（以上内容为金融界基于公开消息，由程序或算法智能生成，不作为投资建议或交易依据。） 本文源自：金融界 截至8月1日收盘，天安（00028.HK）报4.680港元，较上个交易日上涨2.63%，当日盘中最高价触及 4.720港元，创近一年新高。 作者：港股君 本集团主要经营范围包括:在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业,物业投资及物业管理,以及在 香港之物业投资及物业管理。 资金流向方面，当日主力流入0万港元，流出0万港元，净流入46.59万港元。 天安中国投资有限公司为一间投资控股公司,自一九八六年于香港成立,联同其附属公司,联营公司及合营 企业一直投资于中华人民共和国。本集团于一九八七年于香港联合交易所上市,为首批中国概念的上市 公司。 ...

2025年上半年，商场组合整体收入持续稳定。面对高端消费转趋审慎的市况下，为带动营业额和客流 量，集团因应不同客群独特喜好推出具针对性的市场营销项目。与去年同期相比，除天津恒隆广场、武 汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场因同业的进取定价及宣传攻势而取得销售租金下跌外，商场组合大致取 得收入增长。截至报告期末，整体租出率维持于高位。 受经济不确定性影响，办公楼租赁市场持续乏力。由于租出率下跌和租金下调，整体收入较去年同期下 跌4%至人民币6.38亿元。上海恒隆广场甲级办公楼占整体收入跌幅77%，原因是租户搬迁潮、需求模式 转变及成本效益考虑，改变了甲级办公楼市场生态。在多重市场压力下，集团成功维持高水平物业管理 服务并积极留住优质租户。 恒隆集团(00010)发布2025年度中期业绩，该集团期内取得收入52.02亿港元，同比减少18.45%;股东应占 纯利6.97亿港元，同比减少21.51%;基于股东应占纯利的每股盈利0.51港元。 为推动业务长远发展，集团持续开发投资项目，包括无锡恒隆广场第二期发展项目、杭州恒隆广场、上 海恒隆广场扩建项目，以及中国香港新推出共享办公空间项目NET WORK等。为庆祝恒隆成立65周 ...

