2026年1月经营数据摘要 - 2026年1月实现合约销售金额约人民币7.14亿元，合约销售面积约14.78万平方米 [1] - 2026年1月实现租金收入约人民币11.20亿元，商业运营收入约人民币12.01亿元 [1] 商业地产运营规模 - 截至2026年1月，公司房地产出租物业共179个，总建筑面积约1,652.40万平方米 [1]

交易概述 - 深圳控股全资附属公司深业鹏基向沙河实业出售其所持晶华电子70%股权，总代价为现金人民币2.74亿元 [1] - 交易完成后，深业鹏基将不再持有晶华电子任何股权，晶华电子将不再为深圳控股的附属公司，其财务业绩亦将不再综合计入集团财务报表 [1] 交易背景与战略考量 - 该交易符合集团积极推动的转型策略，即成为“不动产资产管理及综合营运服务供应商” [1] - 晶华电子主营业务为物联网领域智能显示控制器及液晶显示装置的研发、生产与销售，属先进制造业范畴，与集团未来将聚焦的不动产资产管理及营运服务业务关联性较低 [1] - 集团一直积极探索透过资本市场实现晶华电子内在价值的途径，该交易符合对晶华电子的长远发展策略，有助于释放其市场价值 [1] 交易影响与战略意义 - 交易将进一步优化集团的整体业务架构 [1] - 集团将能进一步集中资源发展核心业务，加速实现向轻资产、服务型业务模式的战略转型 [1]

项目竣工与启用 - 英国尚选地产的旗舰级住宅项目One Port Street波特街一号于2025年1月正式完工并投入使用，公寓已迎来首批住户，标志着这一全新高规格住宅社区正式启用[2] - 该项目的落成是英国尚选地产在曼彻斯特住宅领域的重要里程碑[2] - 项目目前正稳步进入成熟居住与社区发展的新阶段[10] 公司背景与荣誉 - 英国尚选地产隶属于英国知名房地产开发与运营集团VITA GROUP[4] - VITA GROUP近期在“2025福布斯·中国城市创新生态品牌评选”中，荣膺“城市生活标杆品牌”[4] - 该奖项肯定了VITA GROUP围绕年轻一代持续探索融合居住、社交与成长的城市生活方式所取得的创新成果，彰显了其在高品质租赁住宅及长期运营领域的国际影响力[4] 项目地理位置与区域价值 - 波特街一号坐落于曼彻斯特Northern Quarter北角的重要位置，该区域是城市最具创造力与文化活力的区域之一[6] - Northern Quarter长期以来以独立艺术、音乐文化与多元生活方式闻名[6] - 项目的落成为这一创意核心区引入了系统化规划与长期运营理念的高品质住宅社区，进一步丰富了区域的居住形态[6] 项目设计、配套与社区理念 - 项目在空间设计、配套规划与居住体验等方面确立了全新标准，以精品酒店式体验为灵感，将高规格配置与长期居住所需的舒适性、实用性相结合[8] - 公寓为住户打造了一系列以身心健康与社交体验为核心的公共空间，包括室内泳池与水疗设施、健身空间、瑜伽及Barre课程专用区域，以及多层次的住户共享空间与空中露台[8] - 项目整体由英国尚选地产内部设计团队完成，并于公共空间中融入多位独立艺术家的定制艺术作品[9] - 室内设计从Northern Quarter的工业历史与文化语境中汲取灵感，通过原始材质、金属元素与温润木质的对比运用，营造兼具层次感与温度的空间氛围[9] - 公寓建筑设计由国际知名建筑事务所SimpsonHaugh操刀，设计致力于在Northern Quarter独特的城市肌理与更广阔的城市语境之间建立平衡，在尊重区域工业遗产的基础上，塑造兼具当代设计语言与公共价值的城市住宅空间[9] - 项目同步推出专为住户打造的社区计划“One Port Street Collective”，通过专属住户应用连接曼彻斯特本地的文化资源、生活方式品牌与精选合作伙伴，拉近居住空间与城市日常之间的距离[8] - 该计划体现了项目不仅关注居住本身，更注重长期生活体验与社区关系的构建[8] 管理层观点与项目意义 - 英国尚选地产首席执行官Adam Price表示，波特街一号是曼彻斯特城市住宅发展的一个重要节点，集中体现了对当代居住方式的理解——以设计为引导、以社区为核心，并与所在区域的文化与历史保持紧密连接[9] - 他强调这不仅是一座住宅建筑，更是一个围绕城市生活方式而打造的长期居住社区[9]

