中国消费市场转型 - 2024年中国居民服务性消费支出占比达46.1%，海南服务性消费对居民消费增长贡献率达63%，文旅、健康、教育等领域支出增速远超传统商品消费 [3] - 消费需求从"物质丰裕"转向"精神充盈"，Z世代情绪消费、国潮品牌文化自信、银发经济成为新趋势 [3] - 消费行为演变为个体价值与时代精神的共振，非标准化商业形态兴起 [3][4] 非标商业定义与特征 - 非标商业为开放式空间布局，强调特色场景营造、个性化品牌组合，伴随"松弛感""小众"标签，满足社交打卡需求 [4] - 非标商业通过差异化场景重构人与商业关系，海南成为重要实验场 [4] - 典型案例包括海口荣山寮村民宿书屋、龙兴路16平方米复合业态咖啡馆等"空间诗人"主理项目 [5] 海南非标商业格局 - 海口：西海岸非标民宿、骑楼老街复合业态绑定城市更新，成为时尚消费新引擎 [6] - 三亚：后海村水上运动主题空间、藤海社区艺术家工坊升级旅游消费至"在地体验" [6] - 万宁：冲浪文化催生"民宿+社群+运动"共生模式，日月湾形成"浪人经济学"消费IP [6] - 非标商业以"小而美"嵌入社区，通过社群运营培育忠诚度，本土文化转化为差异化竞争力 [6] 海南消费结构协同 - 免税购物为核心引擎：2024年离岛免税销售额470亿元，购物人数突破1000万人次 [8] - 有税商业面临电商渗透挑战，通过以旧换新补贴、策展型零售重塑空间叙事 [8] - 非标商业充当"黏合剂"：文化反哺（非遗市集）、场景互补（免税城手作工坊）、流量转化（冲浪俱乐部联名礼包） [8] 非标商业战略价值 - 将在地文化转化为"体验价值"，成为海南国际旅游消费中心建设的隐形竞争力 [9] - 需通过专项立法、主理人协会构建制度支撑，设立文化遗产基金推动文化转化 [10] - 场景创新方向包括书店社区化、咖啡馆论坛化、冲浪俱乐部环保行动等"人货场"关系重构 [11]

绿地集团商业策略 - 以"情绪消费"为核心爆破点，打造"公园+非标"双重特色 [1] - 构建"首店+主力店+主理人"三维品牌矩阵，雕琢公园商街空间场景 [1] - 深耕"一铺一景"定制化景观，全方位重塑济南商业新生态 [1] 洪涛工作室行业洞察 - 传统购物中心功能性价值消解，情绪价值崛起成为新趋势 [5] - 消费者购买行为转向情感认同和社交资本，形成"商业空间社交媒体化"现象 [5] - 商业评估标准从坪效、客单价转向用户生成内容量和社交平台曝光度 [6] 非标商业发展趋势 - 成功商业空间需成为"内容生产器"而非"商品陈列柜"，制造社交货币 [6] - 未来商业竞争本质是注意力争夺战，需持续产出可分享内容 [6] - 非标商业终极目标是打造具有独立人格的"商业IP"，追求极致差异化 [7] 商业空间转型方向 - 现代商场经营重点转向情绪、体验和可讲述的故事 [8] - 情绪共鸣、圈层运营和空间留白的三维平衡构成不可复制的商业IP [8] - 行业示范项目推动中国商业地产从规模扩张向质量创新转型 [1]

端午节前一周的周日，位于西城区菜市口的中海大吉巷开业了。 人气很高，开放当日，客流突破20万。端午节假期三天，客流超50万，依官方数据看，它与朝阳合生汇端午的客流相差无几。 大吉巷花墙 社交媒体上，大吉巷也成为热门话题，相关话题阅读量突破千万。不少人来闲逛体验，来打卡拍照。开业没几天，大吉巷就有了"南城太古里"、"菜古 里"等多个称号。 01 新鲜感褪去后 带着一颗好奇心，作者打算去体验下这个传说中不一样的商场。按照习惯，在某书上查找攻略，却发现一个很有意思的现象，网友们对大吉巷的评价两极 分化很是严重。 逛了还想来，不傻大空，不土不破不乱套； 北京难得位置在市中心又很city的地方； 中庭建筑很美，值得来看看，虽然有点不完善，但真的是新的南城之光，像样！ 没有胡同有意思，走完了什么也没记住； 杂货类还行其他没兴趣，缺个快消类服装品牌； 很莫名其妙的招商，楼下净是按摩美甲，楼上没什么一线知名品牌，感觉像跳蚤市场； 评价反差如此之大，大吉巷究竟如何？带着问题，我们去商场里找答案。 工作日下午，作者来到大吉巷。首先，交通先给个赞。西侧是菜市口大街，北侧是骡马市大街，开车可直达西单、牛街、南二环等。地铁的话，4号线 ...

