行业趋势转变 - 房地产行业正从高容积率时代转向低密时代，全国22个重点监测城市出让土地中容积率1.5以下的占比提升至17.6% [1] - 低容积率红利促使低密产品如叠墅、洋房供应放量，引爆房企产品力对决 [1] - 相比2017年以控总价为主的设计，当前叠墅产品在更低容积率下设计逻辑改变，产品竞争力显著提升 [1] 叠墅产品设计演进 - 叠墅产品叠加模式呈现回归传统对称式双制式布局的趋势，即仅上下叠，以摒弃中叠户型并更接近别墅“有天有地”的本质 [2][3] - 通过“双拼”设计使每套均为边户，上下叠均享有花园和地下室，有效解决传统“中叠困局”并提升私密性 [2][3][4] - 部分项目通过创新设计如3+2+2重叠方式、退台错落式设计提升中叠产品力，实现各户型平权化 [4] 户型空间尺度优化 - 热点城市叠墅主力面积段约在160-200平米，通过创新设计手法提升居住体验 [5] - 新规产品单层面积可做到100平甚至200平，面宽显著增大，杭州叠墅产品单层面宽7米为起步，平均水平近10米，优秀者超11米 [6] - 采用少梁化无柱式设计释放空间潜力，如杭州保亿东润府公区无柱设计形成开放共享的互动空间 [8][9] 户型布局与功能提升 - 叠墅产品普遍采用动静倒置设计，将上下叠静区相连、动区错开以降低噪音干扰 [10][11] - 动静倒置布局让上叠社交客厅与屋顶露台动线更合理，提升空间利用率 [11] - 改善型叠墅注重户内外景观互动，公区面向庭院并通过大面积玻璃窗引景入室，增强别墅感 [13][15][16][18] 产品附加值及细节提升 - 通过高赠送空间如露台、花园、地下室提升产品力，有项目建面约295平下叠实际使用面积可达约570-670平，最大赠送超300平 [21] - 叠墅项目实现各户独立归家体系，如花园入户、独立电梯等，提升私密性 [23] - 外立面采用现代简约风格，高窗墙比设计（如高达40%）提升建筑通透感和品质感，部分项目外立面成本比普通立面高出约30% [25][26][28]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年10月20日-26日）昆明商品房新增供应面积1.6万平方米，环比下跌35% [1] - 上周昆明商品房成交面积6.87万平方米，环比下跌20% [1] - 上周昆明商品房成交均价约12149元/平方米，环比微涨2% [1] - 南市区和呈贡新规盘为成交主力区域 [1] - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4] 项目销售表现 - 邦泰·观云项目单周销售金额约0.69亿元，成交22套，成交均价约18882元/平方米，套均价约314万/套 [3] - 万科桂语东方项目单周销售金额约0.49亿元，成交30套，成交均价约13965元/平方米，套均价约163万/套 [3] - 中通联大书项目单周销售金额约0.32亿元，成交29套，成交均价约10307元/平方米，套均价约111万/套 [3] - 筑友·双河湾项目单周销售金额约0.24亿元，成交均价约11106元/平方米，套均价约142万/套 [3] - 龙湖新希望锦粼天曜项目单周销售金额约0.23亿元，成交均价约18553元/平方米，套均价约388万/套 [4] - 筑友·翰林府第项目单周成交19套，成交均价约7000元/平方米，套均价约73万/套 [4] - 首创·誉华洲项目成交均价约4815元/平方米，套均价约46万/套，上周销售18套 [4] 市场动态与项目加推 - 上周市场无项目开盘，仅北大资源滇海壹号1个项目加推 [5] - 北大资源滇海壹号加推3共计14套洋房，建面约185-232平方米，最终认购8套，去化率57% [5] - 该项目成交均价约15000-16000元/平方米，价格与前期基本持平 [5] - 项目容积率仅1.09，全盘共有6栋住宅153套房源，为临滇洋房产品 [8] 省级市场数据 - 1-9月云南省商品房销售面积约1449万平方米，同比增长5.7%，连续6个月保持正增长，高于全国平均增速11.2个百分点 [8] - 1-9月云南省二手房成交面积达1585万平方米，同比增长13.5% [8] - 1-9月省外购房者占比达31.7%，较2022年提升6.9个百分点 [10] - 