文章核心观点 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心，标志着优质商业地产的资产所有权转移和开发模式的结构性转变 [1][4] - 行业专家认为，此次交易及近期其他顶级商场出售案例，并非经营困境，而是商业地产从增量开发、重资产持有向存量管理、精细化运营和资产管理模式进化的信号 [4] - 未来实体商业将两极分化，向城市生活方式策展平台或社区第三生活空间演进，缺乏核心体验与情感连接的传统模式将面临挑战 [5] 公司动态与交易细节 - 英格卡购物中心与高和资本将成立专项基金，共同持有无锡、北京、武汉三座聚会体验中心，交易在获批准后生效 [1] - 在此合作模式下，英格卡购物中心将继续持有并独家管理和运营所有荟聚中心品牌 [1] - 宜家中国在此次交易中唯一调整是，将于无锡荟聚内开设新店，并将现有宜家无锡商场物业改造为无锡荟聚的租赁空间 [2] - 英格卡购物中心2009年进入中国，已打造运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿人民币 [2] - 2024年开业的上海荟聚综合体总投资超过80亿人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] - 公司表示其在中国市场业绩出色、增长稳健，访客量、租户销售额强劲，出租率持续高位，顾客满意度亮眼 [3] 行业趋势与专家解读 - 此次合作本质是商业地产开发模式向资产管理模式的结构性进化，企业从重资产持有者转变为管理者，实现资金快速回笼与要素重新配置 [4] - 在云消费时代，物理空间的稀缺性下降，基于内容运营产生的品牌溢价与社群粘性成为新的核心资产 [4] - 近一两年国内顶级商场出售案例频现，如2024年12月银泰百货易主雅戈尔，2025年4月SKP股权出售，标的均为核心商圈运营稳定的优质资产 [4] - 这些优质资产的股权变动，是宏观市场对传统零售模型估值体系的一次修正，而非经营困境 [4] - 传统商场若功能停留在售卖商品，数字化程度越高越易沦为线下试衣间，加速客流向线上流失；单纯依靠货物稀缺性也难以构成永久护城河 [4][5] - 未来实体商业将呈现两极分化：一类进化为城市生活方式策展平台，以艺术、IP、潮流与沉浸式体验为核心；另一类下沉为社区第三生活空间，搭载亲子、康养、社区食堂等高頻服务 [5] - 介于两者之间、缺乏策展能力与社区根基的传统百货和同质化购物中心，将面临市场的结构性出清 [5] - 未来实体商业的竞争力将取决于其构建的非标体验与情感连接的强度，而非售卖商品的丰富度 [5]

"荟聚"并非首个被摆上货架的优质商业体。从银泰百货到北京SKP，这些象征着高端与稳定的行业标 杆，近年来却相继走上了股权出售的道路。一个核心疑问随之浮现：当最优质的资产都难以"守住"，其 背后又折射出怎样的行业变局？ 本报（chinatimes.net.cn）记者周梦婷 北京报道 又一顶流商场被摆上了货架！12月12日，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将携手成 立一支专项不动产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。此项合作将在获 得中国相关主管部门的批准后正式生效。 出售背后 在三座荟聚购物中心找到合作方后，英格卡购物中心后续的系列举动引发关注。针对此次合作，英格卡 购物中心全球总裁安心迪也表示，"英格卡集团扎根中国市场多年，始终致力不断贴近本土需求。此次 合作不仅开拓了新的业务与增长机遇，更将深化我们与长期相伴的本地社区的联结。" 中国商业联合会专家委员会委员、北京商业经济学会常务副会长赖阳12月13日对《华夏时报》记者分析 认为，"英格卡购物中心与高和资本的战略合作，表面看是资产所有权的转移，本质上是商业地产开发 模式向资产管理模式的结构性进化。在云消费时代，物理空间作 ...

