纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国房地产市场 重点关注二手房与新房市场[1] * 公司：提及的房地产开发商包括绿城中国、华润置地、建发国际集团、中海弘阳[12] 提及的房地产相关服务公司包括太古地产、西城商业、港股贝壳[12] 核心观点与论据 * **对当前“小阳春”的定性**：当前市场现象是前期快速下跌后的短暂平台期 并非长期反转或地产见底信号[1][4][5][7] * 论据1：2026年1月二手房成交量较2025年12月有明显上升 但未出现过热放量 更多是积攒需求的释放[3] * 论据2：一线城市二手房挂牌量下降与前期房价快速下跌有关 卖家在急跌后失去耐心选择撤牌[1][4] * 论据3：京沪部分案例显示成交价跳涨仅占总交易量的10% 大部分房源价格平稳 所谓价格跳涨更多是由于最低价房源成交完后次低价开始成交所致[3][4] * **长期走势判断**：对未来房地产市场走势持谨慎态度 长期反转需依赖经济基本面好转[1][5][7] * 论据1：长期走势取决于居民收入和经济普遍好转等基本面因素 需外生变量移动总需求曲线来解决库存和推动价格[5][7] * 论据2：在收入压力下 房地产市场面临更大压力 二手房成交量反映的换手率受居民资产配置能力影响[1][6] * **量价关系与指标有效性**：当前市场的量价关系仅决定短期趋势 租金收益率并非判断房价走势的最佳指标[1][8][9] * 论据1：居民挂牌数量下降不意味着未来不会增加 需早周期变量好转才能得出更强结论[8] * 论据2：在住房空置率较高的经济体中 基于租金收益率进行套利支撑房价的逻辑相对困难 关注租金、收入和经济早周期变量拐点比租金收益率更重要[9] * **地产股投资逻辑**：地产股近年更多交易政策而非基本面 需重视房企商业模式[2][10] * 论据1：在政策效果难以形成一致预期时 地产股表现反而较好[10] * 论据2：即使房价止跌 房企能否稳定赚钱仍是关键 很多房企本质上仍在做土地投资业务 今年拿地是否足够赚钱仍是问题[10][11] 其他重要内容 * **新房与二手房成交量区别**：二手房成交量反映换手率 新房成交量来自城市扩张和人口净增加[1][6] * **地产股交易策略建议**：根据不同的市场贝塔情景制定策略[12] * 情景1：若存在明显顺周期大贝塔 则估值最低的地产股优于经营优秀的地产股 也优于建筑建材类公司[12] * 情景2：若只是小幅贝塔 则商业模式格局更好的细分建材赛道优于经营稳健、拿地精准的地产股[12] * 情景3：若贝塔大幅为负 在负贝塔中寻找阿尔法难度较大[12] * 当前建议：在春季预期下 重点精选拿地相对精准的公司 以及购物中心类公司、具有护城河属性的二手房中介业务公司[12]

涉及的行业与公司 * **行业**：建材行业（特别是防水材料、水泥、工程管道、玻璃等细分领域）[1][2][5][10] * **公司**：东方雨虹、科顺股份、北新建材（及其子公司北新防水）、中国联塑、海螺水泥、吉斌集团[2][9][11] 核心观点与论据 * **行业处于新周期起点**：建材板块从2026年开始有望实现盈利触底并企稳回升，迎来新周期起点[2][5][12] * **地产市场显现积极信号**：2026年初二手房成交量显著高于2025年同期，市场需求回升[1][3] 北京核心区房价跌幅在2025年12月收窄，其房价和成交量在政策力度较小的情况下依然回升，预示行业自然见底概率增加[1][3][4] 季节性因素（3-4月地产“小阳春”）与各地两会政策有助于行业预期转暖[3] * **传统建材对地产依赖度下降，行业韧性增强**：水泥需求中房地产占比已降至18.9%[1][5] 玻璃工业用占比升至41.3%，超过建筑用[1][5] * **地产下行周期接近触底**：全球样本显示地产下行周期通常为4-7年（中位数6年），中国自2021年2月下滑已历时5年，接近触底时间窗口[1][5] * **供给端剧烈收缩，孕育盈利提升机会**：新开工降幅超过日本、美国、英国房地产泡沫后的水平，下降速度冠绝全球[8] 建材行业资本开支已连续下滑2-3年以上，进入第四个年份，供给端快速收缩[8] 应重点关注新开工链条（水泥、防水、管道）供给端变化带来的alpha机会，而非单纯判断整体地产是否见底[6][8] * **防水行业供给出清最为剧烈，投资胜率高**：防水卷材是供给端出清最剧烈的建材细分领域[2][10] 企业退出数量达到60%，小企业快速退出，规模以上企业营业收入自2021年以来累计下降约38%[7][8] 自2022年起，防水协会不再公布规模以上企业利润总额，反映行业盈利压力巨大，龙头企业处于盈亏平衡，全行业大概率亏损甚至现金流紧张[1][7] 在资本开支负增长背景下，防水行业资本开支和供给收缩幅度最大、企业退出率最高[2][10] * **其他细分领域情况**：水泥行业需关注限制超产执行情况，全国性去产能政策尚未出台[8] 工程管道产量相对平稳，龙头公司中国联塑凭借优势保持韧性，其垫资模式没有防水行业极端，表现更稳健[9] * **投资建议与标的**：建议把握龙头阿尔法回归机会，并等待贝塔共振[12] 关注龙头企业困境反转（如东方雨虹）[2][11] 关注二线龙头（如科顺股份）[2][11] 关注低位低估值标的（如北新建材，其石膏板基本面和防水业务未被充分定价）[2][11] 可布局消费建材（如海螺水泥）及玻璃供给出清逻辑明朗化后的标的（如吉斌集团）[11] 其他重要内容 * **市场存在预期差**：北京2025年底出台的增值税和购房资格政策未立即反映在股票市场上，为后续埋下伏笔[1][3] * **政策预期护航**：北京作为政策风向标，后续可能推出更多支持政策，上海和深圳若跟进将推动市场预期持续回暖[4][5] * **周期行情特点**：不建议轻易减仓，因为周期行情中基本面盈利会随着预期改变不断上修[12]