老旧小区改造

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房地产及建材行业双周报(2025/07/18-2025/07/31):基建发力叠加“防内卷”及消费提振,预计建材企业基本面将持续修复-20250801
东莞证券· 2025-08-01 19:11
房地产及建材行业 房地产-标配(维持) 分析师:何敏仪 S0340513040001 电话:0769-22177163 邮箱:hmy@dgzq.com.cn 资料来源:iFind,东莞证券研究所 究 证 房地产及建材行业双周报(2025/07/18-2025/07/31) 行 业 基建发力叠加"防内卷"及消费提振,预计建材企业基本面将持续修复 投资要点: SAC 执业证书编号: 房地产周观点:7月30日中央政治局会议召开,对房地产方面表述为, 落实好中央城市工作会议精神,高质量开展城市更新工作。与此同时, 财政部部长蓝佛安在学习时报头版撰文称:要加大财政逆周期调节,加 快发行超长期特别国债,统筹支持传统产业改造和新兴产业壮大,促消 费扩内需,实施贷款财政贴息,推动房地产新模式,完善专项债监管与 偿债备付金制度以防范风险。我们预计,年内专项债将持续发行落地, 同时将加速推进城市更新及老旧小区改造,对房地产新增需求带来一定 支持。 报 行 业 研 申万房地产行业指数走势 我们认为,房地产近两个月销售动能有所减弱,而板块今年以来维持低 位震荡,走势相对落后,短期走势或更受政策出台的影响。近期房地产 板块处于政策博弈 ...
房地产及建材行业双周报(2025、07、18-2025、07、31):基建发力叠加“防内卷”及消费提振,预计建材企业基本面将持续修复-20250801
东莞证券· 2025-08-01 18:19
房地产及建材行业双周报(2025/07/18-2025/07/31) 行 业 基建发力叠加"防内卷"及消费提振,预计建材企业基本面将持续修复 建材材料-标配(维持) 2025 年 08 月 01 日 双 周 分析师:何敏仪 S0340513040001 电话:0769-22177163 邮箱:hmy@dgzq.com.cn 资料来源:iFind,东莞证券研究所 究 证 房地产及建材行业 房地产-标配(维持) 投资要点: SAC 执业证书编号: 房地产周观点:7月30日中央政治局会议召开,对房地产方面表述为, 落实好中央城市工作会议精神,高质量开展城市更新工作。与此同时, 财政部部长蓝佛安在学习时报头版撰文称:要加大财政逆周期调节,加 快发行超长期特别国债,统筹支持传统产业改造和新兴产业壮大,促消 费扩内需,实施贷款财政贴息,推动房地产新模式,完善专项债监管与 偿债备付金制度以防范风险。我们预计,年内专项债将持续发行落地, 同时将加速推进城市更新及老旧小区改造,对房地产新增需求带来一定 支持。 报 行 业 研 申万房地产行业指数走势 我们认为,房地产近两个月销售动能有所减弱,而板块今年以来维持低 位震荡,走势相 ...
成都首个配售型保障性住房项目来了 资格申请通道已全面开启,可跨区购买
四川日报· 2025-08-01 11:05
保障性住房政策 - 成都首个配售型保障性住房项目锦官天府花园即将上市 配售均价为15060元/平方米 [1] - 申请资格需具有"5+2"城区户籍或成都市A—F类人才资格 且无自有产权住房及政策性住房记录 [2] - "5+2"城区范围包括四川天府新区 成都高新区 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区 [2] 申请与选房流程 - 申请方式包括线上登录"成都市住房保障服务平台"或"天府市民云"App 以及线下前往街道办事处 [1][3] - 选房顺序以积分结果确定 积分因素包括户籍 社保年限 人才类别等 [3] - 户籍和社保不在所购项目区域的 不计算积分 [3] 住房管理与改造 - 配售型保障性住房实行封闭管理 不得上市交易 退出时需内部流转或由运营机构回购 [3] - 2025年成都市计划改造395个老旧小区 目前已开工280余个 完成后将惠及居民4 3万户 [3] - 长信公寓改造项目以打造潮流艺术街区为目标 综合开展4类改造工作 [4] - 芳华街 芳华横街同步改造 引进咖啡馆 饰品店等年轻化业态 [5]
文晖街道老旧小区即将大变样