文章核心观点 - 面对房地产行业深度调整与国企改革要求，华远集团通过战略升维、管理重构与聚焦城市更新，成功从传统开发商转型为“智慧美好生活综合服务商”，为存量时代国企发展提供了可借鉴路径 [1][9] 战略转型与业务重构 - 在行业增量逻辑动能减弱背景下，公司果断进行战略升维，通过资产重组将房地产开发业务整体置出，置入智慧物业等轻资产，实现上市公司向轻资产运营转型 [2] - 公司与华方投资战略融合，整合80万平方米经营性资产及健康、文化等资源，构建“城市更新与资产管理+健康生活与服务+智慧科技与服务”三位一体的产业生态链 [2] - 业务层面确立向“智慧美好生活综合服务商”全面转型，构建“三大核心+七项支持”的新业务格局，工作重心从建造物理空间转向运营产业生态与服务多元主体 [3] 管理革新与治理提升 - 公司将深化国企改革、完善现代企业制度作为转型“压舱石”，在“十四五”期间全面推进制度化、规范化、数字化建设 [4] - 公司持续优化治理主体权责边界，强化董事会定战略、作决策、防风险的作用，并探索形成外部董事参与中心工作和重点项目调研的机制 [4] - 公司对横跨所有层级、涵盖数千事项的权责流程进行系统性再造，推动组织架构扁平化、精细化，并构建贯穿全周期的预算、资金与合规管理体系以实现穿透式风险监管 [5] 城市更新实践与项目成果 - 公司以“空间重塑—产业导入—运营增值”三位一体模式盘活存量资产，北京金融科技中心（原“世纪天乐”批发市场）改造为8.4万平方米5A甲级绿色写字楼，整体节能率达30% [7] - 北京金融科技中心自2024年投入运营以来出租率近90%，租金水平稳居金科新区前列，成功引入多家央企头部金融机构与科技企业 [7] - 门头沟华中心商业部分华远坊于2024年9月开业，招商出租率达97.5%，国庆黄金周销售额达3500万元，客流超60万人次 [8] - 护国寺非遗文化空间项目总投资7500万元，已于2025年完成前期筹备并启动工程建设，预计2027年竣工 [8] - 公司创新打造租赁公寓品牌“华远铂园”，通过对存量建筑的精细化改造升级满足青年居住需求，预计2026年将有一批项目集中面市 [8] 转型启示与未来展望 - 公司转型提炼出三重启示：战略升维需敢于剥离传统重资产业务拥抱轻资产运营；管理提升是确保战略落地的底座；城市更新需做“产业运营商”而非“房东”，将空间焕新与产业导入、运营增值深度绑定 [9] - 展望“十五五”，公司将继续聚焦“智慧美好生活综合服务商”战略定位，将城市更新与城市服务作为重要抓手，深化在资产管理、科技赋能、现代服务等领域的探索 [10]