今年以来省外人士在滇购商品住房超2.9万套，占全省购房套数31.7% [10] - 西双版纳省外购房占比74.9%，保山、楚雄、丽江超40%，昆明超30% [10] 重点项目进展 - 阳光城·滇池半山项目确定由北京厚信隆和置业与新财道管理咨询（联合体）作为重整投资人 [10] - 项目位于马街片区，总规划用地约560亩，由5个地块组成，原由阳光城集团开发，2021年底停工 [10] - 项目已完成4号、7号地块开发，未售住宅约23.5万平方米，剩余3号地块部分动工，6号、15号地块尚未启动建设 [11] 企业战略合作 - 俊发集团与欧力士集团、东方资产和龙湖集团签订战略合作协议，首批次18个项目、二批次26个项目同步启动 [11] - 合作涉及续建保交楼、烂尾遗留问题、商业运营及打造好房子四个方面 [11] - 计划在昆明打造多个城市级名片项目，包括以俊发城龙泉古镇为中心的历史文化商业名片、以春之眼为中心的高端城市商业名片、以及以南市区生态半岛为中心的文化旅游名片 [11] - 俊发集团已转向只卖现房策略，力求轻装上阵，确保交付 [14] - 2024年内俊发集团累计完成交付4253户，交付面积53.2万平方米 [16] - 2022年-2024年，俊发集团已累计完成交付38998户，交付面积541.6万平方米 [16]

地块拍卖结果 - 番禺黄沙岛BC0613035地块由绿城以总价49680万元成功竞得，楼面价25936元/平方米，溢价率17.8% [1] - 地块拍卖吸引绿城和龙湖两家房企参与竞价，溢价率在广州今年住宅地块出让中达到两位数的情况屈指可数 [1] - 这是绿城继2024年12月获取玉海棠地块后，再次于番禺广场板块拿地 [1] 地块核心属性 - 地块总面积约5.08公顷，容积率仅1.1，属于纯低密宅地，未来项目形态预计为叠墅和洋房 [7][8] - 地块位于市桥水道北岸，紧邻黄沙岛花园别墅区，距离番禺广场直线不足1公里，北接番禺区府等成熟生活配套，南拥一线无遮挡江景 [2][4] - 地块是番禺少有的集“城央+滨江+低密”三位一体的稀缺地段，广州今年成功出让的涉宅地中容积率低于2的仅5宗，容积率1.1及以下的仅3宗 [8] 区位与配套优势 - 地块所在番禺广场板块已成熟稳定，拥有三地铁交汇（3号线、18号线、22号线）、区府所在地优势，至万博约30分钟，至琶洲约40分钟车程 [12] - 番禺区教育局已于2024年12月9日官宣将黄沙岛地块纳入市桥东兴小学招生地段，该小学将被纳入番禺广场板块的“顶流”德兴小学教育集团管理 [5][6] - 根据规划，地块将新增1.92万平方米住宅，配建社区服务综合体及约3.88万平方米公共绿地，打造滨水碧道和亲水平台 [10] 市场定位与产品需求 - 番禺改善市场墅类产品几乎断供，当前板块主流新盘如绿城玉海棠等均为高层刚改产品，均价约3.2–4.6万元/平方米 [13] - 区域高端改善需求真实存在，万博板块近3个月通过贝壳找房成交近10套别墅，最贵一套总价达4525万元，单价超8万元/平方米，成交周期仅1个月出头 [13] - 地块周边已有价格锚点，楼龄超20年的黄沙岛花园别墅二手挂牌总价仍在2000万元以上，今年5月一套385平方米别墅以2018万元成交，单价5.2万元/平方米 [13] 产品预期与竞争影响 - 业内普遍预计黄沙岛地块未来项目售价在5万元/平方米以上，相较于天河、琶洲动辄10万元以上的江景豪宅，具备“半价岛居”的性价比优势 [14][15] - 项目建成后有望突破番禺当前豪宅价格天花板，对天河、琶洲等核心区高端客群形成分流，这些客户在天河仅能购买建面约200平方米以下的平层 [17] - 该优质地块的成功出让将提振土地市场信心，促使广州增加后续类似地块供应，并加剧高端市场竞争，推动豪宅产品在空间利用和资源最大化方面的创新 [17]

