时间换空间” 在紧迫窗口期内加速变卖资产换取现金流并争取债务重组谈判机会[2][8] - 资产变卖速度加快 部分交易付款日期集中在2025年底至2026年初 例如北京万科云庐等项目出售底价2541万元 要求六个月内付全款[9] - 公司可能在未来六个月内启动困境债务置换或重组[6] 增信措施与核心矛盾 - 展期失败核心矛盾在于万科庞大的合作开发模式[2] - 公司解释因合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于为集团总部债务增信[2][13] - 在股权增信层面 万科已将所持55.8%的万物云股份质押 后续操作空间有限[12] - 在不动产层面 截至2025年上半年末 投资性房地产账面价值1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额为800亿元 占比58.2%[12] 财务结构分析 - 万科“少数股东权益”长期占“所有者权益”总额40%左右 2025年三季度少数股东权益为1253亿元 股东权益为3010亿元 占比达41.63%[13] - 2022年至2024年 少数股东权益分别为1623亿元、1521亿元、1362亿元 占股东权益比例分别为40%、37.75%、40.18%[13] - 从销售口径看 部分新增项目权益比例在50%~60%之间 例如天津海港城南地块权益比例60% 广州南站中央商务区13号地块权益比例56.95%[14]

核心事件概述 - 万科第二笔中期票据展期方案未获债权人通过 涉及债券为“22万科MTN005” 债项余额37亿元 原定到期兑付日为2025年12月28日 票面利率3.00% [2] - 债权人会议就展期提出五项议案 均未达到生效所需的90%同意票门槛 同意票比例最高为议案五的约73.77% 最低为议案一的1.76% [2][4] - 唯一获得通过的议案是将该笔中票的宽限期由原5个工作日延长至30个交易日 同意票占总表决权数额的92.11% [4] 展期议案具体内容 - **议案一**：将本息兑付展期12个月至2026年12月28日 展期期间无任何增信措施 [2] - **议案二**：本金展期12个月 要求发行人在原定付息日支付展期前利息11100万元 并提出由发行人提供相应增信措施 [2][3] - **议案三至议案五**：均包含本金展期12个月及支付11100万元展期前利息的要求 并明确要求追加投资人可接受的增信措施 例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [2][3] - **议案四**：在议案三基础上 增加偿付顺序优先条款 要求公司在偿付后续到期债券本金前 需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [3] - **议案五**：在议案四基础上 进一步追加交叉违约等投资者保护条款 即若公司未能清偿其他债务的本金或利息 则本期中票立即到期并全额兑付本息 [3][4] 公司回应与后续安排 - 公司接受本次持有人会议的表决结果 表示后续将与各方坦诚沟通协商 研究完善举措 继续寻求本期债券解决方案 [4] - 为保障债券持有人权益 公司承诺在本期中票延长宽限期后 其偿付顺序不劣于所有在2025年12月28日后到期的债券 在兑付本期中票本息前 不得向任何后续到期债券支付本金 [5] - 若公司擅自向后续到期债券支付本金 则本期中期票据尚未清偿的本息将立即到期应付 [5]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力，其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心方案未获通过，但通过延长宽限期避免了立即违约，为后续谈判争取了时间[3][5][8] - 公司已进入偿债高压期，未来两年面临巨额债务到期，但账面资金远不足以覆盖短期债务，且资产处置与销售回款等自救手段面临挑战[10][11][12][22] - 大股东深圳地铁集团虽持续提供支持，但输血已设定上限并加强风控，表明外部援助并非无条件，公司最终需依靠自身完成债务“补天”[3][15][18][21] 债券展期进程与结果 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续议案的风向标[5] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信，对债权人最不利[6] - 第二次会议上，万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并承诺提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意，78.30%反对，未生效[8] - 然而，将债券原定5个工作日宽限期延长至30个交易日的议案获90.70%同意通过，新的宽限期截止日为2026年1月28日，避免了立即违约[8][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期召开持有人会议商讨展期，意味着公司在13天内需应对总额高达58.71亿元的本息兑付压力[11] 公司面临的财务与流动性压力 - 公司已进入偿债高压期，2026年有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[11] - 公司在境内债券市场存续公开债券13只，余额合计203.16亿元；境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元），将分别于2027年和2029年到期[12] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债规模高达8355亿元，一年内到期的非流动负债约为1278亿元，而同期货币资金仅为656.8亿元，不到短期债务的一半[12] - 国际评级机构标普在11月将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C”，认为公司流动性疲软，债务履行存在违约风险[12][13] - 