土地拍卖情况 - 建投在昆明官渡古镇地块土拍中与邦泰激烈竞争10多回合后胜出 溢价率达到9.36% 为后期开发增加难度 [1] - 建投今年已两次溢价拿地 此前竞得的北二环路墨水厂城改地块溢价率达8.6% 楼面地价超过7000元 [1] 轩楹学府项目概况 - 项目最初命名为蓝楹学府后改为轩楹学府 占地面积23.5亩 容积率仅1.6 理论上可开发多层电梯洋房 [2] - 实际规划与预期不符 容积率低但建筑高度达54米限高 可建17层小高层 与周边容积率更高的9层洋房项目形成对比 [2][5] - 项目未采用当前走红的第四代住宅设计 效果图中未见标志性大露台 失去两个重要溢价消化手段 [5] 项目开发进度 - 原被机构列入2023年上市新盘 但截至7月中旬仍未过规 开发进度慢于预期 [6] - 现场确认开工的是相邻3栋安置房地块 轩楹学府仅开始基坑工程 与安置房地块由同一公司承建 [6] - 按当前市场要求 完成售楼部、示范区和实体样板间需数月时间 项目年底前上市存在难度 [6][7]

昆明土地供应计划调整 - 2025年昆明拟供应住宅用地2426亩，较前一年制定的目标规模减半 [1][2] - 2025-2027年三年合计供应国有建设用地约4.4万亩，其中主城区住宅用地5725亩 [2] - 滇池度假区、经开区等9个区域2025年暂停住宅用地供应 [1][11] 土地供应规模变化趋势 - 2023年全市供地目标约3万亩（宅地超1万亩），2024年下调至2.5万亩（宅地4700亩），2025年锐减至1.64万亩（宅地2426亩） [3] - 2026年和2027年供应量持续萎缩，分别为15614亩和12272亩 [4] - 2024年主城拟供应宅地超3600亩，但实际成交仅约1600亩（含商业用地） [4] 主城区供地结构分析 - 2025年主城拟供地5085亩，商品住宅用地2096亩（占比41%），商业用地648亩（占比13%） [6] - 盘龙区供地目标最高（1125亩，宅地367亩），官渡区宅地供应最多（576亩） [8] - 西山区宅地供应307亩，但土地收入目标超20亿元 [8] 区域供应差异化特征 - 五华区2025年宅地供应352.5亩，2026年增至393.75亩，2027年骤降至140.55亩 [9] - 呈贡区宅地供应逐年递减（2025年416.4亩→2027年233.85亩） [10] - 滇中新区、东川区、寻甸县2025-2027年无商品住宅用地供应计划 [11] 土地市场动态 - 2025年前五个月主城住宅用地成交255亩，仅完成全年目标的12% [13] - 中通世纪5天内3次溢价拿地，邦泰呈贡地块溢价率33% [13] - 云南建投教场北路地块容积率仅1.6，规划166套纯板住宅 [15] - 市中心一宗宅地起拍楼面价超1.2万/平，有望成年度地王 [17]