项目背景与模式创新 - 广州白云区黄石花园改造项目是首个引入非业主第三方企业（愿景集团）与政府联合出资并采用设计施工运营一体化（EPCO）模式的案例 [2] - 该模式通过企业获取小区闲置公房经营权，改造为青年公寓进行运营，并以部分运营收入反哺小区公共活动空间改造 [2] - 与广州其他由业主或政府/单位出资的改造模式不同，此模式针对业主分散、协调难度大的小区，利用分散的闲置公房资源实现改造 [11] 项目具体细节与投入 - 黄石花园小区占地面积10.66公顷，含79栋楼，建筑面积23.43万平方米，居民2900多户，居民构成复杂，存在“一旧两少”、“三多”、“四难”等管理难题 [7] - 政府出资2000多万元负责公共空间改造（如道路、消防设施、外墙翻新等），企业愿景集团出资1000多万元负责闲置公房和3100平米架空层改造 [8] - 项目于2023年9月开始，至2023年底基本完工 [8] 运营成效与财务模型 - 企业改造运营74套公房（原空置66套加新退租8套），实际出租68套，出租率达到91% [10] - 改造后的公寓一室一厅月租金2300-2500元，两房户型月租金约3500元，主要租户为周边创意产业园的年轻人 [11] - 基于当前运营情况，企业1000多万元的初始投资预计可在8-10年内收回成本并逐步盈利 [11] 模式的可复制性与未来规划 - 该模式被归纳为“公房转换模式”，通过对闲置公房批量翻新改造取得的收益覆盖改造成本，实现项目财务平衡 [12] - 只要老旧小区具备较多的闲置公房资源且改造后能实现财务平衡，即可适用此模式，愿景集团已在北京、江苏、重庆等20多个城市成功实施类似项目 [12] - 广州计划在省医宿舍、东方小区等多个老旧小区继续试点第三方企业EPCO模式，推广黄石花园经验 [14]