（原标题：泰康人寿领衔险资团入主北京荟聚，加速布局商业地产领域） 【文/羽扇观金工作室】 近日，亚洲最大的单体购物中心之一北京荟聚，见证了一场涉及百亿级资金的战略交易悄然落定。 据报道，首批进入交易名单的是位于无锡、北京和武汉的三座标志性商业体，整体估值高达160亿元。 引人瞩目的是，这笔大宗交易的潜在接盘方，是以泰康人寿为首、多家头部险资联合参与的投资基金， 该基金总规模达80亿元。 据了解，瑞典英格卡集团（Ingka Group），旗下拥有宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资三大核 心业务，计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心。首批交易中，无锡、北京和武汉的三座荟聚 项目以总估值160亿元人民币易主，而以泰康人寿为首的险资财团成为了主要的接盘方。 具体细节显示，由泰康人寿领投的基金总规模为80亿元，泰康人寿认购30亿元，中银三星、中宏、友 邦、大都会人寿等险资共计认购30亿元，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，交易还计 划通过银行融资补充剩余80亿元资金。 而泰康人寿并非首次以基金模式涉足商业地产。 2024年8月13日，据万科A（000002.SZ）公告，泰康人寿作为重要出资方（认购 ...

英格卡集团资产出售 - 英格卡集团计划打包出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处物业 涉及资金160亿元[3] - 接盘方为泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金 基金总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元[3] - 交易剩余80亿元拟通过银行融资获取 目前各方仍在沟通条款细节[3] 险资不动产投资动态 - 友邦人寿收购上海松江区超10万平方米保障性租赁社区 含2252套房源 总价9.8亿元[3] - 2024年以来十余家险企通过股权直投 不动产基金等方式投资数十个项目 金额超数百亿元[3] - 新华保险接手9个万达广场资产 包括北京B/C座 烟台芝罘 南京万达茂等地区项目[3] - 阳光人寿 太保资本 中银三星人寿旗下基金接盘太仓 广州萝岗 湖州等6处万达广场[4] - 友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸95%股权 长城人寿10.3亿元获取北京新街高和办公楼[4] - 众安保险14.37亿元收购上海"洛克‧外滩源"两栋办公楼[4] - 中国人寿联合太古地产40亿元获取北京颐堤港二期64.79%股权[5] - 中国人寿接手瑞安房地产旗下上海创智天地项目公司 涉及25.28万平方米商业物业[5] - 泰康人寿2024年接盘徐州 廊坊等六项商业资产 总建筑面积34.96万平方米 交易总代价超20亿元[5] 2025年险资投资新趋势 - 大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权 包括上海闵行天街等项目 2024年上半年苏州狮山天街租金收入达1.9亿元[7] - 中邮保险首次与中东主权投资机构合作 签约上海博华广场不动产专项基金投资协议[8] - 险资积极寻找稳定现金流回报资产 当前地产类资产价格较低成为投资时机[8] - 险资通过穿越周期优势支持不动产市场融资 在资产荒环境下凸显优质不动产配置价值[8]