文章核心观点 - 洋品牌寻求“中国合伙人”成为当前商业潮流，通过出售中国业务股权或引入战略投资者以应对本地市场挑战[6] - 此举旨在借助本地合作伙伴的经验与资源，解决增长乏力、竞争加剧、品牌老化等具体问题，并非走投无路[47][48] - 本地团队更熟悉本地市场，合作有望成为品牌在中国市场实现突破的转折点[49][50] 汉堡王中国 - 全球第三大汉堡品牌，但在中国市场表现垫底，门店数约1300家，远低于麦当劳和肯德基[10][12] - 2024年中国区年销售额约7亿美元，较2019年峰值下降约60%[16] - 单店平均年销售额仅约40万美元，远低于法国的380万美元和韩国的120万美元[8] - 进入中国市场时间晚，初期扩张缓慢，品牌存在感弱，促销活动效果不佳[12][13][14] - 面临加盟商纠纷，食材成本占销售额40%-50%，加上特许经营费和广告费，加盟商利润微薄[15] - 65%的门店500米范围内有肯德基，近50%门店受麦当劳蚕食[16] - CPE源峰将注资3.5亿美元，交易完成后持有汉堡王中国约83%股权[8] 哈根达斯中国 - 高端冰淇淋品牌，曾是中国商场顶流，2019年557家门店贡献近一半全球营收[20] - 近期业绩下滑，关闭近五分之一中国门店，2025财年第二季度客流量出现两位数百分比下降[20] - 早期通过高定价、核心商圈布局、礼品线和情感营销成功建立高端形象[22] - 信息差被打破，消费者发现其在美国售价比中国平均低30%，品牌形象受损[22] - 面临激烈竞争，DQ中国门店数达1721家，本土品牌凭借口味和性价比崛起[25] - 品牌需要寻找新卖点以重获消费者青睐[27] 荟聚购物中心 - 英格卡集团旗下购物中心品牌，在中国拥有10个重资产开发项目，人气旺盛[29][32] - 2025年北京西红门荟聚登顶北京人气商场TOP1，上海荟聚开业百日客流达300万，西安荟聚首日客流23万人次[31] - 出售背景源于母公司英格卡集团业绩压力，2024财年营收下滑5.5%，净利润同比下滑46.5%至8.06亿欧元[36] - 核心业务宜家中国2024财年营收较2019年下跌近30%，全球销售额从417亿欧元降至396亿欧元[34][35] - 母公司计划打包出售中国10座荟聚中心，首批无锡、北京、武汉项目涉及资金160亿元，以补充现金流[29][37] 迪卡侬中国 - 全球体育用品零售商，2024年全球业绩162亿欧元，但净利润同比下降15.5%[40] - 推行中高端化战略，产品均价从2022年128.81元升至2024年196.32元，部分产品价格翻倍[43] - 战略调整包括重新划分9大产品品类、新设4个高端专业线品牌、挖角lululemon中国高管、在核心商圈布局精品店[45] - 品牌转型引发消费者不满，“抛弃穷鬼”话题上热搜，被指“穷人买不起，富人看不上”[46] - 母公司考虑出售中国业务30%股权，估值10亿-15亿欧元，寻求合作伙伴助力品牌升级[39][47] 星巴克中国 - 作为成功案例被提及，在竞争激烈的中国咖啡市场第四季度营业收入达8.316亿美元，同比增长6%[7] - 与博裕资本达成战略合作，以40亿美元总价出售中国业务60%控股权，双方组建合资企业[7]

核心观点 - 中国顶级商场如北京SKP和荟聚被摆上交易货架，反映出商业地产行业正经历深刻变革 [5][8] - 住宅地产行业松动、集团财务压力及消费环境变化是推动商场出售潮的主要原因 [3][12][23] - 消费类REITs的推出改变了交易逻辑，险资等机构成为新的主要买家，其投资标准更看重运营能力而非地段 [28][29][35] 顶流商场交易案例 - 英格卡集团计划出售国内10座荟聚购物中心，首批包括无锡、北京、武汉三家，交易金额达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [7][29] - 博裕资本拟收购北京SKP 42%-45%的管理运营权及实体资产，SKP母公司北京华联此前因营收下滑及股价低迷面临压力 [8][23] - 深圳皇庭广场、上海仙乐斯广场等一线城市核心地段商场也被挂牌出售，皇庭广场起拍价30.52亿元（评估价7折）但流拍，仙乐斯以21亿元成交（低于原估值25%） [9][33] 行业交易趋势与数据 - 2025年上半年商业地产大宗交易占比由2024年的18%提升至20%，逆势上涨 [9] - 2024年中国内地大宗市场成交宗数371宗创近五年新高（同比增长23.3%），但成交金额同比下降6.3%至2200亿元 [11] - 险资在2022-2024年间对商业地产的直接或间接投资超千亿人民币，2023年以来已收购近3成（24座）万达广场 [28][30] 商场成功模式与当前挑战 - 北京SKP通过联营模式和对奢侈品牌的强控制权建立护城河，其租金高达100-200元/平方米/天，远超行业20-30元/平方米/天的平均水平 [8][18] - 荟聚以面向大众的中产定位、超7000个停车位及宜家联动策略吸引家庭客群，租户数达400多个（远超行业100-200个的水平） [6][19][37] - 行业面临消费环境变化：北京SKP 2024年营收下滑17%至220亿元，英格卡集团营收同比缩水近10亿元，奢侈品行业收缩，品牌开店意愿减弱 [23][39] 资本逻辑转变 - REITs模式提供明确退出路径，消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，2025年上半年达34.1%，吸引险资等稳健机构入场 [28][29] - 买方从看重地段转向看重运营能力，优质标的需保持高出租率和稳定现金流，如部分下沉市场万达广场因运营成功受青睐 [35][37] - 市场面临资产荒，优质标的有限，多数待售商场因运营不佳难以成交，运营压力导致商场通过中庭摆摊等方式妥协租金 [38][39]