非标商业的崛起与特点 - 非标商业是一种创新商业形态，采用开放式空间布局，具有特色场景营造和个性化品牌组合，满足传统购物需求和年轻人社交打卡需求 [1] - 非标商业通过改造老旧街区、废弃工厂等存量空间，保留原有特色并创造新消费体验，实现文化价值传承与商业活力焕发 [1] - 非标商业以"松弛感"、"小众"为标签，融合在地文化，使老街人文风貌得以延续 [1] 非标商业的市场需求与商业模式 - 传统商场难以满足消费者多样化需求，非标商业通过创新消费场景提供全新体验，购物不再是主要目的，场景体验和社交互动成为核心 [2] - 非标商业本质是通过打造场景导入客流，融合社交、娱乐、文化等多重元素，帮助消费者找到兴趣社群并参与主题活动 [2] - 以消费者为中心的消费模式推动商业模式创新，满足多样化需求并提升逛街乐趣 [2] 非标商业的发展挑战 - 部分项目缺乏对自身特点的清晰认知，盲目复制成功案例导致同质化，缺乏核心竞争力和不可替代性 [2] - 追求短期效益的快速复刻经营套路难以赢得市场认同，最终在竞争中被淘汰 [2] 非标商业的成功要素 - 深入挖掘地区历史文化和民俗风情，将其融入商业空间设计和运营，注重文化内涵表达 [3] - 以消费者需求为核心，持续优化产品服务，确保消费活动带来良好体验 [3] - 避免陷入"信息茧房"，深度挖掘潜在价值，用心回应核心需求以实现可持续发展 [3]

商业创新模式 - 海归小镇通过"非标商业+主理人文化+产城融合"的复合生态重构园区商业底层逻辑，区别于传统园区的"生存型配套"[1] - 园区配套商业以解构传统、创造新意为发展路径，发展速度超预期，形成"独特竞争力"和"内在驱动力"[2] - 商业形态呈现热带雨林式自然生长，促成产业协同案例，如冷链科技公司与水果店合作实现全球首创"空间电场休眠保鲜技术"产业化应用[3] 空间运营特色 - 下沉广场与森林峡谷形态设计融合艺术基因与商业创新，形成工业美学与自然生态交织的独特空间[7] - 运营方保留2000㎡公共活动区作为跨界创新培养基，提供情绪价值、社交货币和生活灵感等新型商业价值[7] - 建筑群采用"水中卵石"错落分布理念，结合开放式共享空间设计强化社区氛围[7] 主理人生态案例 - 季之作咖啡店创新"自习室+果咖"模式，配备充电插座，菜单突出全国知名产地应季水果[2] - 觉醒网球为无锡球类好评榜第一，采用24小时无人智慧系统，配备自动发球机与智慧环境控制设施[4] - 一心汤面开业半月即实现日均150人次客流，主理人为日本海归，认可园区调性与政策支持[4] 招商与商业数据 - 当前进驻商户33家，招商率达75%，重点引入本土主理人品牌，包含无锡最大室内高尔夫球馆等首店资源[7] - 计划启动商户会员共享计划，通过打折、满减等联盟优惠政策推动生态系统化升级[4] 产城融合实践 - "楼上实验室+楼下试验场"布局实现技术创新与市场需求的直接对接，典型案例为冷链技术与水果零售的协同[3] - 桃萤津选联合创始人计划持续深耕园区，通过商业实践帮助无锡打造产地名片[2] 行业趋势启示 - 慢生长模式挑战"效率至上"传统理念，探索商业终极形态在于匹配创意主理人与目标客群的精神需求[5][6] - 园区商业从基础配套进化为优质内容生产平台，预计将吸引更多个性化流量爆款品牌[7]

