土地市场周度核心数据 - 2026年第5周（2月2日-2月8日），土地供应建筑面积426万平方米，环比上升65% [1] - 同期土地成交建筑面积205万平方米，环比下降48% [1] - 成交金额136亿元，环比减少20% [4] - 重点城市平均溢价率0.3%，环比下降2.9个百分点，市场热度处于低位 [1] 土地供应情况 - 上海进行2026年首次住宅用地挂牌，合计出让底价66.44亿元，涉及徐汇、嘉定、青浦三区 [2] - 本周重点城市供应住宅用地的平均容积率为2.03 [2] - 徐汇长桥板块地块出让底价最高，达26.75亿元，容积率2.0，起拍楼板价4.8万元/平方米，商业用地占比25% [2] - 青浦地块为纯宅地，规划建筑面积8.4万平方米，容积率2.2，起拍底价25亿元，起拍楼板价3万元/平方米 [2] - 嘉定区地块容积率最低为1.7，起拍总价14.6亿元，起始楼面价2.45万元/平方米，规划建筑面积6万平方米 [3] 土地成交情况 - 2月3日北京3宗涉宅地块集中出让，全部底价成交 [4] - 石景山新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元底价竞得，名义楼板价3.8万元/平方米，建筑面积3.7万平方米 [4] - 顺义新国展三期商住混合地块成交价28.1亿元，通州宋庄城改地块成交价15.6亿元 [4] - 海淀区中关村商办地块由北京云月长石科技有限公司以28亿元底价竞得，平均楼板价2.9万元/平方米 [4] - 南通海门一宗地块由南通辉品置业有限公司以7亿元底价竞得，楼板价6424元/平方米 [13] 地块周边市场与配套 - 徐汇长桥地块紧邻15号线罗秀路站，周边新房海上清和玺价格约11万元/平方米 [2] - 青浦地块位于大虹桥核心辐射区，临近17号线蟠龙路站和2号线蟠祥路站，周边新房同济蟠龙里均价约9万元/平方米 [2] - 嘉定地块位于新城核心区，临近11号线白银路站，周边新房招商林屿湖畔售价约5万元/平方米 [3] - 石景山新首钢地块交通便捷，西侧可观西山景观，周边商业、医疗、产业配套成熟，新房成交均价在6-8万元/平方米不等 [4]

北京土地市场 - 北京2026年首场土地拍卖的3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交，合计成交金额85.6亿元 [2] - 石景山首钢地块由首钢地产以13.9亿元摘得 [2] - 通州宋庄地块由北投置业、北京建工、新航城开发联合体以15.62亿元成交 [2] - 顺义新国展地块被中国铁工投资以28.1亿元获取 [2] - 海淀区蓝景丽家收储项目综合性商业金融服务业用地，被北京云月长石科技有限公司以28亿元的价格拍得，该公司由北京字跳网络技术有限公司100%持股 [2] 科技与互联网行业动态 - 腾讯“元宝分10亿”活动于2月1日0点正式开启，用户最高可领万元现金红包 [4] - 亚马逊官宣裁撤1.6万个职位 [4]

北京土地市场拍卖结果 - 北京完成2026年首场土地拍卖，四宗地块均以底价成交，合计成交金额85.6亿元 [1] - 海淀区蓝景丽家收储项目综合性商业金融服务业用地被字节跳动以28亿元的价格获取 [1] - 石景山首钢地块由首钢地产以13.9亿元摘得 [1] - 通州宋庄地块以15.62亿元成交 [1] - 顺义新国展地块被中国铁工投资以28.1亿元获取 [1] 土地供应趋势分析 - 根据供应计划，北京商品住宅用地供应量已连续四年缩减 [1] - 北京土地供应地块进一步向五环内核心区域集中 [1] - 未来新房供应将更倾斜于城市核心区 [1]

具体来看： 中指院分析师表示，根据供应计划，北京商品住宅用地供应量已连续四年缩减，且地块进一步向五环内核心区域集中，未来新房供应将更倾斜于城 市核心区。 海淀区蓝景丽家收储项目综合性商业金融服务业用地，被字节跳动以28亿元的价格斩获； 石景山首钢地块由首钢地产以13.9亿元摘得； 通州宋庄地块以15.62亿元成交； 顺义新国展地块被中国铁工投资以28.1亿元获取。 北京今日完成2026年首场土地拍卖，四宗地均以底价成交，合计成交金额85.6亿元。 ...

