近日，总建筑面积约43万平方米的PRISMA新嘉中心正式揭幕首批主力店阵容；浦东曾经的首家五星级酒店上海锦江汤臣洲际大酒店焕新亮相；接下来还 有"沪版胖东来"之称的"品上生活"浦东首店预计今年11月开业……浦东持续推进文旅商体展融合，打造新的商业综合体和消费新地标，提供多元化的场景 体验，更好满足广大市民游客的消费需求。 打造未来全域生活新地标 PRISMA新嘉中心是上海少有的大体量TOD（公共交通导向开发）综合体之一，依托轨道交通6、12号线巨峰路站的枢纽优势，以"全域生活"为核心定 位。 该项目通过Olé精品超市、MUJI无印良品、全明星滑冰俱乐部、BE1ST一工元超级玩运动空间、PANATTA FITNESS、岩时攀岩、寰映影城IMAX、 BLOOM等8家标杆品牌，以及多个上海或浦东首店、特色旗舰店的落地，构建精致生活、运动体验、亲子娱乐等多重业态，打造覆盖全龄层、全维度、 全时段的高品质生活目的地。 项目方相关负责人告诉记者，PRISMA新嘉中心致力于打造一个充满活力的未来超级枢纽，依托TOD模式无缝衔接多元交通网络，从基础购物到多元体 验，从个体消费到社区共生，提出"全域生活"完整解决方案。 得益于 ...

项目合作背景 - 越秀地产与郑州交通发展投资集团联合举办城市战略发布会 双国企合作开发金水观萃TOD项目[1][3] - 郑州交通发展投资集团旗下轨道交通置业公司规划筹建17个TOD项目 拥有丰富开发经验[7] - 越秀地产作为成立42年的中国首批综合性房企 践行"四好企业"战略 2019年进入郑州市场[9] TOD战略规划 - 项目采用双轨TOD模式 被权威学者认证具有前瞻性与可行性[5] - 郑州交通发展投资集团坚持"建设、运营、经营"三核并重 推动轨道、公路、公交"三网融合"[7] - 越秀地产将落地2025全新发布的"4x4好产品理念"及"4+X产品系" 链接地铁、商圈、学府等核心资源[9] 项目定位与特色 - 项目为四代住宅3.0首作 落子郑州大石桥黄金坐标 原郑州图书馆旧址[13][14] - 坐拥省体育场、河南宾馆等十大城市地标 受益金水河更新及油化厂创意街区规划红利[14] - 超越传统住宅定义 成为主城改善范本和TOD模式标杆样本[14] 合作协同效应 - 双方形成"品牌与品牌双向奔赴、战略与战略深度共鸣"的合作关系[11] - 郑州交通发展投资集团"轨道+资源"与越秀地产"产品+服务"形成完美互补[11] - 双国企合作产生1+1>2的磅礴合力 以国企匠心与长期主义打造好房子[11][17]

西安地铁发展现状 - 西安地铁里程从2019年158公里增长至2024年400公里 跻身全国第十 [1][2] - 2024年西安市轨道交通集团营收33.62亿元 净利润亏损5.26亿元 较上年由盈转亏 [4] - 与港铁合作成立合资企业 从事零售商业地产开发和运营 港铁持股51% 西安方持股49% [17][18] 行业盈利困境分析 - 全国28个城市地铁公司中26个扣除政府补贴后亏损 仅福州和上海盈利 [2][4] - 深圳地铁2024年票务收入129.7亿元（4.3元/票×30亿人次） 但运营成本达159亿元 [11] - 每公里地铁建造成本约7-8亿元 大城市因拆迁和地质因素成本翻倍 [5] 成本结构分析 - 北京地铁年人工成本超60亿元 电力成本超13亿元 [7] - 收入主要依赖票务（起步价2-3元 最高5-15元） 商业经营和资源开发占比较低 [8][11] - 西安地铁若扣除23.33亿元政府补贴 实际亏损将超28亿元 [4][11] 港铁成功模式 - 2024年港铁总收入600.11亿港元（+5.3%） 净利润157.72亿港元（+102.6%） [13] - 收入构成：香港客运服务283.56亿港元（47.2%） 物业租赁及管理53.79亿港元（9%） [15] - 采用"轨道+物业"开发模式 日均客流密度超25万人次/公里 是北上广深的2倍 [16] 西安商业开发潜力 - 客运强度达1.06万人次/公里日 排名全国前十 [9] - 现存三大短板：商业覆盖有限、业态同质化、空间利用效率低下 [22] - 可构建四级商业开发体系：核心商圈站/区域中心站/社区生活站/交通枢纽站 [22] 创新发展方向 - 结合唐文化元素开发沉浸式文创商业 如"唐风市集"主题街区 [23] - 通过热力图分析客流特征（通勤型/旅游型/购物型） 优化商业布局 [23] - 需建立"土地增值-文化赋能-商业反哺"良性循环 实现向城市价值运营商转型 [24]

