上周，建投在土拍中与邦泰大战10多个回合险险胜出，付出的代价是斩获的官渡古镇地块溢价率达到9.36%，为后期开发增加了不少 难度。 这次土拍由于是近两年昆明少有的多轮激烈竞价，以至于让人淡忘了建投在今年其实已经有过一次溢价拿地，虽然上次竞得的北二环 路墨水厂城改地块面积比较小，但其实溢价率也不算低，达到8.6%，楼面地价也超过7000元。 墨水厂地块在几个月前已经被建投确定了案名，最初叫蓝楹学府，后来又改称轩楹学府。 轩楹学府面积不大，只有23.5亩，尽管也是溢价拿地，但起初外界以为开发难度并不大，因为容积率只有1.6，理论上可以开发二环内 唯一的多层电梯洋房，市场竞争力很强。 既不是多层洋房又不是第四代住宅，建投要消化土地溢价就少了两张牌，只不过就算不是四代宅，只要按新规设计，得房率并不会 低。 但随着更多信息披露，轩楹学府这个项目出现许多令人迷惑的地方，首先是土地容积率虽然很低，可是从目前公开的资料看开发的却 是10多层的小高层。可以对比的是容积率比轩楹学府高的中通联大书山，倒是9层的洋房。 轩楹学府工地围挡上的效果图中能明显看出项目并非多层洋房 轩楹学府土地容积率低但建筑高度不低这一矛盾，在土地拍卖时已 ...

2025年第28周 Weekly 2025年7月7日-2025年7月13日，第28周土地供求规模迎来了下半年初的周期性回落，成交规模环比下降超 过一半，但溢价率显著回升。本周重点城市监测供应建筑面积为319万平方米，环比下降48%；成交建筑 面积225万平方米，环比下降59%。本周深圳出让了一宗高总价、高溢价宅地，二线城市平均溢价率也环 比上涨，带动周度平均溢价率达到9.2%，重回年内均线附近。 供应： 本周供应建筑面积319万平方米，环比下降48%，迎来了下半年初的季节性回调。 本周重点城市供应含 宅用地32幅，平均容积率2.04，无锡、南通、张家港、南京本周供应宅地平均容积率均不高于1.5。 重点供应地块方面，深圳龙华区挂牌一宗宅地，地块出让底价15.54亿元，容积率3.1，规划建面5.1万平方米， 起拍楼板价3.04万元/平方米。地块处于龙华区民治板块，临近地铁站，周边商业、教育、公园等配套较为成 熟，与上周挂牌的民治36号宅地（容积率3.1，起拍楼板价2.8万元/平方米）仅一街之隔。毗邻的卓越项目2025 年成交价达到7万元/平方米，相邻不远的民治板块0619号地块于2025年6月成交，容积率2.5， ...

中指研究院今日发布的数据显示，2025年上半年，300城住宅用地出让金为0.86万亿元，同比增长 27.5%。其中，一线及二线城市出让金增长均超40%，而三四线城市仍小幅回落。从城市集中度来看， 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让 金已接近去年全年水平。 中指研究院指出，上半年，随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大，核心城市优质地 块土拍热度维持高位，出让金同比增长，带动300城住宅用地出让金同比明显增长。 数据显示，上半年，房企在一线城市投资布局较为积极，住宅用地推出、成交面积同比均增长，出让金 同比增幅达到49.5%；二线城市今年以来多地持续加大优质地块供应，带动成交面积、土地出让金分别 增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、成都土拍热度较高，也是房企重点拿地区域，而其 余多数城市土拍较为平淡。 从溢价率来看，上半年，住宅用地溢价率高于去年同期水平，其中一季度，在核心城市加大优质地块推 出节奏及房企投资策略趋同影响下，多宗地块竞拍出高溢价，北京、杭州、成都地价纪录多次被刷新， 溢价率上升明显，但二季度以来有所 ...