杭州日报· 2025-07-25 11:35
老旧小区改造项目进展 - 文晖里小区改造工程已正式开工 涉及2幢上世纪90年代建造的老旧居民楼 90多户居民将受益 [2] - 改造内容包括楼体外墙粉刷 屋顶防水与隔热 更换保笼雨棚等四小件 提升整体绿化 改造非机动车充电点位和垃圾分类站等基础设施 [2] - 目前已完成两栋楼体表面底层涂料铺盖 杂乱电线清理 整体保笼拆除 21幢坡屋面已完成整体修缮 22幢坡屋面正在施工 预计八月底完成整体改造 [3] 改造规模与工作机制 - 文晖街道今年共有4个老旧小区进行提升改造 改造总面积23.51万平方米 惠及居民2691户 [3] - 街道成立工作专班 通过定期工作会议和实际走访调研机制 对老旧小区施工进行全面监督 [3] 居民参与情况 - 改造前期通过问卷调查 电话沟通等形式征集每户居民意见和需求 [2] - 小区热心居民主动加入收集意见 调动居民积极性的队伍 [2]
从“蟋蟀之乡”到“电梯之都” 宁津产业转型跑出加速度
中国产业经济信息网· 2025-07-22 06:22
宁津电梯产业发展现状 - 宁津县电梯产业已形成涵盖既有住宅加装电梯、中高端家用电梯定制、产业基础配套的三大特色板块,产销量稳居全国前列 [1] - 2024年宁津电梯全产业实现产值65亿元,规上企业利润增长6.75% [2] - 宁津电梯产品覆盖全国并远销50多个国家和地区,2023年"宁津电梯"区域品牌落地 [2] 博尔特电梯公司业务模式 - 采用"钢构+电梯"一体模块化速装模式,在工厂完成预组装后现场快速安装,将现场施工时间压缩到5天 [1] - 作为国内较早涉足旧楼加装电梯领域的企业,董事长王勇拥有20余年行业经验 [1] - 生产车间采用流水线作业,切割、冲压、焊接、喷涂等工序紧密衔接 [1] 产业链配套发展 - 宁津三立电梯部件有限公司专注于配件生产,从基础生产转向核心部件研发,占国内市场较大份额 [2] - 企业创新研发新型钢带绳头等产品,为整梯制造企业提供补偿链生产线 [2] - 形成"龙头牵引、协同适配、链条突破"的产业集群 [2] 政府支持政策 - 政府为每部加装电梯补贴10万元 [2] - 创新推出"电梯安全综合保险",利用住宅专项维修基金的增值收益投保 [2] - 政府组织参展、搭建平台,让符合标准的企业共享区域品牌红利 [2] 行业发展机遇 - 把握国家推进城市更新、老旧小区改造、电梯后市场等政策机遇 [2] - 计划全力建设电梯产业示范基地 [2] - 从"小而散"起步,逐步发展壮大 [1]
城市更新如何推进?
2025-07-16 08:55
纪要涉及的行业和公司 - **行业**:房地产行业 - **公司**:未提及 纪要提到的核心观点和论据 1. **城市更新方向与政策转变** - **核心观点**:从大拆大建转向存量提升,坚持保护优先原则 [1][2] - **论据**:中共中央办公厅、国务院办公厅文件及《求是》杂志文章明确方向;房屋供应过剩致市场压力大、价格下跌,政府停止专项借款 [2] 2. **城市更新面临挑战** - **核心观点**:面临新房供应、传统模式、隐性债务、项目竞争等挑战 [1][3][4] - **论据**:新房项目供应大、价格跌,卖地卖房模式致政府债务扩张,禁止新增隐性债务,好房子项目同质化竞争大、去化率低 [3][4] 3. **房地产定位变化** - **核心观点**:从经济发动机转向稳定器,行业向服务业转变 [1][5] - **论据**:政策调控为稳定市场,新房需求萎缩,二手房带动下游消费,提供服务提升价值 [5] 4. **未来城市更新实施方式** - **核心观点**:多方面综合实施,关注三类设施,提升公共服务和空间价值 [1][6][7] - **论据**:包括既有建筑改造等措施,关注民生、发展、安全类设施,注入新业态、叠加资源资产要素 [6][7] 5. **城市更新对房地产市场影响** - **核心观点**:有积极影响,稳定房价、提供发展空间、增加供应 [1][8] - **论据**:吸引人口增加购房需求,提高土地利用效率,盘活土地和奖励容积率 [8] 6. **城市更新新变化与资金来源** - **核心观点**:加强规划、金融和财政扶持,资金来源多样 [3][9][10] - **论据**:规划强调土地复合利用,金融引入贷款,财政支持并加快 REITs 