武汉商业市场概况 - 上半年武汉增量市场平静，仅开出2个新商业体；下半年预计13个新商业体入市，合计商业体量超百万方，涵盖公园商业、社区商业、特色街区等多种类型 [1] - 新建项目数量占优，存量改造项目仅3个；TOD模式受青睐，多个项目围绕轨交站点开发，如龙湖武汉滨江天街与3条地铁线零距离对接 [3] - 公园式商业持续火热，多个项目以绿地、生态为核心亮点，如武汉GOOD One壹为邻拥有1.5万方户外公园，武汉创新天地商业公园打造1.3万方绿地公园 [3] 区域分布与竞争格局 - 东湖高新区（光谷）待开商业体数量达5个，位列全市第一；武昌区以4个紧随其后，其中2个位于武昌滨江商务区，该区域总商业面积超100万方 [4] - 头部运营商加速布局，国企、民企、外资均有大型项目入市；轻资产模式成为扩展重要选择，如龙湖商业、凯德投资等通过合作或改造存量项目扩容 [4] 重点项目分析 龙湖武汉滨江天街 - 商业面积17万方，定位"武汉滨水品质生活地标"，TOD上盖设计，与3条地铁线及长江公铁隧道无缝衔接 [5] - 引入百丽宫影城全新形象店、华中首家迪卡侬城市户外旗舰店等品牌，配套1.3万方旷野公园 [5] 龙湖武汉新荣天街 - 商业面积15万方，双地铁上盖，B1层打造"荣里食集"聚焦本地风味，L4-L5层设"沐光岛"主题空中花园 [6] - 招商率突破90%，已签约武汉首店超15家、汉口首店超30家、后湖区域首店超85家 [6] 武汉Good One壹为邻 - 由凯德投资运营，定位"光谷中心城首个邻里中心"，规划1.5万方公园，引入邻里、运动、亲子、宠物4大业态首店 [9] - 周边1.5公里覆盖17个成熟住宅区，消费群体具备高潜力高黏性特点 [9] 武汉创新天地商业公园（KIC PARK） - 街区商业面积5.1万方，配套1.3万方绿地公园，招商率突破80%，引入Peet's Coffee、杰士邦线下旗舰店等区域首店 [11][12] - 业态覆盖全生活周期，汇聚好利来、Tims Hortons等全国连锁品牌及现象级餐饮品牌 [12] 武汉绿地·新田360 - 原武汉绿地缤纷城改造项目，商业面积12万方，采用"双首层"设计，以轻资产模式由新田商业集团接手运营 [14] - 业态布局涵盖精品超市、潮流零售、儿童亲子等，中影国际影城、名创优品已入驻 [14] 武汉杉杉奥特莱斯 - 湖北首个滨湖奥特莱斯，商业面积13万方，规划2000个停车位，招商进度达97%，将引入超260个知名品牌 [16] - 融合湖光水色与商业布局，打造"滨湖度假+大牌小价"的微度假奥莱 [16]

项目销售表现 - 前海时代尊府新一期项目开盘2小时销售139套 实现去化率81% 认购金额13.8亿元 [2] - 销售单价达10.3万元/平方米 较上期上涨4000元 [2] - 项目历史销售表现优异：2023年底270套6小时售罄 2024年3月344套热销 2024年4月76套去化率超90% [3] 项目区位优势 - 位于前海桂湾片区 具备近海近城近轨的区位优势 [3] - 毗邻地铁1号线、21号线（规划中）鲤鱼门站 周边有5号线桂湾站、9号线梦海站、11号线前海湾站 [3] - 通过滨海隧道和梦海大道可快速连接前湾、妈湾及宝安中心 [4] 项目配套设施 - 周边教育配套包括2所幼儿园及1所九年一贯制前海港湾学校 [4] - 商业配套约5.1万平方米 涵盖万象前海、卓悦INTOWN、山姆旗舰店等品牌 [4] - 拥有前海演艺公园、前海石公园等优质公共空间 [4] 公司TOD开发规模 - 深铁集团三铁在建里程达598.7公里 年底新线开通后深圳轨道线网规模将增至634.6公里 [5] - 深铁置业累计开发32个TOD项目 建设规模达1819万平方米 [5] - 累计建设保障性住房项目24个 超4.8万套保障房 建设学校幼儿园44所 公园等公共空间超60万平方米 [5]

