核心观点 - 万达集团在经历密集资产出售后，首次完成对一座万达广场（烟台芝罘万达广场）的赎回，此举被解读为公司资产负债表修复后，开始择机回购优质核心资产的信号 [1][3] - 此次赎回可能被复制，但将严格遵循“优质先回”的逻辑，仅限于核心商圈的“头部广场”，不会全面铺开 [4][7] - 公司当前策略呈现“边卖边买”的特点，在赎回优质资产的同时，继续出售边缘资产，显示现金流并非十分宽裕，赎回节奏将审慎 [8] 交易事件与结构 - **交易主体变更**：12月2日，烟台芝罘万达广场有限公司发生工商变更，新华保险旗下坤华(天津)股权投资合伙企业及坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司退出股东行列，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资控股股东 [1] - **买方背景**：上海万达锐驰企业管理有限公司由大连万达商业管理集团100%持股，成立于2023年，注册资本5000万元 [1] - **历史背景**：2024年7月，万达商管曾一度退出该项目股东行列，此次重新进入意味着首次完成对已出售万达广场的赎回 [3] - **险资角色**：在对万达广场的收购中，阳光保险、大家人寿、太保资本、中银三星保险、横琴人寿等险资曾是主要买家 [4] - **其他大型交易**：今年5月，由太盟、高和丰德、腾讯、潘达商管、阳光人寿保险等共同设立的合营企业，共同收购了48个万达广场项目公司100%股权 [5] 赎回原因与条件分析 - **项目质量优异**：烟台芝罘万达广场项目是当地毓璜顶商圈现金流最稳定的项目之一，金街铺位出租率常年接近100%，年化租金回报率在5%以上 [5] - **交易条款设计**：坤华系收购的万达广场大多嵌有类似“回购期权+固定IRR(内部收益率)”条款，万达方面保有行权资金额度即可赎回，但每座广场的IRR门槛不同 [4] - **公司财务状况改善**：经过2024年以来的密集出售，公司债务规模已大幅减小，短期刚性兑付峰值已过，“保生存”阶段结束，有余力开始“保质量” [6] 市场解读与战略意义 - **展示财务实力**：赎回被多家机构解读为“向市场秀肌肉”，证明公司资产负债表已修复到可择时回购优质资产的水准 [6] - **建立信用**：首单成功赎回相当于向险资、信托等接盘方证明“回购钱能到账”，有利于降低剩余项目的期权信用溢价 [6] - **为未来退出铺路**：未来若公司启动REITs或基金化退出，曾附带回购记录的资产更容易获得估值溢价 [6] - **提供战略样本**：此次赎回提供了一个“正序”样本：先止血，再修复资产负债表，此后择时回购核心资产 [9] 公司当前资产处置策略 - **继续出售边缘资产**：2025年，公司仍同步出售边缘资产，例如今年10月，广州增城万达广场有限公司和黄石万达广场投资有限公司发生股东变更，万达商管退出，由北京嘉君科技发展有限公司全资持股 [8] - **“轻重平衡”策略**：公司对外仍强调“轻资产为主”，但私下提出“轻重平衡” [9] - **股权冻结情况**：公司仍面临部分股权冻结，例如万达商管新增对义乌万达广场投资有限公司（冻结股权数额约1亿元）和绵阳涪城万达广场有限公司（冻结股权数额5000万元）的股权冻结 [9] - **整体风险信息**：截至目前，万达集团仍有50条股权冻结信息，累计股权冻结金额上百亿元；万达商管涉及股权冻结风险信息56条 [9]