投资评级 - 维持"推荐"评级，目标价23.92港元，当前价20.50港元，潜在涨幅16.7% [1][2] 核心观点 - 太古地产内地购物中心零售额持续改善，上海兴业太古汇/北京三里屯太古里/上海前滩太古里/成都太古里2025年上半年零售额同比分别增长13.5%/6.8%/4%/0.2%，广州太古汇降幅收窄至-2.1%（2024年为-10.7%）[1] - 香港购物中心保持满租，太古广场/太古城中心/东荟城名店仓2025年上半年零售额同比+1.4%/+2%/-3.3%，出租率连续6季度达100%[6] - 预计2025-2027年归母净利润分别为26.76亿/41.32亿/56.71亿港元，同比增速449%/54%/37%，每股盈利0.46/0.72/0.99港元[1][6] 财务指标 - 2025E营业总收入146.16亿港元（同比+1.3%），2027E增至186.38亿港元（同比+24.3%）[1] - 毛利率从2024年的70.5%逐步降至2027E的60.5%，净利率从-5.3%提升至30.4%[7] - 资产负债率稳定在21-23%区间，每股净资产从47.35港元增至49.66港元[3][7] 运营亮点 - 上海兴业太古汇受益于LV"路易号"、Dior快闪店等奢侈品牌入驻，零售额增长显著[6] - 北京三里屯太古里2025-2028年头部奢侈品牌独栋门店逐步开业，将推动租金和零售额持续增长[6] - 香港写字楼新签约租金降幅收窄至-16%至-14%，内地写字楼出租率环比提升且租金稳定[6] 估值预测 - 当前市盈率44.2倍（2025E），预计2027年降至20.9倍，市净率维持0.4倍[1][7] - 采用DDM模型测算每股净现值23.92港元，对应2025年股息率5.6%[6]