公司资产处置交易 - 公司附属公司玉林市新滔环保科技有限公司与玉林溢华环保科技有限公司于2026年3月27日订立正式协议，出售目标资产，代价为人民币11.5亿元 [1] - 目标资产包括土地、厂房等不动产，以及设备、管网、在建工程等运营固定资产 [1] - 该交易最初于2026年3月5日（交易时段后）通过订立意向协议书达成意向 [1] 交易战略目的与财务影响 - 出售目标资产旨在剥离与环保业务相关的非核心资产，因为公司主营业务为物业开发及物业管理，而目标资产主要用于环保相关业务 [1] - 此举旨在进一步集中资源于公司的核心主营业务，并提升公司的资源配置效益 [1] - 董事认为，本次出售将减少公司的负债及利息支出，改善现金流，并使公司可以变现环保业务相关资产的价值 [1]

土地市场整体表现 - 第9周（2026年3月2日-8日）重点城市监测范围内土地成交建筑面积361万平方米，环比大幅增长126%，成交金额202亿元，环比下降24% [1][3] - 本周土地市场平均溢价率为6.2%，虽较前一周明显回落，但仍显著高于2026年春节前的平均水平 [1][3] - 土地供应建筑面积为444.6万平方米，环比增长57% [2] 核心城市高溢价成交案例 - 杭州城东新城一宗宅地经过109轮竞价，由保利发展以32.24亿元竞得，溢价率高达51.08%，成交楼板价4.5万元/平方米 [4] - 该地块原为商业用地，于2025年4月完成“商改住”，容积率由3.0降至2.2，绿化率由25%提升至35% [4] - 地块位于城东新城核心，南向直面京杭大运河，西侧紧邻麦庙港，距地铁4号线新风站约200-400米，周边配套完善 [4] - 同区域北侧翠隐江粼项目宅地于2025年3月由绿城溢价43%竞得，成交楼板价4万元/平方米，目前新房售价约6万元/平方米，本次新地块楼板价已超过去年水平 [4] 重点城市优质地块供应 - 杭州滨江区挂牌一宗核心涉宅用地，出让底价26.9亿元，起拍楼板价2.8万元/平方米，规划建筑面积9.6万平方米，容积率2.5 [2] - 该地块为2025年“商改住”调整而来，地处网易、阿里巴巴等科技企业集聚区，职住融合度高，距地铁5号线聚才路站约400-450米 [2] - 2025年同板块西兴一宗宅地经85轮竞价以43.69%溢价率出让，成交楼板价约4.3万元/平方米，周边新房市场售价在5万元/平方米，业内预计该新挂牌地块售价可达6万元/平方米 [2] - 厦门湖里区挂牌一宗商住地，起拍底价26.27亿元，平均起拍楼板价3.8万元/平方米，地块处于湖边水库核心板块，周边新房售价在7万元/平方米以上 [3] 其他城市成交情况 - 无锡惠山区一宗定向销售宅地经过25轮竞价，由南京金达以5.4亿元竞得，溢价率14.4%，平均楼板价3242元/平方米 [5] - 该地块为定向销售商品房用地，出让条件明确毛坯销售均价为9996元/平方米 [5] - 根据成交榜单，除杭州地块外，西安、无锡、常州等地均有地块成交，但溢价率均为0% [12] 市场热度与结构性特征 - 继年初广州马场一期地块高热成交后，杭州接过了土拍热度的“接力棒”，显示市场热度在核心城市间轮动 [1][4] - 本周住宅用地供应平均容积率为2.35，其中太原、合肥供应宅地平均容积率达3.0左右，而杭州、厦门等其他城市平均容积率仍在2.0附近，显示不同城市土地供应结构存在差异 [2]