2026年1月中国房地产市场表现 - 新房与二手房市场呈现分化走势，新房成交继续下滑，二手房市场回暖 [1] - 土地市场成交规模环比大幅回落，市场热度延续低位 [1] 新房市场成交 - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比下降32%，同比减少20%，相比上年月均下降25% [2] - 一线城市成交面积约132万平方米，环同比分别下降36%和28%，降幅领先于其他能级城市 [5] - 二线城市成交面积约460万平方米，环同比分别下降36%和24% [5] - 三四线城市成交面积约219万平方米，环比下降20%，同比微降2% [5] - 具体城市表现分化显著：深圳新房成交面积同比逆势增长38% [6]，重庆同比大增86% [6]，南通同比激增253% [6]，而上海、杭州、长沙等城市同比降幅显著 [6] 二手房市场成交 - 全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [8] - 成都二手房成交面积达218万平方米位居首位，环比增长18%，同比激增63% [11] - 北京二手房成交面积约125万平方米，环比下降15%，同比微增6% [11] - 多个城市二手房成交同比大幅增长：宁波同比增长212% [12]，扬州同比增长153% [12]，厦门同比增长73% [12] 土地市场成交 - 2026年1月土地成交建筑面积和金额均环比回落90%，同比分别下降48%和59% [14] - 当月土地供应面积3360万平方米，同比下降8% [14] - 市场热度低迷，成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，优质高总价地块占比偏低，溢价率延续低位 [14] - 至截稿时，成交总价超过10亿元的宅地仅有6宗，且所有入榜宅地均为底价成交 [16] - 上海浦东新区一地块以25.6亿元成交价位居总价榜榜首，楼面价约38035元/平方米 [18][20]

中国建筑新获重大项目 - 近期获得重大项目总金额372.4亿元，占公司2024年度经审计营业收入的1.7% [1] - 房屋建筑类项目4个，总金额183.7亿元，涵盖医院、智算中心、OLED生产线等类型 [1] - 基础设施类项目4个，总金额188.7亿元，涉及高速公路、生态保护、园区建设等领域 [1] - 体现了公司房建与基建双轮驱动、境内外市场协同、新赛道与传统领域互补的战略格局 [1] 上海土地市场成交情况 - 上海第十一批次集中出让3宗涉宅地，总成交金额40.1777亿元，整体溢价率为0% [2] - 总出让面积239.3亩，总建筑面积20.5万平方米，分别由长江精工、厦门国贸、中交城投摘得 [2] - 此次土拍以0溢价收官，呈现国企主导、低密为主、理性定价的特征，是行业调整期的缩影 [2] 房地产企业债务与重组动态 - 广州富力地产旗下6只公司债券自2026年1月30日起停牌，公司表示将履行信息披露义务 [3] - 华南城披露境外债务整体重组初步方案，旨在保留债权人信贷支持、提供流动性及潜在股权增值，并使其受益于特定境内项目销售收益 [4] - 债务重组范围适用于华南城发行或担保的债务、其他债务和责任，以及未支付股息的索赔 [4] - 富力地产债券停牌是其债务处置进程的关键一步，反映行业信用分化与债务风险化解的复杂性 [3] - 华南城的重组方案是在清盘状态下为恢复持续经营能力和保住上市地位的一次尝试 [4] 万达系公司治理结构变动 - 大连新达盟及珠海万达商管任命赵泽生担任副董事长，负责战略规划、对外合作及连接董事会与管理层 [5] - 同时任命李祯担任首席人力资源官，全面负责珠海万达商管及银翼投资的人力资源工作 [5] - 此次人事变动是太盟系主导下治理结构优化的关键一步，标志平台从控制权转移向战略落地与组织升级过渡 [5]

