土地增值税征管新规要点 - 预征申报的起始时间以两个时间点较早者为准：房地产开发项目首张预售（或现售）许可证的发证当日，或取得首笔预（销）售收入的当日；截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日[2] - 预征土地增值税的计税依据统一为：预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率），取代了旧规中“预收款-应预缴增值税税款”的计算方式[2] - 以某公司适用9%增值税税率的项目为例，取得含税预收款54500万元，计征依据为50000万元，按1.5%预征率计算，预征土地增值税为750万元[2] - 办理土地增值税清算时，确认销售收入和销售面积的截止时间，为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日[2] - 若某公司于2026年4月20日被受理清算申报，则其清算确认的销售收入与面积截止时间为2026年3月31日[2] - 在土地出让合同或补充协议中约定，在项目规划范围外为政府建设公共设施的实际支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”进行扣除[2] - 因转让房地产缴纳的印花税和地方教育附加，在申报土地增值税时，可计入“与转让房地产有关的税金”予以扣除[3] - 尾盘销售的土地增值税按季申报，收入在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报[4] - 尾盘销售的扣除项目金额计算，不包括清算时已计算的税金，但尾盘销售当期实际发生的税金可据实扣除[4] - 各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额计算公式为：税务机关审核确定的扣除项目金额合计（不含清算税金）÷相应类型房地产的可售建筑面积[4] - 尾盘项目总扣除金额计算公式为：（本期已销尾盘面积×单位建筑面积扣除项目金额）+ 本期实际发生的金额[4] - 以某公司普通标准住宅项目为例，扣除项目金额合计273000万元（含税金3000万元），可售面积90000平方米，则单位建筑面积扣除金额为3万元/平方米；销售尾盘9000平方米并发生税金200万元，对应扣除项目金额为27200万元[5] - 普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税免税政策[5] - 新规自2026年1月1日起施行，此前未出具清算受理通知书的项目按新规执行，已出具通知书的项目按原规定执行[5] - 房地产开发企业开发新项目时，需向税务机关报告土地增值税项目信息以获取项目编号，用于后续各项申报[5] 个人所得税经营所得汇算清缴要点 - 需办理个人所得税经营所得汇算清缴的纳税人包括：个体工商户业主、个人独资企业投资人、合伙企业个人合伙人、承包承租经营者个人以及其他从事生产、经营活动的个人[11][12] - 2025年度个人所得税经营所得汇算清缴的办理期限为2026年1月1日至2026年3月31日，逾期可能产生滞纳金并影响纳税信用[13][14] - 查账征收纳税人需填报《个人所得税经营所得纳税申报表(B表)》；在中国境内两处及以上取得经营所得的纳税人，还需额外填报《个人所得税经营所得纳税申报表（C表）》[15] - 核定征收纳税人按当地税务机关要求办理申报[16] - 经营所得应纳税额的计算公式为：应纳税所得额 = 收入总额 - 成本、费用、损失 - 6万元基本减除费用 - 专项扣除 - 依法确定的其他扣除；应纳税额 = 应纳税所得额 × 适用税率 - 速算扣除数[16] - 经营所得适用五级超额累进税率，汇算清缴以年度为单位进行多退少补[17] 增值税小规模纳税人销售额计算 - 纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入年应征增值税销售额的计算[18] - 举例说明：某批发零售业小规模纳税人2026年货物销售额合计450万元，同年5月偶然转让一处不动产销售额100万元，该100万元不计入年应征增值税销售额，因此其年应征增值税销售额计算为450万元[20][21]