行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底企业拿地态度更趋审慎 [2] - 行业集中度显著提升，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [6] - 11月份全国土地市场平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交，市场热度不高 [15] 头部房企表现 - 1-11月新增货值排名前三的房企为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][6] - 1-11月权益拿地金额排名前三的房企为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [6][7][8] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [6] 拿地模式变化 - 11月份联合体拿地模式变得更加普遍，主要集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [11] - 联合体拿地模式包括央国企之间的“强强联合”，以及民营房企与国企或地方城投平台的合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [11] - 联合拿地可应对市场不确定性、分散风险，并在年末资金趋紧时以较少资金获取优质地块 [11] 民营房企策略 - 11月份部分财务稳健的民营房企在自身优势城市的核心地段表现活跃，例如懋源地产经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块 [13] - 民营房企投资策略已全面转向“聚焦核心、深耕优势区域”，将有限资金精准投向市场抗风险能力强、自身操盘能力成熟的城市和板块 [14] - 从1-11月重点城市拿地排名看，懋源地产进入北京前十，嘉禾兴地产进入成都前十，滨江集团等多家民企进入杭州前十 [13] 土地市场热度分化 - 11月份成交总价超10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交 [15] - 土地市场热度回落，开发商对非绝对核心地块态度异常谨慎，以往热度高的城市如杭州，11月出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [15] - 资金和土地资源持续向头部企业集中，中小型房企生存空间被压缩，合作开发将成为主流模式 [16]

11月24日，上海九批次土拍收官。本次土拍共出让9宗地块，总土地出让面积28.92万平方米，最终2宗 溢价成交、7宗底价成交，共收金173.33亿元。 值得注意的是，上海九批次土拍中2宗溢价成交地块均由民营企业竞得。其中，浦东新区PDP0-0706单 元C05A-18地块、C05A-17地块由上海佳运锦程房地产开发有限公司（以下简称"佳运"）以24.75亿元竞 得，溢价率15.76%；青浦区QPPO-0101单元17-05地块则由浙江宝业房地产集团有限公司（以下简称"宝 业"）以17.3亿元竞得，溢价率5.17%。 "本场土拍9宗地块吸引了16家企业参拍，其中包含3家央企，8家国企，宝业、佳运等民企参与热度高 涨。"中指研究院上海数据总经理张文静分析称，整体来看本场土拍参拍企业结构优化，参拍主体多 元。其中最热门的浦东川沙综合地块是川沙板块距离地铁最近，同时商业配套最齐全的地块，经过了82 轮报价，最终由佳运竞得。 近日，北京、上海、杭州、武汉等一线、二线热点城市均密集供应土地。 中指研究院华东大区常务副总高院生表示，当前房企拿地意愿趋于保守，出价较为理性。本次杭州土拍 中，西湖区转塘单元XH100403-0 ...

从市场层面看，核心板块新房销售表现较为亮眼。中指研究院相关负责人告诉《证券日报》记者，9月 新房供需环比回升，国庆节前一周房企积极取证，新规产品支撑市场稳步回升，来自二圈层核心板块的 项目，凭借区位及价格优势，销售势头较好。十一假期，成都楼市相对活跃。假期上半程售楼部客流相 对平淡，后半程到访量明显增加，单日平均到访量是日常周末的两倍。部分项目推出节日特定优惠2-3 个点以及特价房等优惠活动，带动成交。 10月16日，成都四季度首拍迎来4宗宅地出让，分别位于武侯区、温江区、双流区和新津区，总起始价 约19.9亿元。最终，3宗地块以底价成交，1宗地块小幅溢价成交，累计收金19.95亿元，呈现理性成交态 势。 其中，武侯区地块由成都武侯宜居乐业房地产开发有限公司以总价11.47亿元竞得，楼面价14100元/平方 米，溢价率0%；温江区地块由成都禾润悦房地产开发有限公司以3.14亿元摘得，溢价率0%；双流区地 块同样以底价成交，由成都瑞浩置业有限公司以3.14亿元竞得；新津区地块成为当日唯一溢价成交地 块，由成都鑫华置业有限公司以2.19亿元竞得，溢价率2.27%。 从房企类型来看，此次拿地的多为小型民营房企。易居 ...