地块成交与开发进展 - 北行-1、北行-2两宗地块于9月29日成交后，开发商在短短十余天内即完成围挡更新，显示出极高的执行效率[1] - 开发商中海地产“光速进场”，表明其对项目规划已有充分准备，市场消息称地块有望打造为“四代住宅”产品，可能规划洋房或小高层[3] - 地块围挡已初具规模，巴山路一侧围挡高度约两米，基座由地砖砌筑并水泥收边，金川江街一侧围挡也在同步施工，整体高大规整[4] 项目市场定位与潜力 - 该地块受到区域居民热切期待，成交后已有不少“老皇姑”打听规划进展，市场热度高[6] - 基于当前市场热度与地段价值，该项目有望成为沈阳下一个具备“破二望三”潜力的热门项目[6] - 地块开发被视为北行板块在多年等待后，将迎来的真正意义上的“城市更新”[3] 商圈复兴战略与基础 - 皇姑区近年来通过长江街跨年晚会、碧塘如意春灯会等商文旅活动为北行商圈引流，相关活动在抖音平台播放量突破2100万次，单日客流激增233%[8] - 18号口袋公园、叁三里夜经济街区等新型消费场景的落成，为商圈带来了日均25%的客流提升与15%的销售额提升[8] - 北行-1地块因其超30%的商业配比与临长江街的黄金位置，被视为激活区域的“商业心脏”，其开发是解决城市界面陈旧、商业能级滞后问题的关键[10] 开发商能力与项目意义 - 地块开发重任交予深耕沈阳十八载的中海地产，其从中海社区的商业运营到长白环宇城的成功实践，已证明具备打造商业标杆、激活区域价值的能力[10] - 该地块开发被视为沈阳第三商圈复兴正式拉开帷幕的关键一步，远非“新增高端盘”如此简单，将推动北行从历史名片向未来窗口转变[8][12]

天津楼市政策动态 - 自2019年最严“限墅令”后，天津4层以下住宅进入存量时代，仅有去化而无新增 [2] - 2023年以来政策出现松动，新地新盘获批联排别墅，表明“限墅令”已打破且不再“一刀切” [33] - 政策执行存在不确定性，例如容积率1.01的静海团泊东地块未获批别墅，而其他新盘项目则获批 [1][33] 新获批联排别墅项目详情 - 城投东方玖玺为津城首个新批联排项目，规划50套联排，位于环内水西，地上三层带小院、地下室及露台，验资需1000万 [2] - 大港格调罗滕花园为滨城“限墅令”后首个获批项目，容积率1.2，联排面积178-200平米，带小院、露台及5.5米挑高地下室 [4][5][7] - 绿地水云川为国展板块首个项目，容积率1.2，规划7栋联排共28套，面积约237-268平米，最高得房率约达240% [28][30][32] 全国低密度住宅市场对比 - 厦门政策持续收紧，新规要求商品住宅建筑自然层数不得小于四层，严禁户型设计变相为别墅 [33][34] - 上海政策有所放宽，风貌别墅数量从十几个增至40多个，未来两三年还将有新增供应入市 [35] - 天津可借鉴上海经验，利用历史风貌保护契机刺激高端改善需求，目前环城及滨海联排已突破，市区存在突破可能 [37][38] 产品设计与市场定位 - 新批联排产品附加值高，普遍设计为地上三层，配备小院、露台、挑高地下室及电梯井，针对高端改善客群 [2][7][30] - 项目推盘节奏加快，城投东方玖玺已开放实景样板间，格调罗滕花园及绿地水云川均计划在近期启动排卡或开盘 [2][28][32]

活动概况 - 活动主题为“珍水万世堰·幸福安逸城”和“都江堰——您呼吸风景的心之所居”，于10月1日在仰天窝广场拉开帷幕，将持续至10月4日 [1][7] - 活动由都江堰市住建局、商务投促局指导，都江堰房地产业协会主办，旨在落实“好房子”政策导向，推动文商旅体深度融合 [1] - 活动为购房者搭建便捷、高效、优质的购房服务平台，是都江堰市今年重要的一次线下购房活动 [3] 市场与政策背景 - 政府工作报告首次提到“好房子”，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅，一系列针对房地产市场的利好政策相继出台 [3] - 国庆前利好政策层层加码，购房者信心迅速回升，房企销售经理表示双节期间购房热情高，人气充足 [3][5] - 开发商抢抓“金九银十”机遇，推出特惠房、一口价房源、国庆额外优惠、定制好礼等促销手段 [5] 产品与供应情况 - 参展房产企业众多，购房者可一站式逛遍18家在售精品楼盘 [3] - 推介产品类型多样，涵盖洋房、高层、叠拼、合院、独栋等，以满足刚需、改善、度假康养等多种置业需求 [3] 区域资源与未来规划 - 都江堰市自然环境优越，幅员面积1208平方公里，城市建成区面积37平方公里，全年平均温度16.6℃，空气水质保持国家一级水平 [7] - 区域生态资源丰富，空气负氧离子最高达12000个/立方厘米，森林覆盖率达60.37%，享有“长寿之乡”和“天然氧吧”美誉 [7] - 下一步将按照“文商旅体深度融合、创新提振消费”的要求，加大对文旅和房地产资源的推介力度，并发起异业联盟深度推广优质旅居资源 [7]