发行;资金来自中央预算内资金、政策性贷款、REITs 等 [9][10] 7. **老旧小区改造情况** - **核心观点**:面临进度、改造类型、工作量挑战,资金依赖财政 [11][12] - **论据**:竣工交付进度不理想,多基础类改造,未来工作量增加;资金主要来自中央、省级、市级补助,依赖财政 [11][12] 8. **城中村改造现状与趋势** - **核心观点**:推进 100 个项目,完成后或不再大规模推进 [14] - **论据**:项目集中在部分地区,扩大供应投资主体或不愿参与 [14] 9. **广州城市更新措施** - **核心观点**:收购存量房作安置房,花完借款稳定市场但模式不可持续 [15][16] - **论据**:以一定比例补偿,6 月成交创新高,收购房屋用资多,预计花完剩余借款 [15][16] 10. **河南省老旧小区改造表现** - **核心观点**:2024 年有成果,2025 年压力大 [17] - **论据**:2024 年核发房票销售住房,2025 年专项借款或停,资金有限 [17] 11. **城市更新基金影响** - **核心观点**:缓解房地产市场下滑问题 [18] - **论据**:全国 28 个城市设立基金,缓解季节性等因素导致的下滑 [18] 12. **自拆自建模式** - **核心观点**:未来可能成方向但面临挑战 [19][20] - **论据**:可降低成本等,但需完善政策法规;老旧小区改造中面临财政、空间、回报等问题 [19][20] 13. **政府政策措施与市场稳定** - **核心观点**:采取多项措施稳定房地产市场 [21][22] - **论据**:扩大专项债券规模、加大中央财政支持,深圳等地采取多种方式推进改造 [21][22] 14. **深圳城中村改造进展与举措** - **核心观点**:进展慢在调整,未来借鉴经验推进 [23] - **论据**:降低保障房比例等调整,借鉴广州经验,引入国企央企接盘 [23] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **中央预算内资金对东中西部三类城市补助**:定额补助东中西部三类城市每年分别 8 亿、10 亿、12 亿,用于地下管网等急需项目 [9] 2. **老旧小区改造资金层级占比**:中央预算内补助约占 1/3、省级与地方专项债约占 1/3、市级与省级补助约占 20%-25%,剩余由社会资本或居民出资 [12] 3. **广州收购存量房情况**:6 月份成交 80 万平米,创今年新高,共收购约 6,000 套,用资 150 - 200 亿 [16] 4. **河南省 2024 年房票与住房销售**:2024 年核发 2.37 万张房票,通过 150 亿元销售 130 万平米商品住房(约 1.3 万套) [17] 5. **全国城市更新基金规模**:全国 28 个城市设立总规模 4,550 亿的城市更新基金,上海占 800 亿 [18]
“城市更新”如何解读?
2025-07-15 09:58
纪要涉及的行业或者公司 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 市场现状 - 2025年上半年房地产市场整体表现不佳,变革力度不及预期,全国普遍存在超用地指标问题,土地出让困难,市场低迷,北京、上海略有扩张,深圳同比下降64%[1][12] - 专项债挪用现象依然严重,40%-50%资金被挪用,基建项目落地率偏低[1][3] - 城市更新项目进展不平衡,上海资金充裕推进较快,但全国范围内落地普遍不佳,低效用地更新和全域综合土地整治受限于地方政府启动资金不足,棚改项目效果不如预期[1][6][7][8] - 城市微更新和平急两用工程虽有国家资助和政策性贷款支持,但实际用途有限,建设银行6,000亿贷款中仅300 - 400亿用于此,基础设施补强效果待观察[1][9] 未来趋势 - 未来市场规模预计每年8,000亿至1万亿,中央财政支持有限,国央企不愿承担地方政府风险,市场趋于稳定,预计2025 - 2026年市场将形成相对稳定值[1][12][15] - 投资者应关注政策预期,而非单纯依赖市场数据,预计每年的9月、10月可能会出现小幅波动[15] 区域差异 - 上海在城市更新方面走在前列,能够快速推进项目的核心原因是整理出了用地指标,并且能够以高价出售给市场,其他城市未必具备同样的动力和条件[10] 