土地市场整体表现 - 上半年中国土地市场呈现"冰火两重天"格局，一二线核心城市优质地块遭房企激烈争抢，三四线城市持续遇冷 [1] - 300城住宅用地出让金总额8598亿元，同比增长27.5%，但成交面积同比下降5.5%，呈现"量缩价涨"特征 [3] - 300城住宅用地平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点，市场热度集中于核心城市优质地块 [11] 城市分化特征 - TOP20城市出让金占全国比重达68%，较2024年全年51%明显提升，市场分化加剧 [4] - 共有19个城市宅地出让金超百亿元，其中杭州(1161亿元)、北京(1006亿元)涉宅用地出让金均超千亿元 [1][5] - 上海公开市场宅地出让金638亿元，非公开市场涉宅地出让金额超800亿元，合计超1400亿元 [6] - 二线城市平均溢价率13.6%反超一线城市(11.6%)，杭州、成都等地优质地块推高土拍热度 [12] - 三四线城市平均溢价率仅为3.6%，推出面积同比降幅达25%，成交持续低迷 [12][13] 重点城市表现 - 杭州涉宅地块成交金额1161亿元(同比+96%)，接近2024年全年水平(1169亿元)，位居全国首位 [5] - 北京住宅用地成交1006亿元(同比+37.3%)，海淀树村地块溢价率27.93%，楼面价破10万元/平方米 [5] - 成都28宗宅地溢价成交，11宗溢价率超30%，锦江区地块溢价率达106% [7] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让 [8] 房企投资逻辑 - 房企投资聚焦"安全性与盈利确定性"项目，核心城市优质地块实现高溢价出让 [2] - 北上深杭等热点城市核心地块凭借稀缺属性保持高溢价成交，三四线城市以底价成交为主 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上半年土地出让金止跌转增，城市间分化明显，重点城市拉动显著；下半年核心城市供地力度或减弱，市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司或在非核心城市拿地增加 [1][2][22] 根据相关目录分别进行总结 上半年土地出让金情况 - 今年1 - 6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连跌四年态势，原因一是核心城市加大核心地块推地力度，二是限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块 [1][5] - 重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6 - 9个百分点的提升 [1][5] - 1 - 6月出让金200亿元以上的城市11个，杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高，其次苏州、重庆溢价率超5%，南京、广州、西安溢价率偏低但出让金体量较高 [11] - 扣除杭州、北京、上海、成都后，1 - 6月出让金8338亿元，同比增长0.4%；扣除出让金TOP15城后，1 - 6月出让金下滑6% [1] - 浙江、北京、上海、广东、四川五省土拍表现相对较好，浙江、北京、上海市场化拿地力量强，江苏成交体量高但城投拿地占比相对高；近1/2的省市土地市场偏弱，14个省市1 - 6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25% [14] 下半年供地及土拍市场情况 - 回顾上半年，6月出让金体量最高，其次为1月、3月，6月、3月有季末冲量因素，1月因去年年底供给地块跨年成交；6月出让金同比大幅增长20%，由负转正，上半年仅5月出让金同比为负 [16][18] - 2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱；7月出让金环比大概率为负，同比未必为负，下限可能是 - 11% [18] - 7月高价地块主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少；上海7月供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及核心位置，预计7月土拍热度延续；苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元、27亿元 [2][19] - 今年核心城市供地或前高后低，前期推出高品质土地有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额；下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能进入非核心城市土拍市场，每年四季度尤其是11 - 12月，城投拿地占比往往抬升，部分三四线城市可达80%以上 [2][22]

景气向上 - 6月前22日乘用车零售同比+24.8%，5月同比+13.3%[1] - 6月海外主要经济体Markit制造业PMI初值平均约为51.1%，5月为50.9%[1] - 6月22日当周百城土地溢价率回升至7.3%，近三周平均为3.2%，5月为4.93%[1] 景气向下 - 截至6月22日，华创宏观WEI指数为7.63%，较6月15日的7.94%下行0.3%[1] - 6月前19日，27城地铁客运日均7742万人，同比+0.5%；6月前三周，国内航班执行数为1.27万架次，同比+0.7%[2] - 6月前27日，67个城市商品房成交面积同比-16%，5月同比-13%[2] 新增专项债 - 截至6月30日，今年新增专项债已发行2.16万亿，占全年发行进度49.1%，快于去年的37.8%[3] 利率 - 截至6月27日，DR001收于1.3683%，DR007收于1.6968%，R007收于1.9201%，较6月20日环比分别变化-0.59bps、+20.27bps、+32.91bps[3] 物价 - COMEX黄金收于3269.2美金/盎司，下跌2.8%；美油下跌11.3%，布油下跌12%[2][39]

景气向上 - 华创宏观WEI指数上行至6.35%，环比5月25日的5.82%上升0.53%，主要受沥青开工率和乘用车批零驱动[1] - 乘用车零售维持高增速：6月前日同比+19%，5月同比+13.3%，4月同比+14.5%[1][11] - 地产销售降幅收窄：67城6月前13日商品房成交面积同比-5.3%，环比5月-8.6%收窄，5月同比-13%[1][12] - 基建指标回升：石油沥青装置开工率31.5%（同比+9.3%，环比+0.2%），水泥发运率41.4%（同比+0.9个点）[1][19] 景气向下 - 服务消费回落：27城地铁客运量6月前12日日均7617万人（同比-0.4%），航班执行数1.24万架次（同比+0.6%，增速低于5月的+3.2%）[3][11] - 土地溢价率大幅回落：6月8日当周百城土地溢价率1.04%，较5月的5.14%和4月的9.75%显著下降[3][13] - 美国进口需求走弱：6月前11天海运进口同比-9.4%（5月为-2.4%），从中国进口同比-28%（5月为-18.1%）[3][25] 生产与贸易 - 工业生产分化：煤炭吞吐量同比+17.5%（6月前13日），但螺纹表观消费同比-1.9%；中上游开工率整体优于去年，下游江浙织机开工率61%（同比-7.1个点）[20][22] - 外需指标回升：BDI指数同比-4.9%（前值-17.6%），韩国出口同比+5.4%（半导体出口同比+22%）[23] - 运价分化：上海出口集装箱运价指数环比-6.8%，欧洲航线运价环比+10.6%，美西航线环比-26.5%[24] 物价与利率 - 大宗商品普涨：美油+13%、布油+11.7%，COMEX黄金+3.8%至3432.6美元/盎司，BDI指数+20.5%[2][39][44] - 国内建材价格偏弱：螺纹钢现货价-2.2%，焦煤-3.1%，水泥价格指数+0.7%[44] - 国债收益率下行：10年期国债收益率1.6440%，环比-1.07bps[4][59] 资金与债券 - 新增专项债发行进度38.4%（1.69万亿），快于2024年同期的33.3%（1.33万亿）[3][46] - 央行净回笼727亿，下周逆回购+MLF到期10402亿；DR007收于1.5020%，环比-0.02bps[56][60] - 6月化债债券计划发行550亿，年内累计发行19147亿（特殊再融资债占85.5%）[47]