土拍成交结果 - 7宗涉宅用地均以底价成交 总成交金额44.45亿元[1] - 最高总价地块为江宁方山G62地块 成交价9.3亿元[2] - 仙林湖G64地块成交价9.08亿元 雨花人居森林G57地块成交价7.2亿元[2] - 栖霞山G65地块成交价6.24亿元 G66地块成交价2.93亿元[2] - 江宁滨江G61地块成交价6.31亿元 汤山G63地块成交价3.39亿元[2] 地块规划特征 - 总出让面积31.8万平方米 规划建筑面积43.5万平方米[1] - 4宗地块容积率低于1.8 其中G66地块容积率低至1.2[3] - 仙林湖G64和雨花G57地块容积率均为1.5[3] - G57地块建筑限高60米 支持打造洋房加小高层组合产品[4] 市场供需结构 - 2025年上半年144平方米以上改善户型成交占比突破30%[4] - 市场存在刚需产品过剩与改善产品稀缺的供需错配问题[4] - 方山板块近五年来首次供应宅地 雨花板块已断供2年[4] - 低密地块集中供应是对改善需求市场缺口的精准回应[4] 房企参与格局 - 7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得[5] - 2025年南京民企拿地占比不足20% 多集中于边缘板块[5] - 中建国际首次切入南京普通住宅市场[6] - 地方国资承担区域稳市角色 避免流拍风险[6] 政策环境影响 - 南京全面取消限购 推广房票安置制度[7] - 优化土地出让条件包括降低保证金比例和放宽付款周期[7] - 江宁滨江和方山板块新房去化率较去年提升15%-20%[7] - 政策尚未根本扭转企业的谨慎预期[7] 市场发展趋势 - 新房市场加速向低密改善转型[8] - 洋房 小高层及第四代住宅有望取代高层产品成为主流[8] - 下一场土拍关注建邺区河西中胜地块 容积率1.35 起拍价13.19亿元[8]

政策内容与目标 - 北京住建委和公积金管理中心发布通知 优化调整房地产政策 包括放松五环外住房限购和加大住房公积金贷款支持力度 [1] - 政策旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 [4] - 上海和深圳也相继调整住房限购政策和住房公积金政策 北京上海放宽购房所需社保或个税年限要求 广州全面取消限购 深圳放开非核心区购房限制 [6][7] 市场活跃度变化 - 北京新房网签量达3032套 环比增长16.2% 二手房网签量12780套 环比增长4.4% [2] - 北京昌平区五环外中介门店带看量翻倍 从周末五组增至十组以上 朝阳区东五环外新盘周均成交量达数十套 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 新房找房热度指数60.3 二手房70.5 [2] - 上海新政后首周新建商品住宅日均成交3.1万平方米 较7月日均增长25% 二手商品房日均成交603套 较7月日均增长1% [7] 需求结构变化 - 政策对改善性需求释放促进作用明显 五环外改善型新盘表现优于刚需盘及二手房 [1][4] - 北京昌平区未来科学城附近新盘主打洋房产品 新政后网签近60套 成为8月区域销冠 [4] - 8月北京新房在线价格环比上涨2.55% 新房找房热度环比上涨2.6% [4] - 一线城市通过外围限购优化和公积金政策优化 显著拉动改善性需求 [7] 价格与供应压力 - 二手房市场仍为买方市场 价格承压 大量房源供购房者选择 卖方面临降价压力 [5] - 市场对未来房价存在下跌预期 导致推迟购买和加速挂牌 甚至出现降价挂牌出售态势 [5] - 二手房挂牌量和交易量均大于新房 需遏制"价格踩踏"现象 [5] 政策效果评估 - 新政对市场活跃度有提振作用但非爆发式增长 市场整体表现相对平稳 [2] - 政策力度弱于上一轮放松周期 市场对政策敏感度下降 持续效力有待观察 [3] - 因2024年多轮政策优化后需求已集中释放 本次新政边际效果或较为有限 需求将逐步释放 [5] 政策建议与长效机制 - 未来政策应延续因城施策主基调 通过购房补贴等措施激活需求 [7] - 需稳定推进城市更新 带动城中村改造 通过空间重构、产业升级和社会治理创新推动城市高质量发展 [7] - 在库存压力较大区域暂缓供地和开工 新增供应应差异化避免同质化 加大存量商品房收储作为保障性住房 [8]

