核心观点 - 一线城市办公楼市场在十四五期间面临供应过剩挑战 十五五期间需平衡新增供应与存量更新 [1] - 供应过剩源于十二五期间土地供应高峰 十三五后涉办公用地供应退潮 城市规划调整和行业去杠杆促进行业调整 [2] - 北京通过严格控制涉办公用地供应使新增供应明显下降 上海主城商务区供应将在2028年后回落 [2][3] - 十五五期间楼龄30年及以上办公楼面积将从114万平方米激增至1022万平方米 带来巨大存量更新压力 [4] - 政策支持存量土地用途调整和老旧楼宇改造 通过专项债券等手段盘活闲置土地 [4] - 楼宇空间垂直生态重构成为重要升级途径 如上海亚洲大厦转型为文化地标 香港办公楼改造为教育设施 [5] - 上海北京出台政策支持存量楼宇分类更新 推动空间融合复合 改善租户体验并提升综合价值 [5] 市场供需状况 - 一线城市办公楼市场新增供应激增远超需求增长 导致空置率持续攀升租金承压下行 [2] - 供应过剩问题成为制约市场健康发展的关键因素 [2] - 北京办公楼新增供应呈现明显下降趋势 [2] - 上海五大新城涉办公用地供应增加但主城商务区供应明显收敛 [3] - 办公楼市场供需关系将逐步趋于平衡 [4] 政策与规划调整 - 城市规划调整和行业去杠杆是重塑市场平衡的必要有效举措 [2][3] - 北京最早启动调控商办建设规模 政策效果显著 [2] - 闲置土地收储转性和老旧项目调改是重要调整途径 [3] - 国家和地方政府出台政策鼓励存量土地用途调整 支持老旧楼宇更新改造 [4] - 专项债券资金用于盘活闲置土地 [4] 存量更新与改造 - 十五五期间面临1022万平方米老旧办公楼更新压力 [4] - 存量更新和楼宇空间垂直生态重构成为市场升级关键驱动力 [5] - 上海亚洲大厦将部分空间调整为演艺场所 成功转型为文化消费地标 [5] - 香港非核心区办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施 [5] - 政策支持存量楼宇分类施策更新提升 推动空间融合复合 [5] 未来发展趋势 - 十五五期间市场需在新增供应与存量更新之间实现平衡 [1] - 商务区向综合活力区转型 [4] - 市场将迎来更加健康可持续的发展环境 [5] - 楼宇空间垂直重构获得更多政策灵活度和支持 [5]