2025年土地市场核心观点 - 2025年土地市场在“以销定投”与“缩量提质”的审慎基调下平稳收官，并催生出结构性新特征，折射出房地产行业从“规模红利”转向“质量红利”的转型新逻辑 [1] 特征一：核心地块热度分化，楼面单价屡创新高 - 2025年北京、上海、深圳、成都、杭州等核心城市优质地块楼面价屡创新高，例如杭州西湖蒋村地块成交楼面价达8.8万元/平方米，溢价率达115.39% [2] - 2025年三季度上海徐汇地块以20.03万元/平方米的成交楼面价创下全国宅地地价最高纪录 [2] - 核心地块升温源于三方面：各地优化供地结构，加大低容积率优质地块供应；限价政策适度松绑，部分地块配建要求降低；高端改善性客群需求释放，项目去化表现亮眼 [2] 特征二：一二线城市宅地受青睐，高总价地块成交量增加 - 2025年一二线城市宅地出让金占300城总出让金比例升至57.0%，较2024年提升4.4个百分点，其中二线城市占比提升至41.5% [4] - 部分二线城市表现突出，例如杭州2025年前7个月出让金已超2024年全年，成都超800亿元，武汉、苏州均超600亿元 [4] - 2025年全国重点城市住宅用地单宗地块成交价超80亿元的共13宗，其中上海徐汇东安地块以439.53亿元创下年度总价纪录 [5] - 高总价地块成交增加反映两大趋势：房企拿地方式多元化，协议出让成为重要补充，城投平台与市场化企业合作利于片区开发；联合体拿地成为主流，实现资金压力与市场风险分摊 [5] 特征三：房企投资回归理性，聚焦“确定性” - 2025年拿地金额TOP20房企的拿地总额占TOP100房企的62.7%，较2024年提升7.8个百分点，其中5家房企拿地最多的城市均为上海 [6] - 部分优质民企拿地积极性回升，滨江集团等多家民营房企跻身拿地金额TOP30 [6] - 行业投资逻辑从“规模扩张”转向“安全优先”，“确定性”成为核心标尺，体现在对地块去化潜力、利润率、产业支撑力、轨交便利性、人口导入能力等指标的精准研判 [6]