广州土地供应加速 - 2025年11月广州开启“疯狂挂地”模式，截至11月19日挂牌17宗地块，合计起拍价超210亿元[1] - 12月将有多宗地块集中出让，清单“卧虎藏龙”[2] - 近期备受关注的优质地块包括天河区金融城起步区地块、白云区罗冲围发电厂地块和白云新城云城东路东侧地块[1] 核心优质地块分析 - 天河区金融城起步区AT091007-1地块重新上架，出让面积从34905.72平方米减少至10397.33平方米，起拍总价从66亿元降至25亿元，降低了拿地难度[4][6] - 该地块南向享有江景资源，紧邻地铁4/5号线车陂南站，起拍楼面价4.2万元/平方米，为房企留足产品打造与定价空间[8] - 白云区罗冲围发电厂地块为广州首个“做地项目”，总建筑面积83554平方米，起拍楼面价1.8万元/平方米，具备西南向一线江景、配建滨江公园及TOD地铁上盖项目潜力，且靠近华为广州研发中心[10] - 白云新城AB2911018地块是区域时隔4年出让的第二宗宅地，容积率仅2.3，总建筑面积5.3万平方米，起拍楼面价3.2万元/平方米，位于地铁2号线白云公园站和飞翔公园站之间，周边配套成熟[12] 土地市场规则转变 - 截至11月19日，广州今年共成交49宗宅地，卖地收入仅310亿元，不到去年同期的二分之一[14] - 开发商拿地偏好转向体量小、总价低、能快速开发销售的地块，广州供地策略随之调整，降低地块面积与起拍总价以减轻房企压力[16] - 今年土地容积率显著降低，容积率为2.0-3.0的地块比例较去年提升15%，上半年成交4宗容积率低于2的涉宅用地，创近四年同期最高纪录[16] - 针对外围区地块，广州提供更宽松开发条件，如南沙地块鼓励大阳台设计，增城、黄埔长洲岛推出容积率低至1左右的“墅级”地块[19] 市场趋势与展望 - 土地市场游戏规则改变，开发商“闭眼拿地”时代结束，供地策略更注重与市场需求挂钩[19] - 土地普涨红利褪去，行业进入靠产品力说话的新周期，对房企是挑战，对城市是长远机遇[20] - 供地策略调整旨在为开发商提供更大发挥空间，并为购房者提供更多高品质住宅[19]

土地出让总体情况 - 合肥土地市场于10月24日成功出让4宗地块，总面积287.092亩，总成交金额约21.37亿元 [1] - 地块用途多样，涵盖居住、商业服务业及养老服务设施等 [1] - 意禾集团、招商蛇口、蜀山城更分别竞得瑶海、包河、蜀山地块 [1] - 所有地块均以底价成交，溢价率为0%，显示房企投资策略极为理性与谨慎 [3][9][19] 瑶海区YH202506号地块（意禾集团） - 意禾集团以总价5.3亿元竞得该地块，单价720万元/亩，楼面价7200元/平方米 [3] - 地块总面积81.97亩，规划为居住用地68.85亩、商业用地10.45亩及商务金融用地2.67亩，容积率居住≤1.5，商业与商务金融≤3.38 [7] - 竞得人须建设计容建筑面积不低于2万平方米的星级标准酒店并整体持有运营，同时需配建约9.7亩公园绿地无偿移交政府 [6] - 地块地处东部新中心核心片区，坐拥南淝河生态景观资源，对应和平小学新本部和三十八中学新校学区组合 [6] - 意禾集团为扎根合肥十年的开发企业，累计开发规模超360万平方米，以高品质定位和良好交付记录著称 [8] 包河区BH202527号地块（招商蛇口） - 招商蛇口以总价5亿元竞得该纯居住地块，单价1100万元/亩，楼面价10312.5元/平方米 [9] - 地块总面积45.5923亩，容积率≤1.6，相比原计划容积率从2.0降低，起拍价从1500万/亩降到1100万/亩 [11] - 地块地处南二环以南，毗邻政务东板块，享有双区配套资源，交通便利但形态呈三角形对规划设计能力要求高 [11] - 招商蛇口为央企房企，2017年进入合肥市场，以86.4亿元销售额位列2024年合肥房企业绩榜首，2025年1-9月商品住宅权益销售金额24.70亿元位列第二 [11] 蜀山区SS202507号地块（蜀山城更） - 蜀山城更以总价10.9亿元竞得该地块，住宅成交单价1100万元/亩，住宅楼面价9709元/平方米 [12] - 地块总面积150.78亩，其中居住用地71.62亩，商务金融用地79.16亩，居住容积率≤1.7，商务金融容积率≤2.9 [12] - 地块地处南七片区，区位优越配套成熟，根据2025年学区划分对应稻香村小学教育集团肥西路校区和五十中东校教育集团望江路校区 [12] - 作为南七片区首宗执行计容新规地块，预计产品以洋房与小高层为主，未来入市价格有望突破3万元/平方米 [13] - 该地块住宅部分代建代销共有五家联合体入围中标候选人，投标费率在0.38%至0.48%之间 [17][19] 市场格局与趋势分析 - 此次土拍呈现“冰火两重天”格局，核心位置优质地块凭借稀缺资源与成熟配套成功出让，但全部底价成交反映房企极致理性 [19] - 房企普遍面临资金与信心不足问题，市场主力军仅剩资金相对充裕的国央企，民营房企已失去拿地能力与意愿 [21] - 尽管部分地块已调低起拍价，但在新房价格持续阴跌背景下，土地投资的性价比与安全性仍是房企首要考量 [21] - 合肥土地市场情况是全国性收缩的缩影，开发商正进行战略性收缩，聚焦绝对核心优质资产 [21]