交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

核心观点 - 英格卡购物中心计划出售中国全部10座荟聚购物中心 首批3座估值160亿元 泰康人寿领投80亿元基金联合多家险资参与接盘 [1][4] - 保险资金持续加码不动产投资 泰康人寿投资性房地产从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅81% [2][8] - 险资通过Pre-REITs基金模式投资商业地产 实现风险隔离和资产证券化退出 2022-2024年保险公司在内地商业地产直接投资达93亿美元 [7][11] - 泰康人寿战略调整成效显著 2025年上半年净利润159.98亿元同比增164.56% 同期关闭超400家分支机构降低运营成本 [13][14] 交易详情 - 英格卡拟出售无锡 北京 武汉三座购物中心为首批交易标的 整体估值160亿元 [1] - 交易基金总规模80亿元 泰康人寿认购30亿元 中银三星 中宏 友邦 大都会人寿等险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级20亿元 [4] - 交易计划通过银行融资补充剩余80亿元资金 [4] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元（约3494.23亿元）同比降5.5% 净利润8.06亿欧元（约67.37亿元）同比降46.5% [4] 险资不动产投资模式 - Pre-REITs基金模式可通过优先级/劣后级设计引入银行资金 实现杠杆效应并隔离项目风险 [7] - 基金份额转让或REITs上市比直接处置物业更便捷 可委托第三方专业运营商管理资产 [7] - 险资Pre-REITs基金偏好成熟资产 通过运营优化提升租金收益 持有周期可达10年以上 [7] - 2024年8月泰康人寿参与设立22.34亿元Pre-REITs基金收购北京旧宫万科广场等资产 [5] - 2025年2月万科联合新华保险 大家保险设立16亿元Pre-REITs基金投资厦门保障性租赁住房项目 [7] 行业投资动态 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资93亿美元 规模居亚太区首位 [11] - 2025年中国人寿 太平洋人寿等险企公布13笔大额不动产投资 合计新增投资超47亿元 [11] - 大家保险收购上海松江等多座万达广场 阳光人寿接手至少6处万达项目 新华保险收购9座万达广场 [10] - 2025年5月万达打包出售48座万达广场总价500亿元 阳光人寿等险资参与接盘 [10] 公司战略与业绩 - 泰康人寿投资性房地产金额持续增长：2020年226.82亿元 2021年278.53亿元 2022年313.6亿元 2023年363.7亿元 2024年410.77亿元 [8] - 2023年11月泰康保险集团从ESR收购6处物流园总建筑面积35万平米 总代价超20亿元 [8] - 2025年上半年泰康人寿保险业务收入1309.73亿元同比降5.84% 净利润159.98亿元同比增164.56% [13] - 公司净资产收益率14.33% 总资产收益率0.86% 投资收益率1.8% [14] - 2024年至今关闭超400家分支机构 2024年职工现金支出减少5亿元至64亿元 [13] 医养生态布局 - 泰康之家已在全国布局36城44个养老社区项目 服务居民超1.8万人 [16] - 2025年二季度泰康人寿投资41家企业 包括多家置业 养老服务及医疗公司 [16] - 具体投资项目包括：南京泰康之家养老服务公司9.06亿元 广州广泰投资公司17.63亿元 基康湖北医疗不动产公司31.65亿元 [17]

英格卡出售荟聚购物中心交易分析 - 英格卡集团计划出售位于北京、无锡、武汉的三座荟聚购物中心，总估值160亿元人民币，交易由泰康人寿领投的基金接手，基金总规模80亿元，其中泰康人寿认购30亿元，其他险资参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等共计认购30亿元，英格卡自身认购劣后级出资约20亿元，剩余80亿元拟通过银行融资获取，交易后英格卡保留项目运营权 [6] - 此次出售可能为后续清仓剩余7座荟聚购物中心铺路 [6] 英格卡购物中心业务概况 - 英格卡集团自1973年在瑞典开设首家购物中心，全球13个市场拥有34家购物中心（较2023年44家减少），年总客流量达3.52亿人次，平均每秒11.8人次到访 [8] - 在中国市场累计投资302亿元人民币，建成10家荟聚商场，总建筑面积超266万平米，商业可租赁面积96.7万平米，其中北京、无锡、武汉为首批项目，投资100亿元，商业面积均超15万平米 [9][11] - 近期新开业项目投资额显著提升：西安荟聚投资43亿元，上海荟聚投资80亿元，可租面积均超12万平米 [10] 财务表现与出售动机 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.64亿欧元，净利润大跌46.5%至8.06亿欧元，经营活动现金流同比下降17%至29亿欧元（2023财年为35亿欧元） [16] - 业绩下滑主因集团战略性投入逾21亿欧元降低产品售价，平均降幅达9%，同时运营费用占收入比重从29%升至31% [16][17] - 出售优质资产可能为集团回笼现金缓解现金流压力 [17] 交易估值与市场对比 - 三座荟聚初始投资100亿元，当前估值160亿元，增值约60% [18] - 按建筑面积超115万平米测算，每平米估值约1.39万元，低于成都大悦城REIT的1.88万元/平米估值，但高于济南领秀城贵和REIT的7650元/平米估值 [18][20] - 对比同类REITs项目，北京荟聚年客流量约3000万人次（预计销售额百亿元级），无锡荟聚2024年销售额43亿元，武汉荟聚周末日均客流超10万人次，均优于成都大悦城（2023年销售额25.4亿元，客流量2120.78万人次） [12][18] 投资回报与退出机制 - 英格卡承诺投资期间回报率接近7%，显著高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率及REITs市场3.9%的加权平均资本化率 [21][22] - 险资基金此次并购为Pre-REITs操作，后续可能通过公募REITs退出实现增值，参考已上市消费REITs表现：嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%，华夏华润商业REIT等涨幅超50% [22][23][24]