自展期消息传出，公司多只债券价格大幅下挫，例如“21万科02”单日跌幅曾达57.62%[12] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在短短两年内累计提供了307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，是公司避免公开市场违约的关键保障[15] - 深圳地铁已深度介入公司管理，其原董事黄力平接棒成为万科集团董事长[15][18] - 然而，大股东支持并非无限，自2025年起新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额的资产抵质押担保[18][21] - 公司正通过资产处置尝试自救，2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元，但优质可变现资产正在快速减少，截至2025年上半年末，投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[22] - 销售端持续衰弱，2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%，公司同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损已超过770亿元[22]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过 但宽限期得以延长 为后续谈判争取了时间 公司已进入偿债高压期 自救措施包括大股东有条件支持及资产处置 但销售疲软和亏损加剧使脱困之路充满挑战 [1][7][9][10][17] 债券展期与债权人博弈 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 原到期日为2025年12月15日 其展期结果被视为后续展期的风向标 [3][4] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过 核心要求是将20亿元本金兑付延长一年至2026年12月15日 但缺乏有吸引力的风险对价方案 [4] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期（2025年12月22日）前支付原到期的6000万元利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未生效 [7] - 债权人批准了将债券宽限期从5个工作日延长至30个交易日的议案 同意票达90.70% 新的宽限期截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约 [7][9] - 另一笔37亿元的“22万科MTN005”票据也在同期商讨展期 使公司在12月15日至28日的13天内面临总额58.71亿元的本息兑付压力 [9] 公司偿债压力与财务状况 - 公司已进入偿债高压期 2026年有超过120亿元境内债需偿还 2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力 [10] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 债券余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 分别于2027年11月和2029年11月到期 [10] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债规模高达8355亿元 一年内到期的非流动负债约为1278亿元 而同期货币资金仅为656.8亿元 远不足以覆盖短期债务 [11] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 并列入负面观察名单 惠誉也将万科长期发行人主体评级下调至“C” [11] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁集团在两年内累计提供了307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 成为公司避免公开市场违约的关键保障 [12] - 深圳地铁对万科的支持并非无条件 自2025年起提供的股东借款额度上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 [13][16] - 公司正通过资产处置回笼资金 2025年前三季度通过资产出售回笼现金约44亿元 但优质可变现资产正在快速减少 截至2025年上半年末 投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元 [17] - 销售端持续衰弱 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 公司同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损已超过770亿元 [17]