核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

大宗交易市场整体表现 - 前8月内地32城大宗物业成交185笔 总金额1443亿元 同比增长36% 已接近去年全年水平 [1] - 8月单月成交15笔 总金额234.4亿元 同比微涨3.3% 平均单笔成交额16.2亿元 同比增加127% [2] - 3月成交494亿元后市场活跃度回落 8月再度提升至年内次新高 仍以小额交易为主 [2] 城市维度表现 - 上海前8月大宗物业成交264.1亿元 保持活跃 凭借经济金融核心地位及优质资产吸引力持续成为投资者首选 [5] - 武汉、成都大宗独栋资产挂牌量同比增幅超100% 上海同比增82% 为一线城市最高 [7] - 上海、深圳、广州、南京等城市大宗挂牌每平方米单价翻红 显示市场开始回暖 [7] 业态投资偏好 - 8月零售商业成交规模近180亿元 占比超7成 前8月累计成交351.7亿元 [10] - 公寓物业前8月成交规模近60亿元 超去年全年总量 上海单城占比约50% 因稳定现金流和REITs退出路径打通 [13] - 写字楼交易规模持续收缩 一季度超200亿元 二季度约80亿元 三季度前两个月仅42亿元 活跃度降至近年低点 [14] 资本动向与典型案例 - 泰康人寿领投基金拟160亿元收购三座荟聚购物中心 保险机构回报率近7% 2024年以来投资性房地产超400亿元 [10] - 浙江民企5.2亿元收购上海老西门南六MIX6项目 较2017年买入价打七折 [13] - 基汇资本子公司与城家合作开展北京长租公寓业务 高瓴资本拟募资145亿元房地产基金重点布局长租公寓 [14] 市场供需与挂牌情况 - 截至8月末32城大宗物业挂牌总价突破4万亿元 环比增2.3% 同比增71% 环比增速连续3个月收窄 [7] - 写字楼市场因集中交付导致存量较高 经济放缓与企业降本增效抑制传统需求 [14] - 消费市场持续复苏 1-8月社会消费品零售总额32.39万亿元 同比增长4.6% 支撑商业物业投资价值 [10] 市场趋势与结构特征 - 零售商业和公寓资产投资态度积极 8月单月分别环比增长13倍和94.5% [1] - 市场呈现V型反弹信号 投资信心筑底修复 但非普涨行情 业态分化明显 [17] - 一线城市核心地段优质资产因抗风险能力和流动性成为投资者压舱石首选 [17]

商业地产供应与需求分化 - 核心城市零售市场供应节奏呈现差异化 北京新增供应24万平方米 深圳新增供应34.9万平方米 杭州无新增供应[3] - 深圳净吸纳量达29.8万平方米领跑 成都出现负吸纳-4万平方米 反映需求释放遇阻[3] - 空置率分化明显 深圳最低为4.1% 上海和成都分别为8.6%和9%[4] 租金水平城市对比 - 一线城市首层平均租金上海最高达31.9元/天/平方米 深圳最低为18.1元/天/平方米[4] - 二线城市南京首层平均租金最高达22.5元/天/平方米 成都最低为11.9元/天/平方米[4] 大宗交易与资产出售 - 英格卡计划打包出售10座荟聚购物中心 首批无锡 北京 武汉项目涉及资金160亿元[5] - 接盘方为泰康人寿领投基金 总规模80亿元 项目运营均超10年[5] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元同比下降5.5% 净利润8.06亿欧元同比下跌46.5%[5] 消费REITs业绩表现 - 华夏华润商业REIT收入18319.83万元居首 经营现金流12457万元 现金流/收入比率达68%[6][8] - 华夏首创奥莱REIT净利润1613.48万元表现突出 华安百联REIT经营现金流5295万元与收入5374万元基本持平[6][9] - 当期现金流分派率在0.87%至1.01%之间 华夏金茂商业REIT1.01%和嘉实物美消费REIT1.00%略高[10] 政策与免税消费推动 - 海南自贸港2025年12月18日全岛封关 离岛免税占全球免税市场8%以上份额 商品品类突破45类[2] - 2025上半年全国离境退税销售额同比增长近100% 商店数量超7200家较2024年底增长80%[2] - 商务部联合六部门打造国际消费季 上海"古埃及文明大展"吸引260万人次[2] 新REITs项目申报进展 - 天虹股份公募REITs项目获受理 底层资产为苏州相城天虹购物中心 可租赁面积51358平方米[10] - 项目估值11.47亿元 2026年预计分派率4.92% 月租金坪效从113.91元/平方米/月增长至148.86元/平方米/月[10] - 2022-2024年销售额分别为6.05亿元 7.26亿元 7.06亿元 目前正进行3-5层翻新改造等升级[10][11]