核心观点 - 华远集团联合财信资产、世联行成立湖南财信世远公司，标志着其“资本+开发+运营”三位一体的资产服务新模式全面落地，旨在破解存量资产盘活难题，为国企转型提供新解法 [1][2][3] 战略转型与模式创新 - 面对房地产行业深度调整，华远集团推动战略升维，从开发商向“智慧美好生活综合服务商”转型，构建“城市更新与资产管理、健康生活与服务、智慧科技与服务”三位一体的产业生态 [2] - 湖南财信世远公司的成立是战略纵深推进的成果，实现了华远轻资产服务能力从项目化运作到平台化、生态化输出的关键升级 [2] - 该公司模式为业内首个跨地域国企之间的横向联通，整合了股东三方优势：华远集团的品牌与全周期代建能力、财信资产的资本运作与不良资产纾困能力、世联行的全国市场渠道与交易服务网络 [3][4] 业务聚焦与解决方案 - 公司聚焦存量资产的价值挖掘与提升，通过专业化全生命周期管理能力，系统解决市场中普遍存在的“资金短缺、运营乏力、价值低估”核心痛点 [2][3] - 业务矩阵覆盖“房产代建、商业管理、资产运营、不良资产纾困盘活、轻资产服务”五大领域，旨在打造覆盖资产全生命周期的综合解决方案平台 [3] - 通过“投、融、建、管、退”一体化更新能力，公司可将已验证的模式快速复制，服务于更广阔的区域市场，实现代建业务的规模化扩张及“产业运营商”角色的深化 [3] 专业能力与项目实践 - 华远代建已形成覆盖全流程的成熟体系，依托国企信用、四十余年开发积淀及标准化管理体系作为“专业赋能者”的基石 [2][4] - 代建业务能针对委托方在资金、团队、资源、品牌等方面的核心诉求与痛点，通过所有权与经营权分离的模式，提供从土地获取到销售服务的全流程专业管理 [4] - 已接手的项目包括：北京朝阳区鑫农源项目（总建筑面积1.3万平方米，属“原翻原建”类型，已结构封顶）[5]、由存量项目改造的木樨地华远铂园高品质租赁公寓 [6]、以及北京金融科技中心、京西大悦城、石油·海蓝城等代表不同业态的标杆项目 [7] 发展前景与规划 - 湖南财信世远公司的成立是国资力量与市场专业能力深度融合的创新实践，其成功开局为国企在存量时代的改革合作提供了可资借鉴的范式 [7][8] - 展望未来，华远集团将继续锚定“智慧美好生活综合服务商”的愿景，以湖南合作平台为支点，将融合资本、开发与运营的创新模式推向全国 [8] - 公司转型路径清晰，即坚持以运营和服务为核心，通过专业能力、科技赋能与资本协同三轮驱动，在存量空间中创造增量价值 [7]

核心观点 - 在房地产行业向存量运营转型的背景下 龙湖集团经营性业务展现出强大增长韧性 成为集团穿越周期的重要压舱石 [1] - 2025年公司经营性收入创历史新高 运营及服务业务被明确为公司的“增长盘” 以应对存量时代的转型诉求 [2] - 公司通过“一个龙湖”生态体系协同 从开发商向运营服务商成功转型 其经营性业务的稳定现金流有效平滑了开发业务的周期波动 [7] 经营性业务整体表现 - 2025年全年 龙湖集团累计实现合同销售金额631.6亿元 [2] - 2025年集团实现经营性收入约285.4亿元（含税） 创下历史新高 [2] - 其中 运营业务收入约151.9亿元（含税） 服务业务收入约133.5亿元（含税） [2] - 经营性业务因其可持续的现金流和利润贡献 正成为公司业绩结构中愈发稳定的基石 [2] 运营业务（商业投资与资产管理） - 2025年 由商业投资与资产管理组成的运营业务累计实现运营收入151.9亿元（含税） [3] - 商业投资方面 2025年如期新增运营13座购物中心 截至年末累计运营商场已超百座 覆盖全国26座高能级城市 [3] - 公司通过打造“天街庙会”、“天街欢乐季”等原创营销IP驱动客流与营业额增长 并通过存量项目改造（如重庆北城天街、苏州狮山天街）和新项目差异化经营（如武汉滨江天街、重庆江岸天街）巩固长期竞争力 [3] - 资产管理方面 旗下长租公寓品牌冠寓截至2025年底已开业房源规模稳居行业前列 [4] - 2025年创新推出活力街区品牌“欢肆” 并在成都、合肥、杭州、上海四城成功落地 通过“品质公寓+街区商业”的混业经营模式盘活中小体量存量资产 [4] 服务业务（龙湖智创生活） - 服务业务板块正从传统物业管理向智慧城市生活服务商全面升维 核心竞争力源于全场景服务能力与科技赋能 [5] - 已形成住宅、商业、写字楼、城市服务等13类业态的全场景服务能力 2025年业务版图实现多维拓展 获取了包括北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、成都宽窄巷子、西安咸阳国际机场等一系列标杆项目 [5] - 在住宅管理领域通过五大产品体系与“善居计划”夯实服务 在商企服务领域凭借“6+N”服务方案获得了小米、华为、比亚迪等头部企业认可 [5] - 科技是驱动服务业务高质量发展的内核 累计超百亿的研发投入沉淀出自主构建的HALO智慧空间管理平台 [6] - HALO平台以物联网与数字孪生为技术底座 形成了运行、能源、安全、品质等八大场景的智慧管理能力 已在上海御湖境、苏州姑苏古城等项目应用 提升了服务效率与品质并构筑了长期增长点 [6] 生态协同与战略价值 - 公司经营性业务的突破是“一个龙湖”生态体系协同共进的成果 商业、冠寓、社区及科技平台之间形成了深度协同与流量互哺 构建了生态护城河 [7] - 华泰证券研报指出 龙湖商业地产的重定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动能等价值仍有待释放 [2] - 公司在运营及服务板块的持续投入与积累 其价值释放才刚刚开始 为行业在存量时代的转型与发展提供了参考范本 [7]

