报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年下半年REITs市场承压调整，打新从“无风险套利”转向风险博弈，未来或向价值投资逻辑回归 [2][3][4] - C-REITs经历持续调整后具备低位配置价值，但板块分化将持续，弱周期板块防御价值凸显 [7][37][39] 各章节要点总结 近期REITs市场概况 打新破发频现、无风险套利转向风险博弈 - 近期上市REITs项目上市首日表现不佳，如华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发 [2][10][11] - 原因包括A股市场走强使资金流向权益资产、利率调整削弱REITs配置价值、询价上限放宽压缩打新盈利空间、25Q4战配份额解禁抛压大 [3][11][12] 市场承压调整，数据中心、水利板块逆势上涨 - 2025/11/16 - 12/15，REITs全市场成交额和换手率持续萎缩，中证REITs全收益指数跌幅2.8% [14][15][17] - 此期间多数REITs项目下跌，数据中心、水利类逆势上涨，分别+0.4%、+2.1% [17] - 数据中心REITs受益于AI产业发展和政策支持，现金流有望扩张 [20] - 水利设施REITs抗周期属性强，需求刚性、政策加持，市场规模有望扩张 [22][23] 在审REITs项目一览 首发REITs项目 - 截至2025/12/19，已申报1单、已受理3单、已问询3单、已反馈5单、正在发行定价1单 [7][25] - 2025/11/16 - 12/15新增项目包括博时山东铁投路桥REIT、平安西安高科产业园REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT、中航中核集团能源REIT [25][26] 扩募或新购入项目 - 截至2025/12/19，在审及获批待发共12单，其中已问询1单、已反馈2单、已过审2单、注册生效待发行7单 [7][32] - 2025/11/16 - 12/15进度无更新 [32] 近期REITs政策动态 - 2025年11月15日，国家发改委扩容REITs可投资资产范围，新增四类资产，明确支持水利设施，首次单列AI基础设施 [35] - 2025年11月28日，中国证监会启动商业不动产REITs试点 [36] - 2025年12月5日，证监会主席表态支持REITs市场发展 [36] 投资建议 - C-REITs调整后有低位配置价值，原因包括估值有安全边际、战配份额解禁抛压减弱、政策支持市场发展 [37][38][39] - 市场波动时，弱周期板块如消费基础设施、保租房、市政环保及水利设施等是防御性配置较优选择 [7][39]