文章核心观点 - 地方政府正通过发行专项债券大规模回购存量闲置土地，以作为房地产“去库存、优供给”的关键举措，旨在改善土地市场供求关系，稳定行业预期并助力市场修复 [3][6][13] 闲置土地回购政策与全国规模 - 政策源头可追溯至2024年10月，财政部提出支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地，随后自然资源部印发通知推动落实 [5] - 截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [3][6] - 2025年全国公示拟收储土地超5500宗，总用地面积近3亿平方米，若按平均容积率2计算，有望为市场去化约6亿平方米库存，总金额超7500亿元 [6] 近期地方回购动态与案例 - 重庆拟大规模回收101宗土地，拟回购金额约145亿元，覆盖主城及8个区县，涉及部分民营房企项目 [7] - 马鞍山市拟收回收购6宗闲置地块，拟收购价合计约13.44亿元，部分地块收购价较评估价下调20% [7] - 滁州市公示20宗存量闲置土地，总收购价超50亿元 [8] - 福州市拟使用专项债收购两幅土地，总收购价35.23亿元，总面积157.23亩，涉及两家当地国企 [8] - 湖州、芜湖等多地今年也披露了土地收回征集公告，征集范围包括企业无力开发、已供应未动工的住宅和商服用地等 [8][9] 回购资金来源与地块特征 - 回购资金主要来源于地方政府专项债券 [3][6] - 当前拟收储的土地中，绝大多数地块（约85%）属于地方国企，民企占比仅约13% [11] - 在拟收储宗地数量超100宗的省市中，湖南、江西、四川等地的地方国企宗数占比超90% [11] - 城投企业是土地收储的重要对象，此举有助于其优化资产结构，缓解流动性和债务压力 [12] 回购价格与地域分布 - 从价格看，约47%的地块拟收储价格与成交单价的比值在0.8～1.0之间，约29%的地块比值在0.9-1.0之间 [12] - 全国平均价格比值约为0.82，宁夏、福建、广东等10个省市价格比值高于平均水平，广西、重庆等省市折扣相对较大 [12] - 从地域规模看，2025年浙江省公示拟收储金额超900亿元居首，广东省超890亿元位列其后，各城市中重庆拟收储金额近700亿元位居首位 [11] 行业影响与未来展望 - 业内认为，闲置土地回收有助于缓解房企资金压力，减少市场库存土地，改善土地供求关系，稳定市场预期 [7] - 2026年政府工作报告再次将“去库存”纳入议程，预计专项债收储存量闲置土地还将延续，更多城市将持续推动此项工作 [13][14] - 该举措是当前房地产工作核心目标之一，旨在推进供给侧结构调整和总量适配，促进房地产市场供需平衡 [14]

交易协议概述 - 雅居乐集团的附属公司玉林市新滔环保科技有限公司作为卖方，与玉林溢华环保科技有限公司作为买方，于2026年3月5日交易时段后订立了意向协议书 [1] - 买方有意以现金方式，向卖方收购土地、厂房等不动产，以及设备、管网、在建工程等运营固定资产 [1] 交易目的与潜在影响 - 公司董事认为，此项出售事项（如最终进行）将有助优化集团的长短期资产配置，最大化资产效益 [1] - 该交易可提升集团的现金流，有利于化解公司的债务风险 [1]

公司资产出售意向 - 雅居乐集团附属公司玉林市新滔环保科技有限公司与玉林溢华环保科技有限公司订立意向协议书 买方有意以现金收购卖方的不动产及运营固定资产 [1] - 计划收购的资产包括土地、厂房等不动产 以及设备、管网、在建工程等运营固定资产 [1] - 最终协议需待双方磋商并取得所有内部及外部审批后方可订立 具体交易结构将以正式协议为准 [1] 交易目的与潜在影响 - 公司董事认为 出售事项如进行 将有助优化集团的长短期资产配置 最大化资产效益 [1] - 该交易预计可提升集团的现金流 有利于化解债务风险 [1]

