核心观点 当前中国房地产市场呈现明显的去杠杆化趋势，全款买房或低比例贷款购房比例显著上升，居民杠杆率持续下降，购房行为更趋谨慎、理性和自住化 购房付款方式变化 - 广州二手房按揭付款比例从6月的45.08%降至7月的38.85%，8月进一步下降至35.6%[5] - 深圳上半年二手房全款成交占比达25.3%，同比扩大6.3个百分点[6] - 全款买房或低贷款比例购房人群越来越多，购房者加杠杆意愿降低[4][7] 成交结构特征 - 低总价房源占比提升，广州200万元以下房源占62%，深圳500万元以内房源占64.6%[7] - 低总价成交房源多与全款买房人群较多有关，全款买房意味着能承受的总价较低[7] - 当前买房基本为刚需，部分人甚至反向置业，卖掉大房换小房以降低杠杆[7] 居民杠杆率变化 - 居民杠杆率（住户贷款余额/住户存款余额）持续下降[8] - 2021年末厦门居民资金杠杆率147.3%、珠海145.4%、杭州143.2%、深圳135.5%，到2025年末这4个城市均低于100%[8] - 个人贷款增速回落、居民杠杆率下降是居民部门自主降低债务负担的自然过程[9] 购房群体特征 - 95后及00后占据相当比例，其父母多为60或70后，有一定财富积累，有能力资助子女全款购房[7] - 即使未全款买房，很多人也尽量降低贷款比例，如福建泉州陈先生首付比例达6成[8] 市场影响与趋势 - 房地产市场深度调整影响居民信用扩张意愿，家庭由“加杠杆”转向“去杠杆”，债务负担明显减轻[9] - 近期楼市每年成交额减量较大，四年累计少加很多杠杆，加上主动提前还款，整体杠杆率降低很多[9] - 当前人们投资置业意愿降低，在旅游等自我价值实现方面消费意愿较强[9] - 房产从金融属性转变为更具消费属性，购房者更谨慎理性[7]