战略合作 - 青岛地铁集团与华润置地签署战略合作协议，共同推进"青岛TOD一号工程"，探索"站城共生"发展新模式 [1] - 合作区域位于青岛北站片区3平方公里核心区域，涉及历史保护与现代开发、交通枢纽与生活社区、工业记忆与创新产业的深度融合 [1] - 青岛地铁提供站点周边稀缺土地资源，华润置地贡献成熟的商业运营模式，实现土地价值最大化 [8] TOD项目价值 - TOD模式成为破解现代城市发展瓶颈、提升综合承载力的关键路径 [3] - 项目位于青岛北站片区，占据市区几何中心的战略位置，北接金水路，东临四流南路，南至太原路，西往胶州湾 [3] - 项目依托"2+3+2"立体交通体系：整合青岛胶东国际机场、青岛北站两大枢纽，地铁1号线、3号线、8号线三线换乘，以及跨海大桥、环湾大道等快速路网 [3] - 青岛地铁系统梳理全市已获批13条线路、266个站点周边土地，建立了占地逾万亩、投资超千亿的TOD项目库 [3] 项目进展 - 青岛TOD一号工程建设全面提速，核心项目、关键配套与枢纽工程同步推进 [4] - 项目日均客流量超10万人次，通过立体化开发实现"到站即入城"的无缝衔接 [4] - 地铁、高铁、公交在此交织成网，形成真正的城市流量入口 [4] 工业遗产改造 - 国棉六厂改造是双方战略合作的首个落地项目，始建于1921年的钟渊纱厂旧址 [5] - 项目采用"修旧如旧、功能再造"理念，创新性地采用"招商策划+规划设计+文保利用"三位一体模式 [5] - 围绕"纺织文化"与"胶济铁路"两大核心主题，规划了集文化场馆、创意办公、主题商业于一体的生态圈 [5] - 运营策略采用"短期引爆+长期运营"组合拳，短期依靠大型赛事、明星活动聚集人气，长期通过设计师社区与全龄友好空间维持热度 [5] 协同效应 - 轨道交通网络与商业运营的协同效应突出，地铁网络为项目输送稳定客流，商业运营通过优质内容创造消费需求，形成良性循环 [8] - 地铁1、3、8号线在青岛北站交汇，工业遗产改造为文化场馆、创意办公和主题商业，实现轨道交通脉搏与城市发展心跳的和谐共振 [9]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：太古、九龙仓、恒隆、西盛、领展资产管理有限公司 纪要提到的核心观点和论据 香港楼市现状 - 2024 年量增价跌，二手房和新房交易量增加但价格下跌，反映投资需求和刚需并存，大量资金和人口流入香港，包括优质大陆人才及亚洲周边国家人才[1][9][10] - 与恒生指数显著关联，恒指上行 1 - 2 个月，房价滞后 1 - 2 个月相应上行，2024 年四季度房价企稳与恒指上行相关[11] - 住宅用地仅占 7%，郊野公园占比大，可释放住宅用地有限，一手新增供应单位少，每年约 2 - 3 万个，二手交易占比达八成，是成熟市场表现[1][6][8] - 高房价和高租金，人均居住面积仅 16 平方米，自有率 50.4%，大量居民租房推高租赁价格[1][7] - 住房体系分保障轨和市场轨，市场轨占 56%，配售型房屋占 15%，配租型房屋占 28%，配租型房屋轮候时间约 5.3 年[1][13][14] 影响香港楼市的因素 - 美国降息预期影响大，若降息，香港按揭利率将下调，推动楼市反弹，但投资者需权衡存款与房地产投资收益[1][12][17] - 人口政策吸引人才流入，对房地产市场形成支持，缓解人口流出情况[20] - 撤销部分交易税，买家成本从 7.5%降至约 4%，2024 年 2 月松绑后成交量回升，按揭方案多样化，购买按揭保险首付仅需 10% [19] 香港房企特点 - 采用租售混合模式，租赁业务收入占比高，财务上低杠杆、低周转、高利润，运营稳健，前十二大港资房企资产负债率仅 29% [1][4][26] - 在商业地产方面优势显著，选址和高端定位出色，租金坪效高，品牌力强，奢侈品招商能力突出，喜欢打造综合体验项目 [24][25] - 在内地商业地产市场表现突出，尤其在高端商业项目和奢侈品招商方面，租金收入可观 [1] 香港 REITs 市场 - 发展成熟，以本地物业为底层资产，可海外投资，单体规模较大，共有 11 个 REITs，总市值约 1700 亿港币，平均市值 70 亿港币 [2][27] - 最大的 REITs 是领展，由领展资产管理有限公司发行，主要投资社区商业，主动管理能力强，是有效资产管理平台 [28] 与其他地区对比 - 与内地房企相比，内地房企主要依赖物业开发，占比超 80%，而港资房企物业开发占 25%，投资物业收入占 52% [21] - 与新加坡相比，新加坡市场轨占 10% - 20%，保障轨占 70% - 80%；房地产交易税调控方式类似但名称不同，调控措施均直接有效 [13][18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 北部都会区元朗及大屿岛新建住宅项目预计对深圳和香港有一定冲击，北部都会区计划容纳 250 万居住人口及 65 万个工作职位，2027 年前完成收地，2030 - 2032 年落地 [15] - 香港持有环节征税包括地租差饷物业税，约为评估租金的 8%，出租还需缴纳物业税，两项税收贡献约 10%财政收入 [16] - 中国境内 REITs 未来面临能否成为有效资产管理平台的挑战，房地产发展趋势向轻资产运营或运营为王转变 [29]

