房地产市场现状 - 低总价二手房成交量显著上升，成为市场主力，广州200万以下二手房交易占比达46%，同比增加13个百分点，上海300万以下占比45%，南京200万以下占比从48%升至58% [7] - 二手房市场活跃度超越新房，昆明二手房与新房成交比例为7:3，成都二手房占比达69.7%，深圳二手房占比近60% [8] - 市场逻辑转向刚需和改善需求主导，投资属性弱化，房地产价值回归居住本质 [5][6] 市场结构变化 - 刚需购房者偏好低总价老破小，主要因首付门槛降低、利率处于历史低位，且满足学区等实际需求 [3][14] - 改善需求面临置换困境，老旧房源降价导致置换资金缩水，抑制改善型购房意愿 [10][11] - 新房市场受二手房挤压，开发商资金回笼压力增大，可能引发降价或开发放缓 [12] 未来趋势 - 市场将进入分化阶段，普涨时代结束，好地段、好产品仍有支撑，但整体以平稳为主 [15][16] - 刚需自住成为市场基础，首次置业者可考虑价格合适的低总价房源，投资需谨慎评估风险 [16][17] - 流通性问题和买卖双方心理预期需时间调整，市场企稳仍需磨底 [12]