交易概述 - 泰康人寿领衔险资团收购北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心，整体估值高达160亿元人民币 [1] - 交易接盘方为以泰康人寿为首的险资投资基金，基金总规模达80亿元 [1] - 交易资金结构为：泰康人寿认购30亿元，中银三星等多家险资共计认购30亿元，英格卡集团出资约20亿元作为劣后级，剩余80亿元计划通过银行融资补充 [1] 泰康人寿商业地产投资动态 - 2024年8月，泰康人寿作为重要出资方（认购比例35%）参与设立总规模22.34亿元的Pre-REIT基金，旨在收购北京旧宫万科广场等资产 [2] - 泰康人寿投资性房地产金额持续增长，从2020年的226.82亿元增至2024年的410.77亿元 [2] - 2025年上半年，公司净利润达159.98亿元，同比增长164.56% [2] - 2023年11月，泰康保险集团旗下基金收购6处物流园，总建筑面积约35万平米，总代价超过20亿元 [2] 险资行业投资趋势 - 险资加速布局商业地产及基础设施等另类资产，通过基金直投、REITs、债权计划等多渠道配置不动产 [3] - 保险资金因具有长期性和稳定性，倾向于寻找能提供稳定现金流的投资渠道，商业地产的租金收入及增值空间符合其风险偏好和收益要求 [4]

英格卡集团资产出售 - 英格卡集团计划打包出售中国10座荟聚购物中心 首批包括无锡 北京 武汉三处物业 涉及资金160亿元[3] - 接盘方为泰康人寿领投的Pre-REITs并购基金 基金总规模80亿元 其中泰康人寿认购30亿元 其他险资合计认购30亿元 英格卡认购劣后级出资20亿元[3] - 交易剩余80亿元拟通过银行融资获取 目前各方仍在沟通条款细节[3] 险资不动产投资动态 - 友邦人寿收购上海松江区超10万平方米保障性租赁社区 含2252套房源 总价9.8亿元[3] - 2024年以来十余家险企通过股权直投 不动产基金等方式投资数十个项目 金额超数百亿元[3] - 新华保险接手9个万达广场资产 包括北京B/C座 烟台芝罘 南京万达茂等地区项目[3] - 阳光人寿 太保资本 中银三星人寿旗下基金接盘太仓 广州萝岗 湖州等6处万达广场[4] - 友邦人寿24亿元收购北京凯德·星贸95%股权 长城人寿10.3亿元获取北京新街高和办公楼[4] - 众安保险14.37亿元收购上海"洛克‧外滩源"两栋办公楼[4] - 中国人寿联合太古地产40亿元获取北京颐堤港二期64.79%股权[5] - 中国人寿接手瑞安房地产旗下上海创智天地项目公司 涉及25.28万平方米商业物业[5] - 泰康人寿2024年接盘徐州 廊坊等六项商业资产 总建筑面积34.96万平方米 交易总代价超20亿元[5] 2025年险资投资新趋势 - 大家投资联合加拿大退休金计划投资委员会以12.9亿元收购龙湖集团旗下4个购物中心49%股权 包括上海闵行天街等项目 2024年上半年苏州狮山天街租金收入达1.9亿元[7] - 中邮保险首次与中东主权投资机构合作 签约上海博华广场不动产专项基金投资协议[8] - 险资积极寻找稳定现金流回报资产 当前地产类资产价格较低成为投资时机[8] - 险资通过穿越周期优势支持不动产市场融资 在资产荒环境下凸显优质不动产配置价值[8]

交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]