核心观点 - 万科首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过，但宽限期得以延长，避免了立即违约，为后续协商争取了时间[1][2][4] - 公司已进入密集的偿债高压期，面临巨大的流动性压力，未来两年境内外债券偿付压力显著[2][14][15] - 大股东深圳地铁虽持续提供支持，但条件日趋严格且额度设限，公司自救依赖资产处置和销售回款，但两者均面临严峻挑战[2][18][22][29][32] “22万科MTN004”展期博弈 - 该笔债券为万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续议案的风向标[3][4] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，同意票均未超过90%的生效门槛，其中由债权人提出的议案二投票率也仅83.40%[5][9] - 第二次会议万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并提及提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意票，未通过[12] - 债权人批准了将债券兑付宽限期从5个工作日延长至30个交易日的议案，同意票达90.70%，新的宽限期截止日为2026年1月28日[12][13] 公司面临的偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内，公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券，本息兑付总额达58.71亿元[14][15] - 2026年公司有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[15] - 公司在境内债券市场存续13只公募债，余额合计203.16亿元；境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元）[15] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债8355亿元，一年内到期的非流动负债约1278亿元，而货币资金仅656.8亿元，远不足以覆盖短期债务[16] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C”[16][17] 大股东支持与公司自救措施 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，并深度介入公司管理[18] - 自2025年起，深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额资产抵质押担保[22] - 万科于12月11日将其全资子公司万丈资本有限公司100%股权质押给深圳地铁[26] - 2025年前三季度，公司通过资产出售回笼现金约44亿元，但优质可变现资产快速减少，投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元[29] - 2025年前三季度，公司合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%；同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损超过770亿元[29]

核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力 其首笔寻求展期的20亿元境内债核心方案未获债权人通过 但通过延长宽限期避免了立即违约 为后续谈判争取了时间[1][5][6] - 公司已进入偿债高压期 未来两年需应对超过190亿元的公开债券兑付压力 且账面资金远不足以覆盖短期债务 国际评级被连续下调[7][8][9] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持和深度介入 但援助已设定上限并附加严格担保条件 公司同时通过资产出售和销售回款进行自救 但资产处置空间收窄且销售大幅下滑 自救之路面临挑战[10][11][12][15][16] 债券展期进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债 余额20亿元 票面利率3% 其展期结果被视为后续展期的风向标[2] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获得超过90%表决权同意的生效门槛 其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信 完全无人问津[2][3] - 第二次持有人会议上 万科作出让步 承诺在宽限期内支付6000万元到期利息 并承诺提供增信措施 但核心展期方案仅获20.20%投票同意 未通过[4][5] - 债权人以90.70%的投票同意将债券的宽限期从5个工作日延长至30个交易日 新截止日为2026年1月28日 避免了公司立即违约[5][6] 公司偿债压力 - 2025年12月15日至28日的13天内 公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据 本息兑付总额达58.71亿元[7] - 2026年公司有超过120亿元境内债需要偿还 2027年则面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力[7] - 公司在境内债券市场存续13只公募债 余额合计203.16亿元 境外存续两只美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） 将分别于2027年和2029年到期[8] - 截至2025年9月底 公司有息负债合计3629.3亿元 总负债8355亿元 一年内到期的非流动负债约1278亿元 而货币资金仅656.8亿元 远不足以覆盖短期债务[9] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-” 惠誉也将评级下调至“C” 反映其巨大的违约风险[9] 股东支持与公司自救 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款 利率低至2.34% 并深度介入公司管理 派驻董事长及多位高管[10][11] - 自2025年起 深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元 且要求万科提供足额的资产抵质押担保 公司已于12月11日质押一全资子公司100%股权给深圳地铁[12][13] - 公司通过资产出售回笼资金 2025年前三季度回笼现金约44亿元 但用于抵质押及担保的投资性房地产余额已高达800亿元 优质可变现资产快速减少[15] - 销售端持续恶化 2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元 同比暴跌44.6% 同期净亏损280.2亿元 过去21个月内累计亏损超过770亿元[15]

