英格卡集团资产出售 - 英格卡集团计划打包出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处物业 涉及资金160亿元[3] - 接盘方为泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金 基金总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元[3] - 交易剩余80亿元拟通过银行融资获取 目前各方仍在沟通条款细节[3] 险资不动产投资动态 - 友邦人寿收购上海松江区超10万平方米保障性租赁社区 含2252套房源 总价9.8亿元[3] - 2024年以来十余家险企通过股权直投 不动产基金等方式投资数十个项目 金额超数百亿元[3] - 新华保险接手9个万达广场资产 包括北京B/C座 烟台芝罘 南京万达茂等地区项目[3] - 阳光人寿 太保资本 中银三星人寿旗下基金接盘太仓 广州萝岗 湖州等6处万达广场[4] - 友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸95%股权 长城人寿10.3亿元获取北京新街高和办公楼[4] - 众安保险14.37亿元收购上海"洛克‧外滩源"两栋办公楼[4] - 中国人寿联合太古地产40亿元获取北京颐堤港二期64.79%股权[5] - 中国人寿接手瑞安房地产旗下上海创智天地项目公司 涉及25.28万平方米商业物业[5] - 泰康人寿2024年接盘徐州 廊坊等六项商业资产 总建筑面积34.96万平方米 交易总代价超20亿元[5] 2025年险资投资新趋势 - 大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权 包括上海闵行天街等项目 2024年上半年苏州狮山天街租金收入达1.9亿元[7] - 中邮保险首次与中东主权投资机构合作 签约上海博华广场不动产专项基金投资协议[8] - 险资积极寻找稳定现金流回报资产 当前地产类资产价格较低成为投资时机[8] - 险资通过穿越周期优势支持不动产市场融资 在资产荒环境下凸显优质不动产配置价值[8]

工业增加值 - 7月工业增加值同比增长5.7%，较6月下降1.1个百分点[4] - 1-7月制造业累计同比增速6.9%，高技术产业增速达9.5%[7] - 中游行业如汽车制造业增加值增速下降超过1.0个百分点[11] 消费数据 - 7月社零同比增长3.7%，其中除汽车外消费品增长4.3%[12] - 服务消费累计同比增长5.2%，餐饮消费增长1.1%[12][15] - 家电和通讯器材等受补贴品类消费增速维持在20%以上[17][21] 固定资产投资 - 1-7月固定资产投资累计增速1.6%，民间投资下降1.5%[23] - 制造业投资累计增长6.2%，基建投资增长3.2%[25] - 房地产投资累计下降12.0%，住宅投资下降10.9%[28] 政策与风险 - 中美关税暂停24%税率90天，为外贸争取时间窗口[35] - 设备工器具购置投资拉动整体投资增长2.2个百分点[35] - 全球通胀二次上行和欧美经济快速回落构成主要风险[36]

股价表现 - 截至8月12日收盘，天安（00028 HK）报4 750港元，较上个交易日上涨0 85% [1] - 当日盘中最高价触及4 800港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力净流入10 14万港元 [1] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立 [1] - 公司于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司 [1] 主营业务 - 主要经营范围包括在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业 [1] - 业务涵盖物业投资及物业管理 [1] - 在香港从事物业投资及物业管理 [1]

股价表现 - 截至8月1日收盘 天安(00028 HK)报4 680港元 较上个交易日上涨2 63% [1] - 当日盘中最高价触及4 720港元 创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力流入0万港元 流出0万港元 净流入46 59万港元 [2] 公司背景 - 天安中国投资有限公司为香港投资控股公司 成立于1986年 [2] - 1987年在香港联合交易所上市 为首批中国概念上市公司 [2] - 主要业务包括中国内地住宅 别墅 办公楼及商用物业开发 物业投资及物业管理 [2] - 香港业务涵盖物业投资及物业管理 [2]