福州经济发展与商业现状 - 福州GDP连续4年全省第一，2024年达14236.76亿元，增长6.1%，省会首位度突破24.6% [1][3] - 福州商业力全国排名25，属于商业2线城市，落后于厦门 [3] - 福州购物中心存量535.6万㎡，增量36万㎡，厦门存量469.7万㎡，增量60万㎡ [5] 城市基础数据对比 - 福州土地面积1.2万平方千米，常住人口850.1万，十年增长75万(9.7%)；厦门土地面积1700平方千米，常住人口535万，十年增长94万(21.3%) [7] - 福州人均购物中心面积0.63㎡/人，厦门0.88㎡/人 [7] - 福州市区人均购物中心面积0.88㎡/人，与厦门相当 [7] 商业发展特征 - 福州商业以标准化盒子Mall为主，2021年首个现象级非标项目烟台山开业 [9] - 福州高能级项目较少，D级项目占比达46% [12] - 福州高端消费外溢严重，高档商业人气不足，万象城从高奢调整为综合业态 [15][17] 重点商业项目分析 - 东百中心：2024年客流超3700万(+6.22%)，引入近200个首进品牌 [20][23] - 万象城：福州唯一重奢场，集齐20+重奢大牌，2024上半年零售额增幅超双位数 [24][25][27] - 烟台山：2024年客流1850万(+25%)，营业额增长25%，44家品牌增长超25% [36][38] - 中骏世界城：2024年底开业，三日客流70万+，销售3000万+，引入80+首店 [43][44] - 八匚汇：香格里拉旗下创新项目，融合在地文化，定位"福派新绎汇客厅" [45][47] 商业发展趋势 - 福州2024年新开6个商业项目，包括中骏世界城、八匚汇等 [51] - 2025年将开业的榕发·悦动广场以运动+破局，左海·光年PARK打造"TOD+公园+商业" [52] - SM福州仓山城市广场在建，总建面超15.5万㎡ [54]

不同于传统商业场所，由厂区、仓库等改造而来的新型商业空间吸引力大增—— 非标商业，水灵灵的活力从哪来？ 长铁轨、老站台、旧仓库；宽阔的户外、环绕的绿色、开放的空间——传统的百货商场、购物中心之 外，越来越多消费者流连于这些看似非标准、却充满创意、涌动活力的新型商业空间。 在北京、上海等大城市，"非标"商业选择也越来越多：有的是老牌购物中心被"爆改"出圈、有的是老厂 区焕新登场、有的是新型复合商业体横空出世……它们中不少甫一登场就自带话题与流量，成为"潮"去 处、"打卡"地。活力从哪儿来？本报记者实地探访了部分项目。 不仅能购物，更是社交和娱乐中心 "我可能不记得在这儿买了什么，但会记得户外的风、飘荡的云，餐厅的音乐和朋友环绕的好氛围。" "带上老人、孩子和狗，是美丽的一天下午。" "好好逛、慢慢转、拍拍照、吃吃饭，情绪价值拉到满。" 5月14日下午，大雨过后的北京天气分外晴朗。在东五环外的首创·郎园Station，消费者三三两两徜徉其 间。为他们带来这些独特感受的，是开放式街区，坐落其间的红砖房、旧仓库、铁轨、车站、植被和融 入其中的各式主理人品牌。 在消费者知晓特定非标商业项目之前，一批主打创新的主理人品牌 ...

核心事件 - URF盈展集团创始人司徒文聪因旗下子公司拖欠商铺租金及违约金累计近150万元被法院限制消费[1][2][5] - 关联公司上海盈展商务管理有限公司因项目"严重亏损"无力继续承租，反映现金情况不乐观[5] - 司徒文聪名下北京盈通祥业商业管理有限公司有两起被执行案件，执行标的逾7000万元[6] 商业运营模式 - 采用家族团队分工模式：司徒文聪负责拿地与拓展，其弟负责运营，其妹负责投资与品牌孵化[8] - 通过关联公司入股运营项目（如TX淮海、THE BOX朝外）以获取业主信任和更高经济回报[8] - 将家族投资或运营品牌引入自营商业体，以优惠租金获取运营空间[8] 项目运营情况 - 主导的重庆小时代项目因亏损严重，业主方将其从"二房东"转为服务运营商以减少亏损[11] - TX淮海因低租金水平、小体量高投入模式面临商业可持续性挑战，2024年4月被百联股份全资收购[11][12] - THE BOX朝外仍由盈展集团运营，但定位新型"非标"商业导致盈利周期长、运营门槛高[11] 行业影响 - 运营的非标商业项目在业态策划上突出先锋属性，易获关注但盈利困难[11] - 非标商业体需要长周期培育，往往依赖业主运营补贴维持[11] - 在非标商业领域的前瞻性和资源运作能力对行业具有启发性，但模式本身存在高风险[12]

