报告行业投资评级 * 本报告为针对中国A股可选消费行业的“热点速评”，未提供明确的行业或公司投资评级 [1][9] 报告的核心观点 * 报告核心观点认为，2025年12月至2026年初中国楼市的“小阳春”行情是由房价下跌带来的“性价比”驱动，而非全面复苏 [2] * 本轮回暖具有高度局部性，集中在一线及强二线核心城市的二手房市场，且由“刚需”主导，具备一定中长期延续性 [2][3] * 政策与供给端的影响关键，但消费情绪的修复将是“分化式”的，取决于不同人群的收入与产业前景 [4] * 对回暖的持续性需保持警惕，需关注高基数效应和历史上“政策放松-短期好转-随后回落”的循环模式 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 本轮楼市回暖的驱动因素与结构性特征 * 本轮楼市阶段性好转的**本质驱动因素是房价下跌后“跌出性价比”**，触发了部分购房者“抄底/该买了”的心理，但并非全面性复苏 [2] * 回暖具有**高度局部性**，主要集中在三个维度：城市、房型和价格 [2] * **城市维度**：回暖主要集中在一线、强二线/新一线的少数城市，如上海、深圳、杭州、成都及合肥，今年关注点大概率仍围绕约**12个核心城市** [2] * **房型维度**：改善核心在**二手房而非新房**，新房销售压力仍大，二手房改善更直接受“性价比”驱动，且即便在头部城市，改善也**集中在核心区域优质资产**，郊区表现偏弱 [2] * **价格维度**：核心区域优质房源撤牌或卖方不愿降价导致价格“看起来”有所抬升，可能形成一定“恐慌/抢筹”情绪，但不代表已具备全面回暖条件 [2] 需求结构分析 * 本轮楼市回暖的**主导力量是“刚需”**，且具备一定中长期延续性，逻辑在于限制放松、首付比例下降叠加房价大幅调整，使部分此前被压抑的刚需重新具备成交条件 [3] * 支撑刚需韧性的来源主要有三条：**结婚相关置业需求**整体相对稳定；**人口流动**持续带来刚性居住需求；**生育/子女教育**带动的居住升级需求在趋势层面形成支撑 [3] * 二手房表现强于新房，也与刚需在“郊区新房 vs 市区二手房”的权衡中更偏好**核心地段与确定性**有关 [3] * 若核心区二手房因供给收缩走强，部分需求可能**外溢至郊区新房**，从而带来新房端改善型需求的边际修复 [3] 政策、供给与对消费的启示 * **政策方面**：央行在2026年1月16日宣布将商业用房贷款最低首付比例下调至**30%**，可能吸引部分产业/投资性资金进入核心城市商铺项目，但整体仍偏小众增量 [4] * **供给方面**：开发商新房供给趋于收缩、供地减量是偏积极的中期信号，但二手“潜在供给”压力依然不容忽视 [4] * **对消费的启示**：更可能是“**分化式修复**”而非普遍回暖，消费情绪分化主要取决于“钱与产业” [4] * 新产业（如AI/机器人）带来的收入与机会，叠加资本市场赚钱效应，会率先抬升部分人群购买力，让**核心城市的中高端可选消费弹性相对更优** [4] * 若工薪家庭收入压力仍大，相关群体的购房意愿与预期会转弱，消费端呈现“**核心人群先修复、广谱人群偏慢**”的路径 [4] 对回暖持续性的潜在风险 * 判断回暖能否延续需警惕两点：其一，**2025年小阳春基数较高**，容易带来同比口径的扰动；其二，过去几年多次呈现“**政策放松—短期好一波—随后回落**”的节奏 [5][6] * 因此，即便核心城市二手房阶段性好转，也需对后续回落保持警惕 [6]