土地市场整体表现 - 2026年1月19日至25日，土地市场供求规模延续低位，供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，成交建筑面积191万平方米，环比下降24%[1] - 本周成交金额为81亿元，环比下降34%，成交建筑面积为2025年下半年以来周度新低[3] - 重点城市平均溢价率为0.7%，延续低位运行态势，主要因成交地块多为2025年末供应的年度收尾地块，高总价优质地块占比较低[1] 土地供应情况 - 本周土地供应建筑面积321万平方米，环比增长17%，一线城市中仅广州挂牌一宗含宅用地[2] - 重点监测城市供应的住宅用地平均容积率仅为1.98，其中湖州、台州平均容积率均在1.9以下[2] - 广州挂牌一宗位于泛珠江新城板块的综合用地，出让底价高达186.4亿元，起拍楼板价为3.3万元/平方米，规划建筑面积56.7万平方米，住宅部分约22万平方米，容积率2.92[2] - 该广州地块附加条件严格，包括建设不低于4.5万平方米国际知名五星级酒店及公寓、无偿移交中小学幼儿园、部分地块整体自持、为村集体建设9.1万平方米权益物业、无偿移交7962平方米共有产权房及人才公寓等[2] - 该地块为珠江新城东区仅存的大面积未开发土地，轨交配套成熟，周边有顶级商圈，自身规划涵盖城央公园、顶奢百货、高端酒店等一体化商业体系，周边新房高端项目售价可达10万元/平方米以上[2] 土地成交情况 - 本周土地成交建筑面积191万平方米，环比下降24%，成交金额81亿元，环比下降34%，出让地块基本以底价成交[3] - 南京江北新区万寿路地块以底价15.38亿元成交，建筑面积9.9万平方米，容积率1.6，平均成交楼板价1.55万元/平方米，由扬子国投旗下子公司竞得[3] - 南京地块周边产业配套突出，临近规划地铁站，3公里内有医院、商业、图书馆等配套，周边新房项目均价约2.8-3万元/平方米[3] - 浙江省玉环市一宗宅地实现高溢价出让，起拍底价2.68亿元，容积率1.6，经过37轮竞价以总价3.04亿元成交，成交楼板价6192元/平方米，溢价率达到13.43%[4] - 玉环地块由浙江创融实业和玉环市国华置业竞得，处于老城区辐射范围，交通便捷，居住氛围浓厚，周边配套完善，新房售价约2-2.6万元/平方米[4] 重点地块成交榜单 - 本周总价TOP5地块均以底价成交，溢价率为0%[8] - 排名第一的为南京江北新区地块，成交总价15亿元，竞得楼板价15505元/平方米[8] - 其余上榜地块位于南通、金华、泉州等地，成交总价在3亿至8亿元之间[8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年在“控增量”基调下土地成交额继续下滑但降幅收窄 溢价率提升 城投拿地占比下降 后续土地供应或优化 成交额降幅或继续收窄 需关注核心地市土地供应及房企拿地信心变化[6][9][13] 各部分总结 2025年全国土地成交情况 - 全年土地成交额约3.35万亿元 同比降9% 降幅同比减9个百分点 溢价率约7.5% 同比提升1.25个百分点 城投拿地占比约45% 同比降6个百分点[6][9] - 上半年土地成交额同比增12% 三季度同比降7% 四季度同比降22%且城投托底拿地增加[6][9] - 2025年1 - 11月国有土地使用权出让收入29119亿元 同比降10.7% 2024年同期同比降22.4% 降幅大幅收窄 土地成交增速变化基本领先土地出让收入增速约一个月[15][17] 2025年各省份及各地市土地成交现状 各省土地成交 - 江浙成交金额超4000亿元 山东、广东超2000亿元 青海、宁夏不足100亿元 14省同比增长 吉林增速84% 陕西同比降37% 江苏、广西降幅超20%[2][20] - 15省溢价率超5% 浙江等6省超10% 天津等3省不足2% 20省同比提升 浙江提升近11个百分点 广西降9个百分点左右[2][21] 土地成交额位居前30的地市分布 - 主要分布在江浙地区 杭州成交金额居首为1830亿元 成都等6市超700亿元 10个地市同比增长 贵阳、长春增速高 盐城、常州降幅超50%[3][23] - 深圳、杭州溢价率约30% 江苏多地较低 17地同比提升 浙江多地居前列 杭州等3市提升10个百分点及以上 扬州降48个百分点[3][23] 2025年各省份及各地市城投拿地现状 各省城投拿地 - 江苏城投拿地金额第一为3322亿元 山东等4省超1000亿元 9省同比提升 吉林等4省增速超50% 辽宁等3省降幅超50%[4][25] - 10省城投拿地占比超50% 