非标商业崛起背景 - "非标商业"通过差异化空间设计打破传统商业同质化困境，如上海蟠龙天地融合古镇元素、长春"这有山"打造30米室内山体消费动线 [2][5][7] - 早期案例如北京798艺术区、上海田子坊已奠定非标商业雏形，2020年后概念加速普及，2023年成都非标商业供应量49万平方米首超传统商业 [2][17] - 美团数据显示，带地域文化标签的商业体复购率比普通商场高38% [9] 非标商业核心特征 - 空间设计突破传统标准，如杭州文三街区用VR/AR技术实现"科技穿越"，长春"这有山"日均客流达3万人次 [7][9] - 强调"情绪空间"与交互体验，独立设计师品牌通过主题活动可使销售额提升30%-50% [11] - 美学属性突出，融合咖啡店、Live House等业态，满足年轻群体对"松弛感"和个性化的需求 [9][11] 运营模式创新 - 高频内容更新维持新鲜感，如成都Cosmo每月1-2场主题活动，长春"这有山"年调铺率达40% [11] - 采用"一店一策"招商模式，品牌入驻需多轮方案打磨，盈利模式拓展至活动售票、研学业务等增值服务分成 [11][13] - 政策支持推动城市更新，如上海2023-2025年城市更新行动方案、北京2025年最高500万元商圈改造补助 [15] 首店经济联动效应 - 非标商业成为首店品牌落地首选，北京THE BOX朝外A馆引入40家首店创5亿元消费额，上海张园西区首店出租率超80% [17] - 成都麓湖CPI项目70%品牌为区域首店，女装首店月坪效达7000-7500元/平方米 [17] 行业挑战与应对策略 - 部分项目存在动线设计缺陷、产品溢价过高问题，消费者对"表面噱头"的耐受度有限 [18] - 精准定位客群是关键，需综合周边人口密度、消费水平等数据，如杭州天目里锁定95后、00后群体 [19][21] - 成熟商管团队是核心竞争力，需具备品牌资源整合与孵化能力，老旧街区改造需保留文化符号差异化基因 [21][23]

消费趋势变化 - 商业地产行业面临客流下降和空铺率上升的双重压力，传统商场经营逻辑正在转变，更细分、下沉、体验性业态丰富的商场更受欢迎 [6][8] - 招商难度显著增加，出租率从95%以上降至80%以下，品牌选择空间扩大导致决策周期延长 [10] - 空铺率高企的原因包括租金上涨与销售额下降的矛盾（部分主力店销售额同比下降25%但租金上涨20%以上），以及商家资金链断裂 [11] 商场经营策略调整 - 商场面临填铺与定位的两难选择：低质量填铺可能损害长期招商能力，坚持定位又面临收入压力 [12] - 星巴克等传统强势品牌谈判地位下降，从必须满足保底开业率等条件转变为接受更灵活条款 [17] - 餐饮业态占比持续上升，通过场景化改造（如北外滩来福士的提篮桥主题街区）解决非就餐时段客流问题 [21] 新兴业态崛起 - 体验性业态占比从15%提升，包括抓娃娃机、彩票摊位、儿童烘焙等非实物交易形式 [22][23] - 甜品和杂货品类因全年龄覆盖、低客单价（如瑞幸9.9元咖啡）、高复购率成为招商重点 [24][25] - 二次元/谷子店通过提供情绪价值成为部分老商场转型方向，但需注意区域客群密度限制 [26][27] 商场定位与转型 - 传统业态黄金比例被打破，中国商业地产已形成本土化发展路径 [31] - 定位需通过城市能级、容积率、周边消费力等多维度对比确定，差异化成为关键 [32][33] - 下沉市场（三四线城市）和非标商业体（如TX淮海打破业态分区）成为新机会点 [34][35][36] 未来发展方向 - 商场功能从纯购物场所向24小时生活空间转变，时间边界（如延长营业时间）和空间边界（公园式购物中心）逐渐模糊 [37][38] - 儿童消费成为重要客流引擎，通过带动家庭消费维持商场运营 [29] - 消费者更注重性价比（咖啡从30元降至9.9元）和实际体验，品牌溢价能力减弱 [19][20]