英格卡集团出售购物中心交易 - 英格卡计划分批出售国内10座荟聚购物中心，首批为无锡、北京、武汉三座，涉及资金160亿元，接盘方或为泰康人寿领投的基金[5][6][7] - 三座购物中心均为成熟项目：无锡店2014年开业，2024年客流量1800万人次（无锡常住人口2.5倍），销售额43亿元；北京店2014年开业，年客流量3000万人次，预估年销售额近百亿；武汉店2015年开业，周末客流量稳定在10万人次以上[9] - 交易结构为基金模式：泰康人寿认购30亿元，其他险资合计30亿元，英格卡出资20亿元劣后级，剩余80亿元拟银行融资，英格卡保留运营权并承诺7%回报率[10] 英格卡集团业绩与战略调整 - 集团2024年营收418.64亿欧元（同比下滑5.5%），净利润8.06亿欧元（暴跌46.5%），核心业务宜家零售销售额112亿欧元（较2019年高峰下滑30%）[12] - 出售资产旨在优化资金结构，转向轻资产运营模式，保留运营权实现"资本持有方"与"专业运营方"角色分离[12] - 公司在中国市场运营37家宜家门店与10家荟聚购物中心，曾通过"宜家家居+荟聚购物中心"双引擎模式扩张[11] 保险资金不动产投资趋势 - 2022-2024年险资在内地商业地产直接投资达93亿美元，规模与英美市场相当居亚太首位[14] - 2025年加速布局：中邮保险投资上海博华广场，新华保险联合大家人寿成立住房租赁基金，大家保险35.4亿接盘瑞安地产项目[14] - 上半年险资不动产投资金额47.47亿元（同比激增超6倍），驱动因素包括政策支持、低利率环境下寻求收益及资金特性匹配[14][15] 商业地产行业动态 - 此次交易是商业地产行业百亿级重磅交易，后续可能涉及福州、长沙等7座荟聚中心出售[8][10] - 交易模式体现行业趋势：专业运营商与资本方分离，险资成为重要玩家[5][14]

芯片与AI技术追踪 - 美国秘密在AI相关芯片中植入追踪器以监控转运至中国的情况 追踪器隐藏在服务器包装内甚至内部 涉及戴尔、超微服务器及英伟达、AMD芯片 [3][4] - AI初创公司Perplexity报价345亿美元收购谷歌Chrome浏览器 承诺保持Chromium开源并投资30亿美元 [4] - 深度求索(DeepSeek)确认下一代大模型DeepSeek-R2在8月无发布计划 其App新增对话内容生成分享图功能 [4][5] 消费电子与智能设备 - 苹果首款折叠屏手机iPhone 18 Fold预计2025年下半年发布 搭载2nm制程A20芯片 采用双屏设计 摩根大通预测定价1999美元 [5] - 苹果Vision Pro头显新专利曝光 拟将遮光密封圈升级为触控感应表面以拓展操控方式 [27] - 全球7月电动汽车销量同比增21% 增速为1月以来最慢 [32] 企业动态与人事调整 - 腾讯Q2营收1845亿元同比增15% 净利润556.3亿元同比增17% [12] - 小米调整非洲市场高管团队 任命刘社全为非洲地区部总经理 雷军称将加大非洲投入 [13] - 阿里巴巴启动近千人AI人才招聘 聚焦大模型、多模态等技术领域 [18] 汽车行业 - 深蓝L07车型上市 全系标配华为乾崑智驾 售价13.59万-15.59万元 [25] - 岚图知音开启预售 搭载华为乾崑智驾ADS 4和鸿蒙座舱 预售价22万元起 [29] - 别克全新GL8陆尊预售 行业首款5C超充+真龙插混Pro 综合续航1450km [27] 融资与资本市场 - 加密货币交易平台Bullish IPO定价37美元/股 募资11.1亿美元 [22] - 奥克斯通过港交所上市聆讯 为全球前五大空调提供商之一 [22] - 联光元和完成4亿元A轮融资 由上海联和投资领投 [23] 科技与创新 - 中国研发世界首台智能育种机器人"吉儿" 可自动巡航杂交授粉 零部件国产化率超95% [23] - ChatGPT新增"自动""快速""深度思考"三种响应模式 GPT-5将提供更个性化AI人格 [16] - 二季度东南亚智能手机市场同比降1% 小米出货470万台居首 传音同比增17% [32]