值得注意的是，市场活跃度在二季度中下旬有所降温。 当前，成都办公楼市场供应增长和需求相对不足的矛盾越发突出。世邦魏理仕西南区顾问及交易服务部 办公楼负责人黄璐表示，供应高企是2025年成都优质办公楼市场所面临的挑战，其中72%的新增办公面 积将于下半年交付。 日前，世邦魏理仕也发布，2025年上半年，部分楼宇因竣备或装修延后而推迟交付，成都优质办公楼市 场共有4栋新建楼宇合计约24万平方米的新增供应，虽仅为年初预测的60%，但也推动总存量突破千万 规模。 从需求端来看，上半年净吸纳量由底部逐步增长，达约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7%； 甲级写字楼净吸纳量达4.7万平方米，同比增长34.3%。但是，世邦魏理仕提示，值得注意的是，市场活 跃度在二季度中下旬有所降温。 世邦魏理仕称，持续供应令空置率进一步上升，截至二季度末，全市优质办公楼整体空置率较去年末增 长0.8个百分点至28.1%；甲级办公楼空置率较去年末增长0.3个百分点至35.2%。 在此背景下，存量需求继续主导市场。世邦魏理仕的数据显示，2025年上半年搬迁策略占比新增甲级需 求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点。 需求端表现相 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为同步 [1] 报告的核心观点 - 中国内地房地产市场现“止跌回稳”信号，2025年住宅市场有望更稳定，预计一手房销售额8万亿 - 8.5万亿元，政策将延续收储、盘活存量土储等，偏好估值不高的国企/国企背景开发商等 [2] - 中国香港房地产市场虽受宏观不确定性影响，但关键因素现转机，预计2025下半年、2026年及2027年住宅价格分别增长3%、5%、5%，零售市场有挑战，办公楼市场待复苏，偏好零售房地产投资信托等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中国内地房地产：市场初步止跌回稳 - 市场现“止跌回稳”信号，国家层面楼市支持政策落地，2025年前四个月全国新建商品房销售额27,035亿元，同比降3.2%，降幅收窄，东部地区是主力区域，库存压力集中在三四线城市，1季度300城住宅用地出让金同比增26.5% [2][5][6] - 市场展望方面，2025年住宅市场有望更稳定，预计总销售额约17万亿元，一手房8万亿 - 8.5万亿元，二手房份额将增大，一线城市成交量相对稳定，复苏势头较好 [8] - 政策落地促进市场回稳，房企温和复苏，国企领先，未来关注销售回暖可持续性，一线城市需求平稳，土储以一线及强二线/特大城市为主的开发商销售更有保证 [18][19] 2025年中国房地产市场投资与市场新趋势 - 政策方面，将延续收储政策，一线城市和主要二线城市政府或购商品住宅作社会住房；盘活存量土储，收回闲置土地重新划分用途；推进现房销售试点，稳定市场预期；微调住房金融政策，释放住房需求；发展住房租赁市场，增加有效供应 [27][28][29] - 行业竞争与发展模式上，企业竞争格局变化，行业集中度提高，房企多元化转型，房地产转向“好房子”竞争，产品与服务升级，存量房改造更新可带动消费、提升城市品质 [29] - 投资建议为关注国有企业或大股东为国企的开发商，以及少部分土地储备质量高的民企领头羊，维持对内地房地产偏好排序 [30] 中国香港房地产：房贷利率下行–“房贷比租化算” - 降息迎来拐点，虽受宏观不确定性影响，但人口反弹和利率下降等因素助市场稳定，住宅和零售租金价格相对稳定，办公楼待复苏 [35] - 住宅方面，价格和租赁市场分化，预计2025年租金上涨2 - 3%，部分地区涨5%+，HIBOR下跌降低购房成本，预计未来三年住宅价格稳健增长 [36][40][41] - 零售方面，电商包邮冲击本地实体零售，2025年前三月零售销售货值同比降6.9%，但北上出行放缓、游客量增加部分缓解压力，预计整体零售租金温和回升 [42][47][50] - 办公楼市场仍充满挑战，空置率处高位但开始下降，新项目租赁进度分化，预计2025年中央商务区租金下降3 - 5%，2026年或止跌 [52][53][65] 投资建议 - 对中国香港房地产行业审慎乐观，不同子版块分化，看好住宅和零售，办公楼待复苏，偏好零售房地产投资信托等，首选领展（823 HK/买入） [66] 选股建议：领展（823 HK/买入） - 领展是亚洲最大房地产信托基金，预测派息收益率约6.6%，与美债收益率差大，利率下行助降利息支出，房地产信托或入港股通提升估值 [67]

2024年办公楼市场回顾 - 中国主要10个一二线城市办公楼空置率持续攀升，近几年剪刀差缺口扩大[1] - 疫情前10城年均净吸纳量390万平方米，2021年需求强劲反弹，但2022年后进入底部区间，过去三年年均净去化仅200万平方米（疫情前一半水平）[2][3] - 2024年租赁结构显示新设立和扩租需求同比明显下降，搬迁活动活跃（受租金下降驱动）[4] - 租金处于加速下跌阶段，一季度数据出现底部复苏迹象（净吸纳量58万方，同比增长35%），但空置率仍达23%[5][7] 2025年市场展望 - 一季度新增供应76万方，净吸纳量58万方（占三年年均值的29%），复苏仍属底部区间[7] - 新质生产力相关行业（高端制造/TMT/医药）成为增量需求主力，占一季度增量需求的27%，显著高于金融行业（90%为存量需求）[8][9] - 服务消费类企业（文旅/教育）需求稳定增长，虽租金承受力有限但占比达5%-10%[9] - 预计2025年租金仍有5%-8%下调压力，核心商务区供应占比仅2%，二线城市新兴商务区加速发展[14][15] 租户需求特征 - 92%租户将成本控制作为首要考量，同时重视交通配套（70%）、区位优势（60%）和ESG目标（36%）[10] - 具体配套需求：公共交通通达性（83%）、活动举办场地（67%）、餐饮配套（63%）[11][12] - 31%租户已设立公司零碳目标，其中70%要求在2030年前实现，绿色认证成为基础门槛[13] 资产运营策略 - 逆周期表现优异的办公楼（8%）具备共同特征：地铁10分钟可达（85%）、商业配套完善、持续装修改造、主力租户稳定[16][17] - 中长期供应端已出现拐点，土地供应水线开始下降，但传导至市场平衡仍需时间[18][19] - 业主需平衡成本控制与品质提升（如共享会议室、绿电供应），以增强物业防御性[12][14]

