报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][52] 报告核心观点 - 政策是2026年板块的核心主导力量，板块将反复做政策beta，配置方向包括地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业等子板块 [3][52] - “38号文”土地增存挂钩制度并非土地断供，而是引导土地市场提质增效、改善供需关系，未来房地产开发土地将主要来源于旧城改造、低效用地再开发及收回收购闲置土地，对土地市场冲击有限 [1][9] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量优质混合所有制与民企将更受益，城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效 [3][52] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][52] - 当前市场假期效应已基本消退，新房销售在低基数上继续负增长，今年“小阳春”或成色不足，二手房则在较高量能上维持小幅正增长，表现持续强于新房 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 1. 如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？ - 政策核心是建立新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发 [9][50] - 该政策呼应了政府工作报告“做优增量、盘活存量”要求，旨在引导土地市场提质增效，使新房供应更聚焦于核心地段的“好房子” [1][9] - 从土地市场客观情况看，城市远郊土地出让已非常困难，房企拿地普遍追求核心地段确定性，因此新政冲击有限 [1][9] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动-4.2%，落后沪深300指数2.02个百分点，在31个申万一级行业中排名第15名 [2][13] - 全市场房地产股中，周涨幅前五为京投发展（24.0%）、乾景园林（18.2%）、市北高新（10.0%）、京能置业（7.7%）、大港股份（5.7%） [13][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，周涨幅前五为禹洲集团（10.3%）、世联行（8.7%）、旭辉控股集团（5.7%）、融信中国（3.3%）、绿景中国地产（2.5%） [13][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周（报告期）30个样本城市新房成交面积195.9万平方米，环比提升13.8%，同比提升5.1% [2][23] - 分城市能级看：一线城市成交50.1万方，环比-0.1%，同比-6.1%；二线城市成交107.8万方，环比+29.4%，同比+19.7%；三线城市成交38.0万方，环比-2.0%，同比-11.6% [2][23] - 3月累计（至报告期）新房成交面积：样本30城共计462.7万方，同比-16.9%；其中一线城市125.7万方（同比-15.2%），二线城市243.9万方（同比-7.6%），三线城市93.1万方（同比-35.7%） [25] - 年初至今（11周累计）新房成交面积：样本30城共计1311.0万方，同比-32.5%；其中一线城市372.8万方（同比-25.3%），二线城市658.3万方（同比-28.2%），三线城市280.0万方（同比-46.8%） [25] 3.2 二手房成交 - 本周（报告期）15个样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长14.5%，同比下降1.8% [2][32] - 分城市能级看：一线城市成交114.5万方，环比+16.2%；二线城市成交96.8万方，环比+11.5%；三线城市成交33.3万方，环比+17.8% [2][32] - 年初至今（11周累计）二手房成交面积：样本15城共计1929.2万方，同比下降2.2%；其中一线城市837.4万方（同比-4.0%），二线城市786.5万方（同比-7.0%），三线城市305.3万方（同比+19.7%） [32] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（3.16-3.22）共发行房企信用债17只，环比增加7只；发行规模共计108.35亿元，环比增加37.45亿元 [2][44] - 同期总偿还量207.06亿元，环比增加69.64亿元，净融资额为-98.71亿元，环比减少32.19亿元 [2][44] - 发行主体评级以AAA（40.0%）和AA+（38.3%）为主；债券类型以私募债（43.1%）为主；债券期限以3-5年（61.5%）为主 [44] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部等发布“38号文”，强调土地增存挂钩；中国人民银行部署实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕；国家金融监督管理总局强调发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立房地产发展新模式相适应的融资制度 [50] - **地方政策**：多地出台政策刺激住房消费，包括南京给予“卖旧买新”贴息、绍兴提供多孩家庭及环卫工人购房补贴、沈阳大幅提高公积金贷款额度、上海调整商业用房贷款首付比例至不低于30%等 [51] 6. 投资建议 - 维持行业“增持”评级，并给出具体配置标的 [3][52] - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][52] - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 [3][52] - **中介**：推荐贝壳-W [3][52] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][52]