集中在中西部 宁夏、黑龙江不足10% 9省同比提升 云南、福建居前列 辽宁降幅超20个百分点[4][25] 城投拿地金额位居前30的地市分布 - 主要分布在江苏 南通等3市超400亿元 7个同比增长 贵阳、长春增速高 盐城等3市降幅超50%[5][27] - 19个拿地占比超50% 扬州最高为80% 杭州仅12% 6个地市同比上升 合肥提升近12个百分点 无锡降近27个百分点[5][27] 拿地金额位居前30的城投主体 - 主要分布在江苏、福建 武汉城建瑞臻房地产开发有限公司拿地金额最高为129亿元 其次为上海城建置业发展有限公司等[29] - 北京华融基础设施投资有限责任公司拿地金额占当地土地成交总额比例最高为100% 其次为中国雄安集团城市发展投资有限公司占61%[29]

文章核心观点 - 行业正处于新旧模式转型期，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位 [2][7] - 2025年11月土地市场迎来年末周期性高位，供求规模环比回升，但同比仍延续下行趋势 [3][7][10] - 土地市场已正式迈入去库存新周期，2025年全年土地成交建面与商品房成交建面比值降至1.1倍（2020年为1.8倍），全口径新增供给已低于新房成交 [7] - 城市更新被置于更突出位置，有望为市场带来城区优质项目，为行业发展注入新质动力，加快推进房地产供需平衡 [8][14] 供求规模 - **供应**：2025年11月（截至25日）土地供应建筑面积2.9亿平方米，环比上升250%，同比下降9% [3][4][10] - **成交**：2025年11月（截至25日）土地成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%，同比下降27%；成交金额2425亿元，环比增长57%，同比下降28% [3][4][17] - **趋势**：供地规模延续收缩态势，促进行业库存规模持续回落 [10] 市场热度 - **溢价率**：2025年11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，但仍处低位 [5][19] - **热度分布**：土拍热度高度集中在少数城市的少数优质板块，如北京朝阳南磨房、上海浦东川沙、广州白云江高镇等 [3][5][20] - **底价成交普遍**：本月成交总价超过10亿元的31宗宅地中，仅北京和上海共4宗宅地溢价成交，其余均为底价成交 [20] - **典型城市**：杭州本月出让的3宗宅地均为底价成交，而2025年前10个月杭州每月至少有2宗宅地溢价成交 [5][20] - **流拍率**：11月土地流拍率为9%，仍在近年低位 [22] 城市能级分布 - **成交金额变动**：一线城市同比增加43%，二线城市同比回落17%，三四线城市同比下跌39% [6] - **高能级城市占比提升**：受高能级城市成交占比上升影响，本月全国平均楼板价为2818元/平方米，环比上升13% [17] - **集中度**：土地成交金额超过50亿元的城市共有13座，较上月增加9座；成交建面超过100万平方米的城市共有9座，较上月增加5座 [17] 重点地块与城市案例 - **北京上地板块宅地**：起拍总价84.22亿元，总建筑面积22.5万平方米，起拍楼板价3.7万元/平方米，居住部分限高30米，商业部分需自持50%至少20年，周边新房认购均价10.5万元/平方米 [11] - **厦门湖里区宅地**：出让底价22.51亿元，由厦门轨道集团以底价竞得，成交楼板价4万元/平方米，周边2010年老项目2025年成交备案均价5.5万元/平方米 [12] - **三亚湾商住地块**：起拍底价29.49亿元，建筑面积22.28万平方米，起拍楼板价1.3万元/平方米，要求竞买人为世界500强或省/市属国企，且未来5年在三亚投资不低于100亿元，周边新房价格在3.1万元/平方米以上 [13] 总价与单价榜单分析 - **总价榜**：北京、上海包揽榜单七成席位，入榜地块多数为底价成交 [26][29] - **最高总价宅地**：北京朝阳区南磨房宅地，成交价50.24亿元，溢价率18.21%，平均楼板价6.21万元/平方米，周边新房售价超10万元/平方米 [27] - **最高溢价率地块**：义乌福田街道商办地块，成交价32.23亿元，溢价率高达159%，平均楼板价6521元/平方米，项目总投资78.63亿元 [28] - **单价榜**：北京二环内天坛北宅地位居榜首，成交名义楼板价8.1万元/平方米，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米，周边在售项目期房参考价15.1万元/平方米 [31][33] 政策与行业趋势 - **城市更新**：住建部多次发声推进，全国297个地级及以上城市和152个县级市已全面开展城市体检，今年共体检300多万栋住宅、约18万个小区，旨在为行业发展提供稳定优质的城区新增项目供给 [8][14] - **控量提质**：各地积极践行土地市场控量路线，控制单宗地块规模以减轻企业投融资压力 [7][12] - **模式转型**：行业处于新旧模式转换时期，土地市场作为最上游指标，其调整幅度更为显著，预计将先一步调整到位 [2][7]

核心观点 - 2026年初中国主要城市土地市场保持活跃，多地完成年度首拍或公布供地计划，成交以底价为主，部分地块出现溢价 [2][4][11][15] - 土地供应类型呈现多元化，除常规住宅用地外，还包括城中村改造、物流、科创区及主题娱乐等综合开发项目 [3][4][5][7][17] - 市场参与主体多样，包括全国性房企、地方国企、资产管理公司及产业资本等，在不同区域和类型地块上有所斩获 [2][6][7][9][16][18] 一线城市土地市场动态 - **上海**：2026年首拍（实为2025年第十批）收金45.7亿元，推出2宗涉宅地，总建面12.7万平方米，均以底价成交，越秀地产25.61亿元获浦东地块，紫竹置业20.09亿元获闵行地块 [2] - **上海**：召稼楼古镇改造首宗宅地于2025年底协议出让，上海召楼天地有限公司以6.64亿元总价取得 [3] - **北京**：丰台区2026年计划供应10宗地块，多集中于三环一带，且多为城中村、棚户区改造项目 [4] - **广州**：番禺区莲花枢纽片区157公顷土地储备方案获批，目标打造“湾区中央科创区” [5] - **广州**：中建国际旗下公司以3.15亿元底价竞得白云区太和镇安置房地块，楼面价4642元/㎡ [6] - **深圳**：深国际与前海建投合资公司底价竞得前海一宗近6万平方米物流用地 [7] - **香港**：信和置业与鹰君集团合资财团以16.1亿港元中标佐敦谷宅地，楼面地价达每平方呎4339港元，成交价处于市场预估区间内 [8][9] 重点二线及强三线城市土地成交 - **江苏宜兴**：2026年首拍3宗宅地全部成交，总面积17.34万㎡，收金13.05亿元，最高楼面价6648元/㎡ [11] - **浙江金华**：台州元合置业经29轮竞价以4.8亿元竞得金义新区一宗商住地，溢价率32.25%，楼面价5428元/㎡ [15] - **浙江温州**：龙湾区一宗宅地由中楠实业以底价4.03亿元竞得，楼面价12582元/㎡ [18] - **云南昆明**：东方资产旗下公司以0.29亿元总价竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积1.52万㎡ [16] 土地挂牌与供应计划 - **福建福清**：计划于1月21日拍卖两幅商住地，总面积44,560平方米，总起拍价2.045亿元 [10] - **山东青岛**：挂牌出让老四方闫家山商住地块，占地约2.15万㎡，起始总价4.41亿元，起拍楼面地价10230元/㎡ [12] - **江苏南通**：启东市挂牌惠萍镇3宗住宅用地，总起始价18.6亿元 [13] - **浙江温州**：瑞安市挂牌一宗住宅用地，起始价2.76亿元，折合楼面价14534元/㎡ [14] 产业及综合开发用地 - **广东佛山**：标杆环球集团摘牌南海区原永旺梦乐城地块，将打造占地约14.17万㎡的广佛V1国际赛车场，建设综合性汽车运动公园 [17] - **广州**：番禺莲花枢纽片区157公顷土地储备旨在为“湾区中央科创区”和“狮子洋增长极”提供土地要素保障 [5] - **深圳**：前海近6万平方米物流用地成功出让，用于物流港项目建设 [7]