收购要约 - 高盛代表Two Cities Master Holdings II Limited提出自愿性有条件现金要约，收购SOHO中国全部已发行股份，每股现金5.00港元，较6月11日收市价3.80港元溢价31.6% [1] 要约方背景 - 要约方Two Cities Master Holdings II Limited由Two Cities Master Holdings I Limited全资拥有，后者由BREP Asia II TwoCities SBS Limited、BREP IX Two Cities SBS Limited及BREP Asia II Holdings IV Pte Limited分别持有0.26%、0.51%及99.23%股权 [2] - BREP Asia II Holdings IV Pte Limited由BREP Asia II Holdings IV L.P.100%拥有 [2] - 主要参与基金为Blackstone Real Estate Partners Asia II L.P.（承诺资本70亿美元）和Blackstone Real Estate Partners (Offshore) IX L.P.（承诺资本200亿美元） [3] - 参与基金最终由The Blackstone Group Inc.控制，该公司是全球房地产投资领军企业 [3] 黑石集团房地产业务 - 黑石集团房地产业务创立于1991年，截至2021年3月31日管理投资者资本约1,960亿美元 [4] - 房地产投资组合覆盖美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲的酒店、写字楼、零售、工业和住宅物业 [4] - 运营房地产融资平台，包括管理上市交易的黑石抵押信托 [4] - 自2008年以来在中国投资办公楼、商场和物流资产，目前在中国拥有约600万平方米房地产 [4] - 对中国长线经济发展及北京、上海房地产市场充满信心 [4] 收购后计划 - 要约完成后，承诺股东和承诺方将保留公司约9.0%股权，作为第二大股东继续支持集团发展 [4] - 计划维持集团现有主营业务和管理层，并利用集团资源在中国进行扩张 [5] - 将对集团进行详细战略审查，制定未来业务发展计划和战略 [5] - 无意行使强制收购权，计划维持股份在联交所上市地位 [5] 股票交易 - 公司股票将于2021年6月17日复牌 [5]

亚太区商业地产投资概况 - 2025年第一季度亚太区商业地产投资额达363亿美元 同比增长20% 创下自2022年美国加息周期以来的新高 [1] - 亚太区商业地产投资实现连续第六个季度同比增长 [1] 跨境投资与资产偏好 - 2025年第一季度亚太区跨境投资额达86亿美元 同比大幅增长152% [2] - 海外投资者最青睐办公楼、物流地产及长租公寓资产 [2] - 全球资本在日本办公楼和零售板块完成多笔大宗收购 新加坡投资者积极布局海外办公楼、物流及酒店资产 [2] 中国内地商业地产市场 - 2025年第一季度中国内地商业地产投资总额达38亿美元 主要由企业买家和高净值投资者推动 [2] - 保险公司持续加码收益型资产配置 2025年第一季度完成跨城市、跨业态的多笔大宗资产收购 [2] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模与英美等成熟市场相当 居亚太区市场首位 [2] - 保险资本在中国内地商业地产总投资中占比高于其他主要市场 持续关注能稳定产生现金流的资产 如零售物业和长租公寓板块 [2] 中国内地资产类别表现 - 中国内地办公楼投资额下降 但核心城市法拍资产仍吸引自用买家及机会型投资者 [3] - 长租公寓资产交易量显著增长 海内外机构投资者均加大配置力度 [3] - 零售物业市场消费基础设施类REITs经营稳健 预计底层资产将持续扩容 [3] - 投资者加大对低价优质资产和核心商圈不良资产的收购力度 预计资本化率将进一步提升 [3] 市场展望 - 当前资产价格经调整已渐趋合理 货币政策宽松与消费刺激政策的协同效应将成为复苏关键 [3] - 中国政府持续加码促消费政策 市场信心逐步修复 核心地段的优质零售物业将展现出较强的投资吸引力 [3]

公司动态 - 三菱地产启动两项伦敦重大办公楼开发项目 [1] - 项目总投资额约2480亿日元 [1] 行业动向 - 伦敦办公楼市场迎来新开发项目 [1]