资产出售计划核心信息 - 英格卡集团计划打包出售其在中国的全部10座荟聚购物中心，首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元[1] - 接盘方或为康泰人寿领投的基金，基金总规模80亿元，其中泰康人寿认购30亿元，其他险资共计认购30亿元，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元[1] - 出售总代价中剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取，交易各方仍在沟通合作条款和细节[1] - 业内知情人士表示，首批出售的三座购物中心是评估下来在10座中最好的，该项交易已接洽过很多投资方[1] 英格卡集团及业务背景 - 英格卡购物中心与宜家零售均隶属于母公司瑞典英格卡集团，该集团是世界500强企业[2] - 英格卡购物中心是全球性的购物中心开发及运营管理公司，2009年正式进入中国，与宜家零售展开战略合作，开始拓展商业综合体业务[3] - 公司在中国的10家荟聚购物中心总投资270亿元，总租赁面积为94.3万平方米[5] 拟出售资产运营表现 - 北京荟聚中心被称为“北京南城吸客能力最强大的购物中心”，年客流量约3000万人次，预计销售额或在百亿元左右，总建筑面积超过50万平方米，可租赁面积近21万平方米[7] - 无锡荟聚中心2023年销售额达33.7亿元，客流量超1800万人次，2024年全年销售额达到43亿元[8] - 武汉荟聚中心2024年销售额同比增长15%，周末日均客流量稳定在超5万人次[8] 公司财务状况与市场环境 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润下滑46.5%至8.06亿欧元，财务压力明显[6] - 宜家中国区2024财年销售额约112亿元，较2019年的157.7亿元减少超40亿元，5年复合降幅8.5%[6] - 商业地产行业深度调整持续，内卷加剧，商业项目投入时间长，回报周期较长，一般从拿地到投入市场至少需要5-10年[6] 险资投资趋势 - 保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量，2022-2024年间直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当[9] - 截至7月22日，今年中国人寿等险企公布了13笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资47.47亿元，出资笔数和金额均较去年同期有所增加[10] - 业内认为，保险资本追求长期稳健回报，成熟、稳定、现金流强的商业项目是最理想的配置品种，收购后英格卡将保留项目运营权，承诺保险机构的回报率将接近7%[8]