文章核心观点 2025年中国土地市场在经历深度调整后呈现筑底反弹，但市场呈现高度分化的结构性特征。投资活动温和回升，但资源与竞争高度集中于核心城市及头部企业，行业集中度显著提升，市场运行逻辑由资金实力和战略布局双重驱动，形成了“国央企主导核心资产、民企弱复苏、城投平台边缘化”的清晰分层格局[1][3][6][23]。 市场概览：筑底反弹与结构性聚焦 - 市场整体呈现投资筑底反弹、区域高度聚焦的特征，行业底部企稳。根据克而瑞监测的100家企业数据，2025年新增货值达22614亿元，同比增长2%；拿地金额11027亿元，同比增长3%；但拿地建筑面积10090万平方米，同比下降5%，表明房企策略转向精准化，收缩外围布局[3]。 - 市场分化呈现“冰火两重天”。核心城市交易热度高涨，北京以1427.4亿元土地出让金领跑全国，杭州、上海均突破1400亿元。而多数三、四线城市流拍率攀升，底价成交常态化[3]。 - 区域集中度显著提升，TOP20城市贡献了全国近六成的宅地出让金，印证房企资源加速向高能级城市迁移[6]。 头部房企行为：金额集中与价量背离 - 头部效应显著强化，TOP10房企新增土地价值总额达6021.3亿元，占重点监测100家企业总量的54.6%，行业集中度高[7][8]。 - 金额呈现断层式分布。中海地产以990.7亿元稳居榜首，华润置地（790.6亿元）和保利发展（786.6亿元）位列其后，三家央企合计投入约2568亿元，占前十名总投入的42.6%[8][9]。 - 市场出现“价量背离”现象。新增土地面积TOP10中的部分企业（如邦泰集团、石家庄城发投集团）因主要获取单价低于3000元/㎡的工业配套或远郊地块，其新增土地价值排名靠后。而新增土地价值TOP10房企平均楼面价超1.8万元/㎡，专注核心城市优质地块[10]。 - 头部房企严格践行“舍广度求深度”布局逻辑，将90%以上资金押注于高能级城市[11]。 市场主体策略：国央企、民企与城投分化 - **国央企是绝对主力**，14家央企拿地金额占比达50%，同比增长20%；地方国企占比也超过20%。其依托低成本融资优势（综合融资成本低于3.5%），集中攻坚北上深杭等高能级城市优质地块[6][13]。 - **民企显露弱复苏信号**，2025年拿地总额超1000亿元，同比增长8%，但策略高度审慎。滨江集团全年新增23宗地块全部集中于杭州，其中82%以底价或低溢价（<5%）获取。民企整体回避高总价地块，底价成交占比高达83%，现金流约束是主因（民企拿地销售比仅0.25，远低于央企的0.38）[16]。 - **城投平台角色显著弱化**，41家城投拿地金额占比仅15%，同比下降5个百分点，拿地金额同比下降15%。其职能转向承接三、四线城市非核心地块，90%的地块集中于非核心区域，从“救市主力”向“保底辅助”转型[17]。 市场两极分化：高溢价与底价成交 - 市场呈现显著两极分化。2025年全国300城土地平均溢价率达5.3%，为近四年新高，其中深圳、杭州、上海、成都全年平均溢价率分别达26.9%、25.4%、15.3%、10.3%。但同时，溢价率高于1%的地块占比仅约17%，总价超5亿元、溢价率不低于15%的“高热地块”占比仅约0.8%[18]。 - **高溢价地块**主要由头部国央企主导（占比超60%），集中于核心城市核心地段，82%的地块成交总价不足1亿元，配套完善[18][21]。 - **底价成交地块**占据绝对主流，83%集中于三、四线城市或核心城市边缘区域。拿地主体以城投平台、地方中小房企及谨慎型民企为主[19][21]。 竞争格局形成机理与未来趋势 - **资金实力是核心标尺**，国央企凭借融资成本优势（平均低于4%）主导核心城市竞争；民企资金压力未根本缓解；城投平台托底能力下滑[22]。 - **战略布局固化区域分化**，头部房企实施“核心城市聚焦”策略，TOP10企业将61%的新增货值集中于核心区域；优质民企转向“本土深耕”路径[22]。 - **未来趋势**预计行业集中度将持续上行，国央企拿地占比将继续突破；区域分化持续深化，核心城市土地资源高度向头部集中（北京、上海、杭州等地央国企拿地金额占比均超70%），非核心城市底价成交成常态；投资将长期聚焦核心区域[24]。

公司业绩预期 - 公司预期2025年净亏损同比减少不少于45% [1] - 股东应占净亏损减少主要受三项因素综合影响 [1] 亏损减少的具体原因 - 新西兰人工林资产相关的公允价值收益约3540万港元 而2024年同期为亏损6580万港元 [1] - 期内因出售位于新西兰的人工林资产及土地确认了约260万港元与出售相关的成本 2024年无此项 [1] - 因终止苏利南分部营运造成亏损约8880万港元 2024年此项亏损为7380万港元 [1] 苏利南分部处置情况 - 苏利南分部过往业绩持续为负 尽管管理层努力改善 但多年来资产价值大幅下降 [1] - 为改善财务可持续性并集中资源于其他业务 公司于本年度出售了在苏利南的大部分亏损附属公司并随后终止其营运 [1] - 出售事项面向独立第三方进行 但出售所得款项微不足道 [1]