微循环公交发展 - 南京已开通76条微循环公交线路，其中8条专门接驳地铁7号线，形成"单循环"或"双黄蛋"式布局，覆盖地铁盲区和辐射区[1][2][3] - 微循环公交采用7米以下小型车辆，日均客流量达1000-2000人次，如B15线服务省人民医院日客流近千人，210线日客流2000人次[3] - 线路设计特点为短距离（1-5公里）、高频发车（5-10分钟一班），构建"15分钟社区生活圈"，解决最后一公里出行难题[3] 公交线网优化策略 - 南京实施"减重降复"策略，调整与地铁重复线路，如1路公交车从40辆减至20辆，35路驾驶员从70人缩减至40人[4] - 采用"首尾调离"避免与地铁直接竞争，如35路终点站改至幕府小镇，1路调整至南堡公园，延伸服务半径[4] - 2019-2024年累计优化218条线路，新辟38条、撤销13条，公交车总量从6900辆降至5500辆，车型结构优化为12米级39%、8米以下31%[5] 定制化公交创新 - 南京开通380多条定制公交，年创收1600万元，分为商务定制（如生物医药谷接驳线）和众筹定制（30人以上成线），票价6-8元/人次[7] - 苏州推出动态公交"苏小灵"，采用6米新能源车实现手机预约，上线一个月客流翻番[6] - 无锡开设48条校园定制公交，如梅村实验中学服务700多名学生，缓解校门拥堵[7] TOD模式与衍生业务 - 南京首个公交场站TOD项目所街综合体投资1.2亿元，含公交运营区、精品酒店和停车场，预计年租金800万元[10] - 规划开发13个场站（总面积71万平方米），如花园路站将打造"地铁+公交+文旅+酒店"枢纽，预计年收益3亿元[11] - 无锡开放19座充电站（186个充电桩），年充电量500万千瓦时，创利100多万元，2024年将新增16座充电站[10] 行业数据与趋势 - 南京地铁日客流达300万人次，公交客流2019-2024年锐减46%至140万人次，年营收因客单价下降（0.8元→0.7元）损失3亿元[5][8] - 苏州2024年公交客流同比降11%，较2019年累计降56%，但通过动态公交实现局部客流增长[6] - 行业共识为地铁主导、公交基础，需通过两网融合（如马群枢纽）和TOD开发实现可持续发展[11]

交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]

项目规划与现状 - 广州北站中旅免税综合体项目总投资136亿元，总占地面积约9万平方米，总建筑面积约60万平方米，采用TOD+免税IP综合开发模式，计划于2025年投入使用[4][6] - 项目包含商业体、住宅楼和办公楼等多业态，其中商业体目标打造包含市内免税店的超级商业体，但目前商业体建设进度缓慢，主体工程未完工，2025年建成可能性较小[6][7][8] - 住宅部分进展较快，两栋45层高层住宅即将封顶，预计分别于2025年和2027年交房[7][8] 市内免税店计划变更 - 广州唯一一家市内免税店已确定落户珠江新城国际金融中心，由中免集团、广百股份等共同运营，北站免税店计划大概率落空[8][9] - 免税店开设需国务院批准，广州仅获批一家市内免税店资质，政策限制导致北站项目无法实现免税IP[9][11] - 花都区对项目表述已调整为"广州北站商业综合体"，不再重点提及免税IP[12] 项目影响与挑战 - 错过市内免税店使花都错失打造大湾区首个免税综合体和商业新地标的机会，延缓区域能级提升[12][13] - 北站周边商业以社区型消费为主，缺乏高端商圈，项目进度问题和规划落地差距影响枢纽经济效应形成[12][13] - 花都拥有空铁双枢纽优势，但国际消费资源集聚度不足，流量转化能力有待提升[16][17] 未来发展建议 - 项目可调整运营策略，结合空铁枢纽优势打造全新商业形态，丰富周边商圈[12] - 花都需要优化交通网络衔接，强化枢纽联动，提升商业规划和定位[14] - 建议改善商业环境，完善基础设施，营造商业氛围，提升流量转化能力[17]