公司业务扩张 - 公司通过全资附属公司与业主丰树产业私人有限公司签订新租赁协议，计划开设四间新餐厅 [1] - 四间新餐厅品牌分别为牛气、金龙、麻吉灶咖及Social Korean，其中Social Korean为休闲韩式融合餐厅，将是该品牌首间门店 [1] - 新餐厅预计于2026年第三季度开始营业 [1] 门店网络发展 - 新店开设后，牛气品牌门店将增至13间，金龙品牌将增至3间，麻吉灶咖品牌将增至4间 [1] - 新餐厅选址于香港高档购物中心“又一城”，该地点毗邻九龙塘地铁站，是重要交通换乘枢纽 [1] - 董事会认为在客流量大的购物中心开设新餐厅符合集团的经营策略 [1] 合作方与选址分析 - 租赁协议业主丰树产业私人有限公司为全球领先的房地产开发商和高端购物中心营运商 [1] - 该业主管理遍布13个市场的938处物业 [1] - 选址的“又一城”购物中心拥有超过200间商店和餐厅，以及22.9万平方英尺的办公空间 [1]

核心业绩与地产开发业务 - 2025年第四季度未经审计合同销售额约34.73亿元人民币，同比大幅减少61.56%，合同销售面积约18.97万平方米 [1] - 2025年全年实现未经审计总合同销售额约133.11亿元人民币，同比减少21.55%，总合同销售面积约61.79万平方米 [1] - 项目建设与交付方面，第四季度上海深安上居项目顺利交付，深圳深业银盈大厦、中山湾中新城项目二期、长沙深业麓溪云境二期等项目如期竣工备案 [1] - 2025年全年共计完成16个分期分区项目竣备，竣工建筑面积约154.5万平方米 [1] - 武汉深业翠微谷项目营销中心及样板房设计荣获2025年MUSE设计奖金奖与TITAN泰坦地产奖金奖 [1] 城市综合运营业务实力与认可 - 旗下深业运营获评“2025中国物业服务品质领先品牌”，并在“2025粤港澳大湾区物业服务力百强企业”榜单中位列第15位，为深圳市属国企第一 [2] - 旗下深业商管荣获“商业物业服务力TOP5”、“年度卓越城市商业运营商”等荣誉 [2] - 运营项目深业上城获评“2025年度服务力商业综合体标杆项目” [2] - 深圳之脉（黄木岗枢纽商业）顺利开业并入选“年度杰出创新非标商业项目” [2] - 武夷山憬居度假酒店荣膺“中国年度康养疗愈酒店”及“中国年度旅游度假酒店”双重殊荣 [2] 运营服务创新与提质增效 - 深业上城成功引入华南首家“上海滩(SHANGHAI TANG)”及全国首家人形机器人主题潮品店“众擎机器人零售旗舰店” [3] - 深业上城写字楼加入国际金钥匙联盟，构建“硬件+服务”双轮驱动新模式 [3] - 深业运营凭借东门街道项目的“人机协同”创新实践，荣获“2025深圳国际人工智能环卫机器人大赛暨应用创新大赛”应用创新类奖项 [3] - 由深业商管全程操盘招商的深创投广场仅用7个月即实现满租开业 [3] 市场拓展与轻资产输出 - 商业板块成功竞得招商银行全球总部大厦商业项目，并签署深圳奥克伍德、成都盛捷/馨乐庭服务式公寓项目的技术服务协议 [4] - 物业板块成功中标香港大学深圳医院机电服务及大型央企绿化养护项目，实现医疗后勤与专业绿化赛道的“零的突破” [4] - 通过成功续签安徽郑蒲港项目与获取罗湖区多个街道物业项目，进一步巩固全国化布局并深耕区域市场 [4] - 旗下深业商管携手深圳区级国企成功中标华富村项目，将作为社区商业产品线“深业拾集”的首个落地项目 [2] - 黄木岗地铁枢纽商业项目将于第四季度开业 [2] - 旗下深业运营在公建服务等业态对外拓展持续突破，中标深圳市龙华区人民法院、兴业银行泉州分行、正阳县机关事务中心等物业服务项目，并首次对外拓展专项绿化服务 [2]

