行业背景与问题 - 上海存量小区共有2.75万个，其中82%的楼龄超过20年 [1] - 房龄15-25年的上海老旧小区物业费单价大部分集中在0.4元/平方米・月～0.8元/平方米・月之间 [1] - “老小散”小区存在结构性矛盾，例如定海路街道物业费低至0.18元/平方米・月，仅能覆盖应急维修，基础服务普遍缺失 [1] - 人力物料成本攀升与居民对物业费市场化调整接受度低的矛盾，导致物业企业陷入“低价亏损、涨价难推进”的困境 [1] - 缺乏专业物业导致基础设施老化、维修成本上升，治理资源有限，治理效能严重不足 [1] 模式创新与实施 - 保利物业通过“团购物业”模式，整合上海杨浦区定海路街道12个“老旧小散”小区进行打包管理 [1] - 公司于2025年12月5日正式入驻12个试点小区，提供“物业服务综合体”打包服务 [2] - 该模式旨在通过规模化运营，将居民物业费用合理化并确保物管品质，提供灵活高效的综合服务 [2] - 模式依托“基础标准+智选清单”体系优化服务供给，实施“网格化+专业化”片区调度提升运营质效 [2] - 通过“三级品质督导+双中心”实施监控以增强服务体验 [2] 服务提升与具体措施 - 公司以社区片区化管理模式，依托“四保三优”核心标准系统提升服务品质 [3] - “四保”（清洁、秩序、工程、绿化）夯实基础保障，“三优”（便民服务、安全保障、文化建设）驱动居住体验升级 [3] - 通过“线上平台+线下网格”闭环确保服务响应及时，线上平台整合报修、缴费、投诉、公告等功能，实现全流程服务 [3] - 线下融入“街道统筹、居民区党组织牵头、业委会协同、物业执行、居民代表监督、职能部门指导”的“六位一体”治理体系 [3] - 入驻后，各小区物业费普遍从每月0.18元/平方米调整至0.8元或0.6元（无固定门卫） [3] 模式优势与专家观点 - “团购物业”模式破解了老旧小区物业“低价低质”的恶性循环，由专业团队管理提升服务效能，服务价格回归理性 [5] - 模式配合政府补贴和规模化运营，初步具备了市场化生存的造血能力 [5] - 实现了资源的集约化利用，安全巡逻、工程维修等人员可在12个小区内流动服务，避免人力浪费 [5] - 利用“和院”小程序等平台实现报修、缴费线上化，进一步提升服务效率 [5] - 模式建立了“六位一体”机制，物业不仅作为服务商，还嵌入了基层治理网络，高效协同处理社区工作 [5] - 该模式是应对超大城市老旧小区治理难题的一次成功突围，通过物理空间整合和管理关系重构，解决单体小区痛点 [5]

行业背景与核心问题 - 老旧迷你小区物业管理陷入“收费低-服务差-居民不满意-收费难”的恶性循环[1] - 小区体量小、物业费极低，每月每平方米仅0.18元人民币，导致物业公司无盈利空间，难以找到正规公司接手[5][8][10] - 居民面临服务缺失，应急维修需自行寻找高价且不规范的维修人员，例如有案例维修插座被索价超过7000元人民币[8] - 居委会干部长期承担应急“救火队员”角色，工作负担沉重[5][6] 创新解决方案：“团购物业”模式 - 上海市杨浦区定海路街道试点“团购物业”模式，将12个位置相近、问题相似的老旧小区打包整合[1] - 整合后形成一个覆盖2200余户、11个业委会、总计11.2万平方米的物业服务综合体[1][10] - 该模式旨在通过规模化运营摊薄管理成本，破解“老小散”小区管理难题[10] 方案实施与关键挑战 - 方案实施缺乏成熟可操作模板，且面临统一居民意愿和通过业主大会的挑战[11] - 物业费成为关键变量，原托管物业小区费用拟从每月每平方米0.18元涨至0.8元，无固定门岗小区涨至0.6元，引发居民对性价比的质疑[11] - 街道组织了超过20场社区答疑会，并通过“微更新”改造（如升级充电车棚、增设电子门禁）提升居民感受度，以争取支持[13] - 最终，在11场业主大会上，该方案获得了超过70%的同意率[14] 运营管理与初期磨合 - 保利物业经理马大武负责管理这12个风格各异的小区，工作强度大，需每日为手机充电三次以应对各种问题[3] - 物业团队正通过“暴走”式实地勘察熟悉各小区细节，如公共区域灯开关和自来水阀门位置，预计需要3个月磨合期以达到居民预期[5][14] - 街道、居委会和物业建立了每周联席会议制度，以协调解决实际问题并组建应急响应队伍[14] 模式展望与潜在影响 - 该模式目前处于探索阶段，其长效发展取决于服务质量、居民认可度等多方面考验[16] - 若试点成功，该“团购物业”经验计划向更多无物业小区拓展，旨在为全市面临类似困境的老旧小区提供一种新的选择[16] - 最终目标是建立“服务升级、居民认可、居民缴费、服务再升级”的良性循环，让老旧迷你小区享受专业化物业服务[15]