交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]