地块基本信息 - 地块位于皇姑核心商圈北行内 北侧为千盛百货 南邻胜道体育 西侧有地一大道 东部临近居然之家 [1] - 总占地面积约2.6公顷 分为北行-1和北行-2两宗地块 [4] - 北行-1地块出让面积12721.66平方米 用地性质为二类居住用地+商业用地 容积率不大于2.0 商业比例31%-33% 建筑高度不大于60米 [4] - 北行-2地块出让面积13077.94平方米 为纯二类居住用地 容积率不大于1.6 商业比例0% 建筑高度不大于60米 [4] 产品定位与稀缺性 - 北行-2地块1.6容积率预示可能规划洋房产品 [3] - 皇姑区一环内过去十年仅旭辉铂悦公望等不超过5个洋房项目入市 产品稀缺性显著 [5] - 双地块配置中北行-1含商业规划 未来将呈现新商业业态 [3] 交通区位优势 - 东临城市动脉黄河大街 西靠长江街第三商圈 自驾交通便捷 [7] - 北邻地铁10号线长江街站 东近地铁2号线岐山路站 双地铁配置 [10] - 汇集111路、112路等20余条公交线路 覆盖全城主要区域 [10] - 通过地铁2号线可实现1小时通达沈阳都市圈并直达桃仙机场 [10] 配套资源禀赋 - 教育资源配置涵盖岐山一校、珠江五校、43中学、120中学及辽宁大学 形成完整优质教育体系 [11] - 医疗资源半径5公里内覆盖沈阳市第四人民医院等三甲医院 及医大一院等全国知名医疗机构 [13] - 区域同时具备顶尖教育医疗资源与高效交通网络 全国范围内属凤毛麟角 [13] 文化价值与情感溢价 - 地块内麦当劳小楼为沈阳首店 轻工大厅为沈阳初代综合体 承载城市集体记忆 [14][18] - 轻工大厅曾汇聚百货、服装、电器及舞厅饭店等多功能业态 儿童大世界成为90年代标志性娱乐场所 [18] - 情感地标属性构筑不可复制的资源壁垒 土地价值超越物质层面 [20] 市场预期与开发前景 - 多家头部房企已表现出强烈投资兴趣 志在必得态势明显 [20] - 地块从2013年拆迁启动至2024年挂牌 历时12年准备周期 [20] - 商业配比31%-33%的北行-1地块将助推第三商圈复兴 [1][20] - 资产属性因文化底蕴与区位优势叠加被认定长期看涨 [20]

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义中央别墅区薛大人庄村SY00-0025-6017地块 [1] - 地块为纯二类居住用地 土地面积2.3万平方米 规划建筑面积3.68万平方米 容积率1.6 [2] - 项目将主打洋房及低密别墅类产品 延续区域高端改善定位 [1] 地块规划调整历程 - 地块经历三次重要规划调整：2014-2020年由居住用地和公园绿地组成 2020年12月首次调规增加两条街坊路并缩减居住用地至3.75万公顷（注：原文单位应为万平方米） [2] - 2022年3月第二次调规取消医疗养老等用地 转为两块居住用地和幼儿园用地 [2] - 2023年第三次调规将街坊路改为L型 建筑限高由30米调整为40米 容积率保持1.6 [3] 区域市场情况 - 天竺板块近三年仅供应两宗宅地 毗邻项目懋源璟橒网签去化率约60% 成交均价7.3万元/平方米 [4] - 懋源璟橒总成交金额已覆盖地价成本 剩余3万平方米现房待售 产品包括217户平墅/叠墅/合院 单套总价2500-4000万元 [4] - 区域内二手房以十年内次新房为主 新房供应长期空缺 [5] 公司开发策略 - 懋源地产2022年6月以19.55亿元+3万平方米现房条件竞得相邻地块 溢价率15% 成交楼面价约3.36万元/平方米 [3] - 本次摘牌可整合东西两侧地块形成规模开发效应 提升产品溢价能力 [4] - 公司2022年9月以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪地块 楼面价23241元/平方米 开发为懋源云纪项目 含588套房源 主力产品260-300平方米 总价1800-2450万元 [4] 区位及配套 - 地块距地铁15号线国展站仅1公里 周边温榆广场、天竺公园等生活配套成熟 [2] - 根据出让条件 需在地块西侧建设8米宽南北向街坊路 建成后由竞得方永久维护并向公众开放 [2]