政策目标与范围 - 核心目标是到2022年底前，全面消除老旧院落既有D级危房、燃气、用电、内涝、治安等重大安全风险隐患 [1][2] - 到“十四五”期末，基本完成成都市2004年底前建成的需改造城镇老旧院落改造任务 [1][2] - 改造对象原则上为城市或县城范围内2004年底前建成、存在安全隐患、配套设施不完善、居民改造意愿强烈的住宅院落，但2015年以来已改造或仅需单项改造的院落不纳入计划 [2] 改造内容分类 - 改造内容分为安全类、基础类、完善类、提升类4类 [2] - 安全类指务必消除建筑结构、燃气等重大安全隐患的内容，包括对燃气、供电、排水、消防、安防及房屋结构的全面排查整治，D级危房需及时完成人员搬离和应急处置，此类要求立查立改 [3] - 基础类重点是建筑物屋面、外墙、雨污分流等公共部位维修，此类基于群众意愿，应改尽改 [4] - 完善类是在达到基础类标准前提下实施的内容，鼓励按照“能装愿装，尽装快装”原则将电梯加装纳入改造统筹，此类尊重群众意愿，能改则改 [4] - 提升类是在已达到基础类标准且有相对完善配套前提下实施的内容，参照完整居住社区标准进行提升，此类立足实际，积极推进 [4] 实施计划与投资规模 - 2021年主要开展调查摸底、台账建立、资金测算等工作 [5] - 2022年至2025年计划改造老旧院落2242个，涉及居民近23.3万户，总投资约55亿元 [5] - 2022年计划完成安全隐患全面排查整治，并改造老旧院落601个、7.2万户，总投资约15.5亿元 [5] - 2023年计划改造老旧院落592个、5.8万户 [5] - 2024年计划改造老旧院落505个、4.6万户 [5] - 2025年计划改造老旧院落544个、5.7万户 [5] 财政补助标准 - 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区老旧院落硬件设施改造补助金额为平均每户5000元，其他区（市）县平均每户2000元，补助资金应全额用于改造 [1][5] - 老旧院落首次设立业委会或居民自治组织、建立自治公约、运行物业服务机制后，每个院落一次性给予5万元补助，用于日常维护管理 [6] - 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区实施既有住宅自主增设电梯，每台给予20万元补助 [1][7]

论坛背景与公司定位 - 论坛主题为“海南自贸港未来定位及三亚新机遇”，由三亚市人民政府及多家财经机构共同承办 [1] - 中信城市开发运营（海南）有限公司董事长张国良在论坛上发言，阐述公司在海南自贸港建设中的角色与计划 [1] - 中信集团以“践行国家战略、助力民族复兴”为发展使命，成立于1979年，服务于改革开放浪潮 [1][4] 公司战略与业务模式转型 - 公司业务模式从传统高杠杆高周转的地产开发，转向注重“城市开发+运营” [5] - 公司承接了原中信地产在全国30多个城市的化险及代建项目，管理资产规模超过两千亿元 [5] - 具体案例包括协同银行、信托化解深圳某知名民营房企超过八百亿元的资产包风险，并承接烂尾楼、保障房等政府关注的代建业务 [5] 在海南的业务布局与机遇 - 公司目前在海南已有项目布局，并计划继续拓展增量，参与海南自贸港建设 [6] - 公司将发挥中信集团“金融+实业”协同优势，在城市更新、产业导入、“好房子”建设、智慧停车等基础设施运营管理方面助力海南 [1] - 公司指出海棠湾片区城市面貌良好，但城市核心区存在大量老旧小区需要整合更新，公司希望为此做出贡献 [1] - 公司计划连同中信集团相关产业，在城市更新方面发力，助力海南对标新加坡、迪拜的城市形象 [6] 对海南自贸港发展的看法与建议 - 观察到最近一年，海南岛外人口在旅游、投资、注册公司及落户方面显著增加 [7] - 从地产角度，人口流入必然产生对“好房子”的需求 [7] - 认为随着人口增加、政策变化、企业所得税便利及医疗等配套发展，将带动海南整体经济发展 [7] - 建议海南全域放开限购政策，使海南岛成为“世界的海南” [8]