行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业 公司为保利发展控股集团股份有限公司[1] 核心观点与论据：经营策略与资源状况 * 公司2025年采取稳经营、提效益和求发展的总体思路 持续进行去库存和调结构[3] * 公司聚焦核心城市 从38个核心城市收缩到15至20个城市 投资主要集中在38个核心城市 其中10个城市占投资额的七八成[3][9] * 公司目前已售未结货值接近3,000亿元 整体毛利率约13-14%[2][6] * 增量资源未售货值不到1,000万平方米 均价约3万元/平方米[2][6] * 存量资源面积约为4,900万平方米 其中已开工部分2,100万平方米 今年销售均价1.1万-1.5万元/平方米[4][6] * 未开工土地2,700万平方米 账面价值800-900亿元 计划通过调整换退改善资源价值[2][6] 核心观点与论据：项目盈利与压力 * 增量项目净利润率预计在6%-8%之间[2][7] * 存量项目受市场下行影响 整体毛利率接近于零甚至亏损 未来仍面临一定压力[2][7] * 存量项目通过销售或政府收储政策处理 但仍面临销售利润冲击 占2025年1至10月份销售比例不到三分之一[4] * 公司过去几年已结转亏损项目超400亿元 实质性消化存量压力[2][5] * 公司预计存量项目需三年左右时间消化完毕 大约三至四年时间内存量项目将全部结完[4][15] 核心观点与论据：投资与市场看法 * 2025年前10个月拓展金额达600多亿元 原计划拓展800-1,000亿元[2][8] * 公司对广州市场持乐观态度 认为其改善需求潜力巨大 市场从总量逻辑转向产品改善提质逻辑[2][10] * 公司为2025年预留800-1,000亿元投资额度 资金安全无虞[3][10] 核心观点与论据：考核与市值管理 * 公司总部对项目考核细致 包括首开流速、收益率、时间周期等 并与一线共建模式[3][13] * 对子公司考核包括财务状况 确保整体资金及债务安全 集团考核延续国资委对央企集团的细化标准[3][14] * 市值管理措施包括通过经营改善、业绩体现和分红贡献提升市值 并持续拓展增量项目以改善动态销净率[3][12] 其他重要内容 * 2025年1至9月公司累计收入1,700亿元 同比持平 但毛利率下滑及结转结构影响导致利润总额和归母净利润下降[4] * 公司动态销净率相比去年小幅改善 但由于销售结算分布在不同年份 无法判断具体业绩止跌回稳时间点[3][15] * 公司注重营销队伍建设与线上营销 通过精细化管理控制营销费率压力[4]