核心事件与时间节点 - 公司将于12月22日迎来债务化解关键时点，两笔合计57亿元中期票据的展期议案将进行表决，结果直接关系到公司短期违约风险[2] - 涉及债券包括37亿元的“22万科MTN005”和20亿元的“22万科MTN004”，后者为第二次持有人会议[2] “22万科MTN005”展期方案要点 - 针对37亿元票据推出六套展期方案，核心均为本金展期一年至2026年12月28日，票面利率维持3%不变[2] - 全部议案均设置90%表决权同意的高生效门槛[2] - 议案一将1.11亿元应付利息与本金一同展期[3] - 议案二至五承诺“刚兑利息”，要求原利息在2025年12月28日前足额支付，展期期间新增利息利随本清[3] - 增信措施呈现梯度差异：议案一无增信；议案二模糊提及“提供相应增信”；议案三至五明确由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保[3] - 议案四新增“先兑付本期债券再偿付后续到期债券”的优先偿付条款[4] - 议案五设置双重约束：若公司兑付2025年12月28日后到期的其他债券或发生其他债务违约，本期票据将立即到期并全额兑付[4] - 议案六提出将宽限期从5个工作日延长至30个交易日，宽限期内不计罚息仍计利息[4] “22万科MTN004”展期进展 - 该笔20亿元债券于12月15日到期，首次持有人会议中，获83.4%支持率的议案因未达90%门槛而搁浅[4] - 优化后的方案明确，6000万元应付利息需在12月22日前支付，同时强化了增信措施[4] 股东支持与市场反应 - 第一大股东深圳地铁集团此前已累计提供309.96亿元借款支持，2025年前11个月已提供290亿元股东贷款用于债务偿还[3][4] - 国际评级机构惠誉于12月17日将公司长期外币及本币发行人违约评级由“CCC-”降至“C”，并指出若缺乏股东支持，公司或无力偿付到期债务[4] - 自11月债券展期传闻曝光以来，公司A股股价累计下跌约20%，多只债券价格从90元左右跌至20元区间[5] 公司债务与行业背景 - 截至2025年12月3日，公司境内公开债券存续共计203亿元[5] - 2026年，地产行业风险防范重点在于控增量、妥处存量、严防“爆雷”，行业或将继续“磨底”，对于地产企业来说依然是艰难时期[5] - 目前债券展期是燃眉之急，争取延长宽限期是行业普遍做法[5]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司正就两笔即将到期的债券寻求展期，涉及总金额达57亿元人民币 [2] - 前一笔20亿元债券的展期议案尚待表决，公司又公布了另一笔37亿元债券的展期议案 [2] - 拟展期的债券为“22万科MTN005”，债项余额37亿元，原定本金兑付日为2025年12月28日，票面利率3% [3] - 公司计划于2025年12月22日召开债券持有人会议，以非现场形式审议相关展期事宜 [3] 债券展期具体方案 - **议案一：调整本息兑付安排** - 本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日 [4] - 展期前已产生的利息支付也延期12个月，至2026年12月28日支付，延期期间不计复利 [4] - 展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [4] - **议案二：调整兑付安排并增加增信** - 本金兑付同样展期12个月至2026年12月28日 [5] - 与议案一的关键区别在于：展期前已产生的利息1.11亿元将于原付息日（2025年12月28日）正常兑付 [5] - 展期期间票面利率维持3%，新增利息随本金支付 [5] - 公司将为本期票据提供相应的增信措施 [5] - **议案三至五：追加增信措施及有条件调整** - 三项议案均提出本金展期12个月，且展期前利息于2025年12月28日正常兑付 [5] - 均要求追加投资人可接受的增信措施，例如由深圳市地铁集团有限公司或其他大型深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [5] - **议案四**增加条款：要求发行人在偿付后续到期债券本金前，需先行全额兑付本期债券尚未偿付的本息 [6] - **议案五**在议案四基础上，进一步追加“交叉违约”等投资者保护条款：若发行人未能清偿其他到期债务的本金或利息，则本期票据立即到期并需全额兑付本息 [6] - **议案六：延长宽限期** - 提议将本期票据本息兑付日的宽限期由5个工作日延长至30个交易日 [6] - 若在30个交易日的宽限期内足额偿付、消除违约或经持有人会议豁免，则不构成违约 [6] 会议及发行人信息 - 债券持有人会议召集人为交通银行股份有限公司 [3] - 会议定于2025年12月22日10:00召开 [3] - 发行人名称为万科企业股份有限公司 [3]

核心事件 - 万科企业股份有限公司提出对一笔本金为37亿元人民币的中期票据进行展期 [1] - 该债券为“22万科MTN005”，原定本金兑付日为2025年12月28日 [1] - 公司提议将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月28日 [1] 展期方案具体条款 - 债券本金37亿元将于2026年12月28日一次性偿付 [1] - 展期前已产生的利息支付也延期12个月，与原付息日同步至2026年12月28日支付 [1] - 延期支付利息期间不计复利 [1] - 展期期间债券票面利率维持3.00%不变 [1] 相关程序 - 交通银行作为相关机构，公布了本次债券持有人会议的议案概要 [1] - 该方案需通过债券持有人会议审议 [1]