业绩表现 - 2025年上半年收入52.02亿港元，同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元，同比减少21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 [1] - 办公楼租赁收入下跌4%至人民币6.38亿元 [2] 业务发展 - 持续开发投资项目包括无锡恒隆广场第二期、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET WORK [1] - 举办65周年庆祝及市场营销活动，带来可观客流量并加强顾客联系 [1] - 预期上述举措将改善营业额及加强品牌忠诚度 [1] 商场运营 - 商场组合整体收入持续稳定 [1] - 针对不同客群推出具针对性的市场营销项目 [1] - 除天津、武汉和沈阳恒隆广场外，商场组合大致取得收入增长 [1] - 整体租出率维持于高位 [1] 办公楼市场 - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体办公楼收入跌幅的77% [2] - 办公楼市场受租户搬迁潮、需求模式转变及成本效益考虑影响 [2] - 成功维持高水平物业管理服务并积极留住优质租户 [2]

核心财务表现 - 2025年中期收入52.02亿港元 同比减少18.45% [1] - 股东应占纯利6.97亿港元 同比下跌21.51% [1] - 每股盈利0.51港元 基于股东应占纯利计算 [1] 商场业务表现 - 商场组合整体收入保持稳定 租出率维持高位 [1] - 天津恒隆广场、武汉恒隆广场及沈阳市府恒隆广场出现销售租金下跌 受同业激进定价及宣传影响 [1] - 全国举办65周年市场营销活动 带动可观客流量并强化顾客联系 [1] 办公楼业务状况 - 办公楼整体收入同比下降4%至6.38亿元人民币 [2] - 上海恒隆广场甲级办公楼收入跌幅占整体77% 主因租户搬迁潮及需求模式转变 [2] - 市场面临租出率下跌与租金下调压力 物业管理服务维持高水平 [2] 项目开发进展 - 持续推进无锡恒隆广场二期、杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建项目 [1] - 在香港推出共享办公空间项目NET•WORK [1] - 预期新项目将改善营业额并增强品牌忠诚度 [1]

市场活跃度 - 市场活跃度在二季度中下旬有所降温 [1][2] 成都甲级办公楼空置率 - 截至第二季度末成都甲级办公楼空置率达32.8%，上半年累计增长1.7个百分点 [1] - 金融城板块空置率攀升至28.1%，半年累计增长5.8个百分点 [1] - 预计下半年金融城区域还将迎来约21.2万平方米甲级办公楼供应，空置率或将在年底突破35% [1] - 2025年上半年成都优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1% [2] - 甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2% [2] 办公楼租金表现 - 成都甲级办公楼平均账面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累计跌幅达3.7% [1] - 全市甲级办公楼年均免租月份已达1.7个月 [1] - 扣除免租激励后净有效租金降至66.1元/平方米/月 [1] 供应情况 - 2025年上半年成都优质办公楼市场共有4栋新建楼宇合计约24万平方米新增供应，为年初预测的60% [2] - 72%的新增办公面积将于2025年下半年交付 [1] - 供应高企是2025年成都优质办公楼市场面临的挑战 [1] 需求端表现 - 上半年净吸纳量达约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7% [2] - 甲级写字楼净吸纳量达4.7万平方米，同比增长34.3% [2] - 搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点 [2] - 分析57个搬迁案例发现同区域搬迁占比84%，跨区域搬迁占比16% [2] - 成本节降作为主动应对跨区域搬迁占比高达70.5% [2]