项目区别 - 城市更新与老旧小区改造主要区别在于规模和资金来源,老旧小区改造更多依赖政府专项资金,城市更新涉及更大范围,需要通过土地出让和销售来获取资金,但目前土地出让困难,地方政府对启动新的城市更新项目持谨慎态度[11] 政策影响 - 2025年中央城工作会议预计将延续强调已有重点工程的趋势,很难再推出全新的措施,更多是强化既定目标,难以落实更多具体行动[25][26] - 当前城市建设进入小修小补阶段,政策对市场带来新的变化较为困难,即使提出大规模投资口号,实际落地效果可能有限[27] 融资模式 - 城市更新融资新模式面临地方政府资本金短缺和项目回本能力挑战,Reits等市场化运营方式受产权、证监会敏感性及土地年限等因素制约,试点探索困难重重,回本周期至少5年以上[4][32][33][34] 对租赁市场影响 - 改造和保障房入市对租赁市场产生冲击,以广州为例影响明显,保障房以市价七折出租,压制租金,降低投资意愿,如北京2025年约6,000套、上海2,000 - 3,000套、深圳和广州各三四千套保障房入市[19][20] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 老旧小区改造以基础设施强化和微更新为主,而非完全拆迁,政府积极性取决于土地出让收入,核心区域项目推进较快[4][16] - 城市更新对普通居民二手住宅市场,可能提升D类建筑居住条件,部分地方保障房出租对租赁市场有一定影响但对价格影响不大,多数情况下需居民自行申请并部分自筹资金改造[18] - 大修基金与房屋养老金没有直接关系,大修基金由业委会申请使用,手续繁琐且周期长,政府希望配合其推动自主更新[22] - 原拆原建模式将越来越少见,更多是在现有建筑主体上进行改造升级,只有结构严重问题才考虑全拆除[23] - 地方财政面临隐性债务风险,土地出让收入无保障,专项债券常被挪用发工资,中央财政今年扩表可能性低[28] - 今年新增约1万亿地方专项债,总量达2万亿左右,但只有部分能用于城市基础设施建设,每年落实3,000亿到5,000亿已不错[29] - 上海2025年上半年已完成所有货币化安置,北京相对较慢,各地进展取决于地方政府财力及其土地变现能力[31] - 老旧小区电梯安装问题进展不理想,以上海为例,因未充分考虑楼间距、消防安全及业主沟通等因素,实际落地情况远低于预期[35]
专家解读城市更新及城中村改造
2025-07-14 08:36
纪要涉及的行业 城市更新及房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策导向与发展目标**:城市更新已成为国家战略重点,目标是到2030年形成完善体制机制,实现从增量建设转向存量利用,告别大拆大建,提升现有建筑和社区功能[1][2][5] - **论据**:中办、国办发布意见,二十大报告和2020届三中全会提及,房地产市场供求关系变化及高容积率项目市场欢迎度降低[2][5] - **房地产市场现状与转型**:2022年至今房地产市场持续萎缩,行业正从重销售、高负债开发模式转向重经营、低杠杆、精细化资产管理,城市更新成新发展重点[8][9] - **论据**:市场上下游下滑,城市更新可带动相关产业发展、活跃二手房交易、稳定市场[8][9][10] - **城市更新内容与项目**:涵盖既有建筑改造、危旧房和老旧小区改造等八个方面,住建部抓民生、发展、安全三类项目[6][7] - **论据**:政策文件规定及实际工作安排[6][7] - **资金来源与支持**:资金由政府引导市场运作,全社会参与,包括中央预算内投资、超长期特别国债、地方财政专项债等[14] - **论据**:国家资金安排、各地城市更新基金设立及REITs加快发行[14][15] - **老旧小区改造情况**:2000年之前建成的老旧小区要在2025年底前全部开工,但竣工验收进度慢,提升类改造滞后,资金主要来自中央补助和地方专项债[1][16][19] - **论据**:实际进展数据及资金构成比例[16][19] - **城中村改造挑战与举措**:面临资金平衡难题、拆除可能致供应过剩和房价下跌,推进速度慢,广州等地有新举措[3][20] - **论据**:各地改造情况及广州专项借款、房票兑换等措施[3][20][21] - **未来房地产政策方向**:收储主体和范围可能扩大,保障房可能转向存量收购,土地收储难明显放量[30] - **论据**:国家政策调整及地方实际情况[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **城市更新规划措施**:做好资产配置方案,叠加资源和资产,加强配套设施,植入多种资产,进行土地复合利用创新[13] - **广州城中村改造新举措**:专项借款用于回迁安置房,采用房票兑换,加大收购存量商品房,总投入150 - 200亿元,参与主体包括本地城投、国企及央企,回迁安置房与商品房面积兑换比例0.7 - 0.9平米对1平米[21][22] - **深圳城市更新措施**:降低保障房配建比例,依法征收净地出让,全面启动存量项目[23] - **中央城市工作会议作用**:推动城市发展模式转变,解决制约机制,推动部门协作和规划体系调整,进行金融、土地、财政等方面大调整[25] - **存量资产盘活利好因素**:收储主体和范围扩大,规划调整带来部分资产包盘活希望,财政资金支持民生和安全项目,政府政策激发市场活力[26] - **广州专项借款收购存量房情况**:用于首套回迁房安置,金额150 - 200亿元,收购价格平价,房源多为国企城投旗下项目,部分民企参与,政府提供隐性担保[27] - **房地产市场政策放松情况**:市场下行超预期,政策储备和地方执行力度将加强,深圳全面放松限购可能性小,增值税调整权在国家层面[29] - **今年城市改造目标实现情况**:达到预期目标难度大,但今明两年建设100万套安置房可实现,包括存量收购和回迁房建设[33]
危房改造、车位产权、便民生活圈 把“民生事”真正办进“民心里”
央视网· 2025-07-13 13:44
老旧小区改造 - 四川达州店子梁社区完成危旧房改造 147户居民通过原址重建获得214套新房 原"城中村"3.7万平方米区域改建为两栋住宅楼和一栋商业综合体[1][3][4] - 改造采用"以旧换新"模式 居民仅需支付建安直接费的30%即可获得与原产权面积相同的新房 超出面积部分按补贴政策计算[4] - 达州市中心城区现存危旧房1.04万套 已启动28个改造项目 预计惠及2.6万户居民[4] 地下车位产权确权 - 湖北黄石出台《城市地下空间开发利用管理办法》 明确地下车位历史遗留问题处理流程 为3812个车位办理产权确权[9] - 政策实施后已为819户业主颁发地下车位不动产权证 证书载明车位位置、面积等关键信息[7][9] 便民生活圈建设 - 新疆乌鲁木齐北山社区建成"一刻钟便民生活圈" 覆盖1万居民 老年人占比超20% 提供14大类86项服务[10][12][16] - 社区引进180家业态门店 包含便利店、餐饮、养老托育等基础保障类服务 并持续扩展医疗保健、家政等模块[14][16] - 通过商业配套完善解决原老旧厂区生活不便问题 实现居民步行15分钟内满足购物、就医等日常需求[12][14]
潮鸣街道书写“温暖民生答卷”
杭州日报· 2025-07-11 11:13
老旧小区电梯加装进展 - 拱墅区潮鸣街道既有住宅加装电梯总量突破200台大关,达到202台 [1][2] - 所巷社区树园26幢84号电梯作为第200台交付案例,历时一年多完成,从2023年6月启动至2024年6月26日启用 [1] - 知足弄社区潮鸣苑27幢1单元电梯于2024年10月22日启动工程,2024年6月26日作为第202台投入使用 [2] 基层治理与协调机制 - 街道成立专项工作小组,通过十余场恳谈会协调居民矛盾,典型案例中白天勘察论证、夜间召开协调会 [1] - 加梯工程涉及管线迁移、施工安全等复杂问题,街道和社区全程跟进协调 [2] - 所巷社区当前有2台电梯在建、1台进入联审阶段,计划年底前完成交付 [2] 社会效益与居民反馈 - 加装电梯显著改善高龄居民生活品质,案例中八旬老人通过电动轮椅实现"下楼自由" [1] - 居民代表在验收时向街道赠送锦旗表达感谢,反映工程切实解决"悬空生活"问题 [1] - 使用者反馈电梯运行平稳,形容此前上下楼"像爬山",现可"抬脚就走" [2] 未来规划与政策优化 - 街道计划深度融合老旧小区改造,优化审批流程并建立部门联动机制以持续破解加梯难题 [2] - 目标将每台电梯打造为"幸福天梯",强调工程是对居民的庄严承诺而非机械安装 [2]