景气向上 - 水泥发运率回升至41.5%，较上周增加2.2个百分点，与去年同期持平 [2] - COMEX黄金价格大幅反弹5%，收于3351美元/盎司 [3] 景气向下 - 华创宏观WEI指数环比下降0.12%至5.03%，显示经济上行动力主要来自基建 [4] - 美国从中国进口同比大幅降至-8%，4月为+9.9% [5] - 中美直接贸易流量同比降幅扩大至-37.5%，4月为-23.1% [5] - 百城土地溢价率回落至1.37%，4月平均为9.69% [5] 基建与生产 - 石油沥青装置开工率5月前三周平均为31.3%，高于4月的28.8% [17] - 螺纹表观消费同比-6%，与4月基本持平 [17] - 秦皇岛港煤炭吞吐量同比-4.6%，降幅较4月的-2.5%扩大 [18] 贸易与出口 - BDI指数同比-26.1%，较前值-31.9%有所改善 [21] - 韩国前20天出口同比回升至-2.4%，半导体出口同比+17.3% [22] - 上海出口集装箱运价综合指数环比上涨7.2%，欧洲航线运价上涨14.1% [22] 物价与商品 - 动力煤价格下跌0.5%，主焦煤下跌1.5% [30] - 螺纹钢价格下跌1.3%，铁矿石下跌1.4%，水泥价格指数下跌2% [30] - 农产品价格普遍走弱，蔬菜下跌0.9%，鸡蛋下跌1.7% [31] 债券发行 - 新增专项债已发行1.68万亿，发行进度38.3%，快于去年同期的29% [6] - 一般国债净融资进度39.4%，特别国债进度42.1%，均快于去年同期 [6] - 6月新增专项债发行计划已披露4340亿，去年同期实际发行2265亿 [37]

景气向上 - 截至5月16日当周，水泥发运率为41.5%，较上周+2.2个点，持平去年同期[1] - COMEX黄金收于3351美金/盎司，上涨5%[1] 景气向下 - 截至5月18日，华创宏观WEI指数为5.03%，较5月11日的5.15%下行0.12%[1] - 5月前21天美国从中国进口同比大幅降至 - 8%，4月30天同比为9.9%[5] - 截至5月24日的15天内，从中国发往美国载货集装箱船数量同比进一步降至 - 37.5%，截至4月30日同比为 - 23.1%[5] - 截至5月24日当周，东盟主要国家港口停靠船舶数量环比前一周 - 6.3%，5月前24天同比降至4.5%，4月30天同比为8.3%[5] - 截至5月18日当周，百城土地溢价率为1.37%，4月28日 - 5月18日三周平均为5.5%，4月为9.69%[5] - 山西产动力末煤、京唐港山西主焦煤等煤炭及地产相关价格下跌，幅度在0.5% - 2%[5] 债券发行 - 截至5月23日，今年新增专项债已发行1.68万亿，发行进度为38.3%，去年1 - 5月进度为29%[5] - 截至5月23日，一般国债净融资进度39.4%，特别国债净融资进度为42.1%，去年1 - 5月分别为28.6%和8%[5]

2025年第16周 Weekly 2025年4月14日-2025年4月20日，第16周土地成交规模持续回落，三四线土拍溢价率持续升温。本周重点 城市监测供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。成交124万平方米，环比下降50%。本周一二线城市 仅出让了4宗含宅用地，均为底价出让，导致重点城市平均溢价率连续两周低于10%，不过三四线城市平均 溢价率再度攀高，达到8.8%，连续四周超过5%。 供应： 本周供应建筑面积206万平方米，环比下降24%。 本周供应含宅用地平均容积率为2.3，南京、西安、 宁波本周供应宅地平均容积率均不低于2.2，杭州本周供应宅地平均容积率也达到了1.9。 重点供应地块方面，4月14日，南京雨花台上新一宗宅地，起拍总价26.05亿元，容积率2.4，起拍楼板价1.6万 元/平方米。地块位于雨核板块的徐工片区，周边聚集着华为、中兴等软件公司，优质客源充沛，且教育、医 疗、生态资源等配套规划较为完善。小片区上一次土地出让是毗邻的2023G38地块，在2023年7月成交，成交 楼板价为2.4万元/平方米。目前同板块主力新房售价在3.7万元/平方米左右。 4月18日，杭州拱墅区新天地板块挂牌一 ...