核心观点 - 一线城市办公楼市场在十四五期间面临供应过剩挑战 十五五期间需平衡新增供应与存量更新 [1] - 供应过剩源于十二五期间土地供应高峰 十三五后涉办公用地供应退潮 城市规划调整和行业去杠杆促进行业调整 [2] - 北京通过严格控制涉办公用地供应使新增供应明显下降 上海主城商务区供应将在2028年后回落 [2][3] - 十五五期间楼龄30年及以上办公楼面积将从114万平方米激增至1022万平方米 带来巨大存量更新压力 [4] - 政策支持存量土地用途调整和老旧楼宇改造 通过专项债券等手段盘活闲置土地 [4] - 楼宇空间垂直生态重构成为重要升级途径 如上海亚洲大厦转型为文化地标 香港办公楼改造为教育设施 [5] - 上海北京出台政策支持存量楼宇分类更新 推动空间融合复合 改善租户体验并提升综合价值 [5] 市场供需状况 - 一线城市办公楼市场新增供应激增远超需求增长 导致空置率持续攀升租金承压下行 [2] - 供应过剩问题成为制约市场健康发展的关键因素 [2] - 北京办公楼新增供应呈现明显下降趋势 [2] - 上海五大新城涉办公用地供应增加但主城商务区供应明显收敛 [3] - 办公楼市场供需关系将逐步趋于平衡 [4] 政策与规划调整 - 城市规划调整和行业去杠杆是重塑市场平衡的必要有效举措 [2][3] - 北京最早启动调控商办建设规模 政策效果显著 [2] - 闲置土地收储转性和老旧项目调改是重要调整途径 [3] - 国家和地方政府出台政策鼓励存量土地用途调整 支持老旧楼宇更新改造 [4] - 专项债券资金用于盘活闲置土地 [4] 存量更新与改造 - 十五五期间面临1022万平方米老旧办公楼更新压力 [4] - 存量更新和楼宇空间垂直生态重构成为市场升级关键驱动力 [5] - 上海亚洲大厦将部分空间调整为演艺场所 成功转型为文化消费地标 [5] - 香港非核心区办公楼计划改造为以教育为核心的综合设施 [5] - 政策支持存量楼宇分类施策更新提升 推动空间融合复合 [5] 未来发展趋势 - 十五五期间市场需在新增供应与存量更新之间实现平衡 [1] - 商务区向综合活力区转型 [4] - 市场将迎来更加健康可持续的发展环境 [5] - 楼宇空间垂直重构获得更多政策灵活度和支持 [5]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

2024年办公楼市场回顾 - 中国主要10个一二线城市办公楼空置率持续攀升，近几年剪刀差缺口扩大[1] - 疫情前10城年均净吸纳量390万平方米，2021年需求强劲反弹，但2022年后进入底部区间，过去三年年均净去化仅200万平方米（疫情前一半水平）[2][3] - 2024年租赁结构显示新设立和扩租需求同比明显下降，搬迁活动活跃（受租金下降驱动）[4] - 租金处于加速下跌阶段，一季度数据出现底部复苏迹象（净吸纳量58万方，同比增长35%），但空置率仍达23%[5][7] 2025年市场展望 - 一季度新增供应76万方，净吸纳量58万方（占三年年均值的29%），复苏仍属底部区间[7] - 新质生产力相关行业（高端制造/TMT/医药）成为增量需求主力，占一季度增量需求的27%，显著高于金融行业（90%为存量需求）[8][9] - 服务消费类企业（文旅/教育）需求稳定增长，虽租金承受力有限但占比达5%-10%[9] - 预计2025年租金仍有5%-8%下调压力，核心商务区供应占比仅2%，二线城市新兴商务区加速发展[14][15] 租户需求特征 - 92%租户将成本控制作为首要考量，同时重视交通配套（70%）、区位优势（60%）和ESG目标（36%）[10] - 具体配套需求：公共交通通达性（83%）、活动举办场地（67%）、餐饮配套（63%）[11][12] - 31%租户已设立公司零碳目标，其中70%要求在2030年前实现，绿色认证成为基础门槛[13] 资产运营策略 - 逆周期表现优异的办公楼（8%）具备共同特征：地铁10分钟可达（85%）、商业配套完善、持续装修改造、主力租户稳定[16][17] - 中长期供应端已出现拐点，土地供应水线开始下降，但传导至市场平衡仍需时间[18][19] - 业主需平衡成本控制与品质提升（如共享会议室、绿电供应），以增强物业防御性[12][14]