行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并维持该评级 [9] 报告核心观点 - 行业基本面处于淡季，数据季节性回落，但累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，主要特征是跌幅收敛和结构分化 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质房产具备阿尔法机会 [4] - 当前股票位置较底部的溢价不大，多数龙头房企市值已明显低于其稳态价值 [4] - 应重视具备轻库存、布局好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企背景的物业管理公司 [4] - 尽管近期二手实时成交量价数据边际转弱，但上半年重点城市尤其北京、上海的基本面表现高于市场预期，因此短期强力政策出台的紧迫性相对较低 [2][7] - 房地产领域仍是政策关注重点，后续政策空间与关注点或聚焦在：公积金制度优化、城市更新、扩大消费等方面 [2][7] - 伴随楼市基本面数据边际恶化，政策博弈的可能性逐渐提升，若超预期政策提前落地，优质龙头标的可能兑现较大的股价弹性 [2][7] 周度市场与政策跟踪 - **市场表现**：本周（报告发布周）长江房地产指数下跌2.95%，相对沪深300指数的超额收益为-5.60%，在32个行业中排名第27位 [5][14] - 年初至今，长江房地产指数累计下跌21.86%，相对沪深300的超额收益为-22.28%，行业排名第24位 [5][14] - **政策动态**： - 中央层面：住建部在上海召开城市更新工作座谈会，强调高质量推进城市更新，围绕规划、项目、治理、安全四方面发力 [5][18] - 地方层面：广州发布住房发展“十五五”规划（征求意见稿），提出稳定住房市场、释放消费潜力、改革完善商品房基础性制度（包括稳步有序推进现房销售制）、优化住房供给、加力城市更新等 [5][18] 行业销售数据 - **新房市场**：37个城市新房成交面积四周滚动同比为-5.3%，较前一周上升6.8个百分点；年初至今累计同比为-15.2% [6][19] - **二手房市场**：17个城市二手房成交面积四周滚动同比为+9.4%，较前一周上升1.1个百分点；年初至今累计同比为+3.9% [6][19] - **月度数据（截至7月24日）**：37城新房成交面积当月同比为-1.0%；17城二手房成交面积当月同比为+8.8%；12城新房及二手房合计成交面积当月同比为+6.8% [6][31] - **实时成交**：根据冰山数据，近期20个城市二手实时成交套数同比整体在低位振荡 [6] 板块与个股表现 - **开发类公司**：本周平均涨跌幅为-0.11%，本月至今平均涨跌幅为4.32%，年初以来平均涨跌幅为-18.98% [15][16] - **物业公司**：本周平均涨跌幅为-0.04%，本月至今平均涨跌幅为5.96%，年初以来平均涨跌幅为-14.52% [15][16] - **REITs**：本周平均涨跌幅为-2.32%，本月至今平均涨跌幅为-1.52%，年初以来平均涨跌幅为-8.94% [15][16] - **部分龙头公司年初以来表现**：中国海外发展上涨10.60%、华润置地上涨23.83%、中国海外宏洋集团上涨25.65%；万科A下跌33.98%、碧桂园下跌57.83% [15][16]