土地市场整体表现 - 2025年年末长沙土地市场成功出让5宗地块 成绩亮眼 [1] - 此次土地成交反映了强省会战略下产城融合与房企战略布局的新趋势 [1] 地块成交详情 - **[2025]长沙市083号地块**：位于雨花区跳马镇白竹村 用地面积135518.82平方米 规划为批发市场用地(B12) 容积率≤2.0 成交价1.93亿元 竞得人为湖南红星大市场农产品有限公司 [2] - **[2025]长沙市088号地块**：位于天心区黑石铺片区 用地面积37747.06平方米 规划为二类居住用地(R2) 容积率≤3.1 成交价2.1543亿元 竞得人为长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司 [3] - **[2025]长沙县068号地块**：位于长沙县黄兴镇大众村 用地面积59089.88平方米 规划为一类工业用地(M1) 容积率≤2.0 成交价7623万元 竞得人为湖南海特置业开发有限公司 [6] - **[2025]长沙市081号地块**：位于天心区书院路与水厂路交会处西北角 用地面积9183.4平方米 规划为二类居住、商业商务用地(R2B1B2 商住比5:95) 容积率≤3.0 成交价2.0666亿元 竞得人为厦门岩垚盛房地产开发有限公司 [7] - **[2025]长沙市082号地块**：位于雨花区雨花亭街道曲塘社区 用地面积35036.26平方米 规划为二类居住用地(R2)并包含工业遗址公园经营权 容积率≤2.55 成交价4.472亿元 竞得人为长沙招盛房地产有限公司 [9] 地块特点与规划用途 - 083号地块为批发市场用地 将为长沙农产品流通提供重要支撑 [11] - 088号地块拟建设黑石铺片区拆迁安置限价商品房 [11] - 068号地块为一类工业用地 将助力长沙县的工业发展 [11] - 081号地块的商住混合属性将为天心区的商业和居住带来新的活力 [12] - 082号地块包含工业遗址公园经营权 具有独特的开发潜力 [12] 竞得企业分析 - 竞得企业包括本地企业如湖南红星大市场农产品有限公司、长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司 以及外来企业如厦门岩垚盛房地产开发有限公司 [12] - 本地企业对长沙市场环境和发展趋势更为了解 能更好契合城市发展需求 [12] - 外来企业带来了新的开发理念和资源 有助于提升长沙房地产市场的整体水平 [12] 对城市发展的意义 - 此次土地成交是长沙城市发展进程中的重要一步 [12] - 反映了长沙在产业布局、城市更新、居住品质提升等方面的持续努力 [12] - 随着地块逐步开发 长沙城市功能将进一步完善 房地产市场将呈现更加多元化的发展态势 [12]

土地市场周度核心数据 - 2026年第5周（2月2日-2月8日），土地供应建筑面积426万平方米，环比上升65% [1] - 同期土地成交建筑面积205万平方米，环比下降48% [1] - 成交金额136亿元，环比减少20% [4] - 重点城市平均溢价率0.3%，环比下降2.9个百分点，市场热度处于低位 [1] 土地供应情况 - 上海进行2026年首次住宅用地挂牌，合计出让底价66.44亿元，涉及徐汇、嘉定、青浦三区 [2] - 本周重点城市供应住宅用地的平均容积率为2.03 [2] - 徐汇长桥板块地块出让底价最高，达26.75亿元，容积率2.0，起拍楼板价4.8万元/平方米，商业用地占比25% [2] - 青浦地块为纯宅地，规划建筑面积8.4万平方米，容积率2.2，起拍底价25亿元，起拍楼板价3万元/平方米 [2] - 嘉定区地块容积率最低为1.7，起拍总价14.6亿元，起始楼面价2.45万元/平方米，规划建筑面积6万平方米 [3] 土地成交情况 - 2月3日北京3宗涉宅地块集中出让，全部底价成交 [4] - 石景山新首钢核心区地块由首钢地产以13.9亿元底价竞得，名义楼板价3.8万元/平方米，建筑面积3.7万平方米 [4] - 顺义新国展三期商住混合地块成交价28.1亿元，通州宋庄城改地块成交价15.6亿元 [4] - 海淀区中关村商办地块由北京云月长石科技有限公司以28亿元底价竞得，平均楼板价2.9万元/平方米 [4] - 南通海门一宗地块由南通辉品置业有限公司以7亿元底价竞得，楼板价6424元/平方米 [13] 地块周边市场与配套 - 徐汇长桥地块紧邻15号线罗秀路站，周边新房海上清和玺价格约11万元/平方米 [2] - 青浦地块位于大虹桥核心辐射区，临近17号线蟠龙路站和2号线蟠祥路站，周边新房同济蟠龙里均价约9万元/平方米 [2] - 嘉定地块位于新城核心区，临近11号线白银路站，周边新房招商林屿湖畔售价约5万元/平方米 [3] - 石景山新首钢地块交通便捷，西侧可观西山景观，周边商业、医疗、产业配套成熟，新房成交均价在6-8万元/平方米不等 [4]

北京土地市场 - 北京2026年首场土地拍卖的3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交，合计成交金额85.6亿元 [2] - 石景山首钢地块由首钢地产以13.9亿元摘得 [2] - 通州宋庄地块由北投置业、北京建工、新航城开发联合体以15.62亿元成交 [2] - 顺义新国展地块被中国铁工投资以28.1亿元获取 [2] - 海淀区蓝景丽家收储项目综合性商业金融服务业用地，被北京云月长石科技有限公司以28亿元的价格拍得，该公司由北京字跳网络技术有限公司100%持股 [2] 科技与互联网行业动态 - 腾讯“元宝分10亿”活动于2月1日0点正式开启，用户最高可领万元现金红包 [4] - 亚马逊官宣裁撤1.6万个职位 [4]