财务业绩摘要 - 公司前三季度实现营业收入4.77亿元，归母净利润1.16亿元，同比增长7.85% [1] - 公司前三季度扣非净利润1.17亿元，同比增长9.05% [1] - 公司第三季度单季度实现营业收入1.54亿元，归母净利润3618.54万元，同比增长4.45% [1] - 报告期内公司所有者权益达20.40亿元，较上年末增长5.63% [1] 业务板块表现 - 核心业务专业市场管理业务前三季度贡献营收3.19亿元，毛利率高达77.14% [1] - 商贸百货零售业务前三季度实现营收9634.62万元，毛利率为49.60% [2] - 商业管理板块前三季度实现营收3867.11万元，毛利率同比提升8.89个百分点 [2] 核心竞争优势与运营亮点 - 杭州环北与南京环北市场凭借商圈区位优势和数字化升级为公司提供稳定现金流 [1] - 兰州亚欧商厦通过深耕核心商圈与精细化会员运营保持良好客户黏性 [2] - 公司依托亚欧国际大厦优势夯实"商业+文旅"竞争力，与华住集团联合打造的酒店已开业 [2]

核心观点 - 中牟新区通过发展特色商业经济，成功打造品牌稀缺性、场景沉浸感和人文关怀度三张商业名片，成为郑州都市圈极具活力的商业新高地 [1] 首店经济与品牌矩阵 - 将“首店经济”和“旗舰店矩阵”作为破解商业同质化难题的核心策略，支持建设首发经济集聚区 [3] - 中牟杉杉奥特莱斯项目以“首店集群+旗舰店矩阵”为核心，聚集了超100家品牌旗舰店 [3] - 该项目已拥有14家“全国第一柜”、1家“亿元柜”、55家“千万柜”，从“品牌追随者”转变为“品牌策源地” [3] 文商旅融合与消费体验 - 采用“商业+文旅+景观”融合模式，将购物动线转变为公园般的惬意旅程，吸引客群并延长停留时间 [4][5] - 充分发挥八大主题景区优势，创新推出“全国门票当钱花”优惠政策，将“景区游”与“消费购”深度绑定 [7] - 受益于暑期795.86万人次的游客接待量，持门票消费的游客数量翻了好几倍 [7] - 通过民谣音乐节、明星见面会、体育赛事、烟花秀等活动，实现从“卖商品”到“卖体验”的战略转型 [7] 精细化服务与情绪消费 - 构建“女性友好、宠物友好、亲子友好”三维服务体系，用情感链接替代单纯商品交易 [8] - 提供饮水点、免费儿童游乐、实时流动服务车等细节服务，并在特殊节日为特定人群定制专属礼物 [8] - 宠物友好服务提供免费宠物推车、专属座位、零食与拾便袋，精准抓住宠物经济风口 [8] - 情绪消费渐成主流，判断未来消费者收入的一半将用于服务和情绪支出 [8]

商业体量分布 - 上半年全国新开162个商业项目中，小体量商业（不足5万方）占比最高，共79个，其中面积≤1万方的微型商业19个，1-3万方的社区型项目26个，3-5万方的区域型项目34个 [1] - 5-10万方的中型商业项目47个，10-15万方的中大型商业项目20个，≥15万方的超大型商业项目仅12个，郑州郑东万象城以24.1万方位居体量榜首 [1] 区域分布特征 - 华东地区新开商业项目数量最多，共63个，其中江苏省以20个项目领跑 [3] - 华南地区新开28个项目，广东省占比超78%，深圳、广州分别贡献9个和5个项目，深圳4月末集中入市罗湖益田假日广场等3个体量超10万方的项目 [3] - 华北地区新开24个项目，北京占11个，西南地区23个，华中地区13个，西北地区8个，东北地区3个 [3] 连锁商企扩张动态 - 京东Mall上半年新开8店，北京南三环店建面7.8万方，为全国面积最大门店 [5] - 爱琴海集团新开5个项目，万达广场和龙湖商业各开4个项目，华润万象生活入市3个项目 [5] 商业+跨界融合趋势 - 商业+文旅项目超10个，分为两类：依托历史街区改造（如广州花厅坊、北京中海大吉巷）和挖掘在地文化特色（如青岛四海来嗨商街） [6][7] - 商业+体育项目如北京奥园CITY街区结合鸟巢资源打造文商旅体融合场景，南京紫金·钟爱里首创骑行主题街区配套自助维修等设施 [8][10] - 商业+生态项目如深圳K11 ECOAST融合海滨生态与艺术，北京中关村ART PARK大融城衔接公园景观 [12][14] 主题商业创新 - 二次元主题商业体新增6个，无锡MEGA明珠引入超20家二次元品牌，大连奥电未来城打造东北首个全业态二次元综合体 [16][18] - 重庆重百九龙商场为首家银发主题综合体，设置2000平方米适老化体验展厅 [20] - LOT POP乐派转型为西南首个全业态女性主题商业体，涵盖美妆健康等10+业态 [22] 奥莱与非标商业发展 - 上半年新开13个奥莱项目，合计体量超116万方，其中5个≥10万方，4个≥15万方（如大同百盛奥莱20万方） [24][25] - 新兴奥莱向场景主题化转型，如东莞龙湾奥莱引入影院电玩并打造专业级"城BA"联赛场地 [26][28] - 非标商业突破同质化，西安明德·盛荟未来TOWN融合隋唐建筑与现代商业，垂虹base21改造旧物业引入主理人品牌 [28][30] 存量改造与市场动态 - 162个新开项目中约30个为存量改造，包括康星·乐润荟百货等原业主升级项目 [32] - 部分项目延期开业，如南昌百银次元中心1号未能如期入市 [32]