交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批为无锡 北京 武汉三座成熟项目 总交易金额160亿元[3][6][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟采用银行融资[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺提供接近7%的年化回报率 项目主体将变为合资公司[8] 标的资产质量 - 无锡荟聚2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次(为当地常住人口2.5倍) 销售额达43亿元[7] - 北京荟聚2014年开业 建筑面积超50万平米(亚洲最大单体购物中心之一) 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿[7] - 武汉荟聚2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景与动因 - 英格卡集团旗下含宜家零售 英格卡购物中心及英格卡投资三大板块 在中国运营37家宜家门店与10家荟聚中心[3][10] - 集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5% 核心业务宜家零售销售额112亿欧元较2019年高峰下滑30%[11] - 通过出售可实现资产结构优化 采用轻资产运营模式降低重资产负担 聚焦品牌管理与流量转化[11] 险资布局态势 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 投资规模与英美市场相当居亚太首位[12] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[12] - 除泰康人寿外 新华保险 中邮保险 大家保险等机构通过股权投资基金形式参与多个不动产项目投资[3][12] 险资投资逻辑 - 政策层面自2022年起多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[13] - 经济层面低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需通过股权配置实现资金保值增值[13] - 险资具有规模大 期限长 稳定性高等特点 与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[14]

交易概况 - 英格卡集团计划分批出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处项目 总交易金额160亿元[3][5][7] - 接盘方为泰康人寿领投的基金 总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资机构合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元 剩余80亿元拟通过银行融资获取[8] - 交易完成后运营权仍归英格卡 其承诺为保险机构提供接近7%的年化回报率[8] 标的资产详情 - 无锡荟聚：2014年开业 建筑面积25万平方米 2024年客流量突破1800万人次（达无锡常住人口2.5倍） 销售额43亿元[7] - 北京荟聚：2014年开业 建筑面积超50万平方米（亚洲最大单体购物中心之一） 年客流量约3000万人次 预估年销售额近百亿元[7] - 武汉荟聚：2015年开业 周末客流量稳定在10万人次以上 创集团中国区开业首日8万人次客流纪录[7] 出售方背景 - 英格卡集团2024年营业收入418.64亿欧元同比下滑5.5% 净利润8.06亿欧元暴跌46.5%[11] - 核心业务宜家零售2024年销售额112亿欧元 较2019年高峰时期大幅下滑30%[11] - 通过出售资产可优化资金结构 保留运营权实现"资本持有方"与"专业运营方"角色分离[11] 险资投资动向 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[14] - 2025年上半年险企在不动产项目投资金额达47.47亿元 较去年同期激增超6倍[14] - 中邮保险 新华保险 大家保险等机构通过成立股权投资基金形式参与多个不动产项目[4][14] 险资投资逻辑 - 政策层面：2022年以来国家出台多项政策鼓励险资入市 降低投资门槛并提供更多投资渠道[15] - 经济环境：低利率环境下传统固收难以覆盖负债成本 需配置股权实现资金保值增值[16] - 资金特性：险资规模大 期限长 稳定性高的特点与长期收益稳定的不动产项目高度匹配[17]

商业地产交易 - 英格卡计划分批出售中国10座荟聚购物中心，首批为无锡、北京、武汉三座成熟项目，总交易金额160亿元[4][7][8] - 无锡荟聚总建筑面积25万平米，2024年客流量1800万人次（无锡常住人口2.5倍），年销售额43亿元[8] - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一，建筑面积超50万平米，年客流量3000万人次，预估年销售额近百亿[8] - 武汉荟聚开业首日客流量8万人次创纪录，目前周末客流量稳定在10万人次以上[8] 交易结构与资金方 - 接盘方为泰康人寿领投的基金，总规模80亿元：泰康认购30亿元，其他险资合计30亿元，英格卡认购劣后级20亿元[9] - 剩余80亿元拟通过银行融资完成，收购后英格卡保留运营权并承诺险资7%年化回报率[9] - 后续可能出售剩余7座位于福州、长沙等地的荟聚中心[9][10] 英格卡集团战略调整 - 集团2024年营收418.64亿欧元（同比-5.5%），净利润8.06亿欧元（同比-46.5%），核心业务宜家零售销售额112亿欧元（较2019年峰值-30%）[13] - 出售资产旨在优化资金结构，转向轻资产运营模式，分离资本持有与专业运营角色[13][14] - 中国区共运营37家宜家门店与10家荟聚中心，2021年逆势新增福州、长沙、南宁三家荟聚[12] 险资不动产投资趋势 - 2022-2024年险资在内地商业地产直接投资达93亿美元，规模居亚太首位[17] - 2025年上半年险资不动产投资额47.47亿元，同比激增超6倍[17] - 典型案例包括中邮保险投资上海博华广场、新华保险联合设立住房租赁基金、大家保险35.4亿元接盘瑞安项目[17] - 政策支持与低利率环境推动险资配置长期稳定收益的不动产项目[18][19]