项目启动与工程进展 - 位于赣州南康东山街道居然大观项目南侧的地块已搭建施工围挡，大型机械与运输车辆开始作业，项目已启动主入口大门及泛会所的桩基施工 [1] 开发公司背景与实力 - 项目开发方为赣州居然之家置业有限公司，其股东方已在赣州成功开发多个第四代住宅项目，包括蓉江新区的“云顶壹号”、赣县区的“云上院子”与“观云书院”以及遂川的“居然外滩云境” [3] - 该公司是赣州本土在第四代住宅领域经验丰富、产品线成熟的开发领跑者 [3] 产品定位与市场关注点 - 市场关注南康项目是会标准化复制既往成功产品，还是会结合南康本土文化与需求进行突破性升级，这决定了其产品定调 [5] - 作为颠覆性新产品，其定价策略将成为影响整个南康改善型市场的关键变量，可能激活潜在改善需求并对周边同类产品形成价格重塑压力 [7] - 项目的出现可能对现有市场格局形成“降维打击”，也可能带动一批本土开发商跟进学习，共同提升区域建造水平，目前已有不少本地开发商在密切关注其动态 [8] 市场意义与展望 - 项目的启动意味着产品从蓝图走向现实，为南康改善型购房者提供了真正的“选项升级” [10] - 项目能否匹配市场期待并赢得热烈回响，将成为未来数月南康楼市的最大看点 [10]

公司土地获取 - 保利发展于12月4日以底价12.66亿元竞得佛山南海区一宗江景商住地块 [1] - 该地块楼面价约为每平方米1万元 [1] - 地块总用地面积为52741.15平方米，规划建筑面积为126578.76平方米，容积率为2.4 [1] 地块区位与配套 - 地块位于佛山南海区桂城石石肯，毗邻半月岛湿地公园，拥有一线东平河头排江景资源 [1] - 地块周边教育资源完善，包括怡海三小、五小以及石门教育集团托管的石�中学 [1] - 地块周边商业配套成熟，有佛山金铂中心、鹏瑞利广场等大型商业 [1] 地块规划与产品 - 地块用地性质为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地 [1] - 规划条件明确，仅限建筑面积140平方米以上户型可享受30%的阳台限免 [1] - 该地块可申请成为“第四代住宅”试点项目 [1]

土地市场年末供应与成交概况 - 12月22个重点城市计划出让125宗涉宅地块，起拍总价达1723亿元，供地力度明显加大 [1] - 12月1日宁波慈溪观海卫地块由民企中慈国际建设集团竞得，溢价率9.63% [1] - 12月1日义乌宅地由民企义乌市长利置业以总价3.28亿元竞得，溢价率21.42% [1] - 12月2日襄阳低密住宅地块由襄阳市汉成润泽置业以总价约2.03亿元竞得，溢价率17.5% [1] - 12月2日武汉常青板块2宗宅地由民企武汉鼎源房地产竞得，溢价率均超6% [1] - 12月3日温州瑞安高品质宅地经58轮竞价，由民企瑞安中瑞房地产以总价3.99亿元竞得，成交楼面价6574元/平方米，溢价率16.97% [1] 房企近期拿地行为 - 11月北京懋源璟鸿房地产在北京朝阳拿地 [2] - 11月杭州滨江房产集团在杭州拿地 [2] - 11月金地商置集团旗下企业在武汉以约2.1亿元底价拿地 [2] 民营房企集中拿地的驱动因素 - 地方政府通常在年末加大土地供应以完成年度计划，并推出条件优越的地块 [3] - 部分民营房企通过销售回款积累了拿地资金，需补仓以维持可持续发展 [3] - 核心城市改善型需求旺盛，加上地块条件较好，使得竞争趋于激烈 [3] - 二三线城市住房市场存在结构性缺口，如改善型产品供应不足，高品质住宅及配套完善的综合性项目稀缺 [3] - 民营房企通过精准填补这些需求空白，可形成差异化竞争优势 [3] - 政策层面，不少地区在土地端设立相关规范，驱动房企建设好房子，如瑞安地块按规定可设置小区景观亭廊及开放式风雨连廊 [3] 市场信号与行业展望 - 民营房企年底积极补仓，反映出优质地块仍具可观的项目回报 [4] - 市场端正在出现一些积极信号，在各地“稳楼市”政策持续发力下，多地供需关系边际改善 [4] - 尽管行业整体仍处于恢复期，但企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [4] - 企业投资端的暖意为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [4]

文章核心观点 - 第四代住宅是房地产行业继茅草房、青砖瓦房、电梯房之后的新型住宅形态变革，核心特征为每户拥有大面积私有阳台以打造垂直森林生态 [4][6] - 该产品通过高得房率与私家庭院概念满足都市人对自然生活的向往，但近年来因设计缺陷与高维护成本等实际问题遭到住户吐槽 [1][3][22] 产品定义与特征 - 产品别称为"庭院房"或"立体园林生态住房"，属于绿色建筑衍生品，采用层层退台或错层设计保障每户阳台采光 [4][6][11] - 每户配备面积50㎡以上甚至上百平的开放式/半开放式阳台，专为种植乔木、打造园林景观设计，与传统盆栽式阳台形成差异 [7][9] 产品优势分析 - 得房率可达120%以上，因大阳台、飘窗等赠送面积完全抵消公摊，性价比高于普通住宅 [13] - 高层住户可获得媲美别墅的私家庭院，实现花平层房价享受别墅待遇的卖点 [15] - 外立面采用挑高错层设计增强现代美感，并通过共享书房、健身房等空间替代传统连廊促进社区互动 [19][20] - 阳台绿化增加社区绿意，兼具改善城市环境的生态效益 [21] 产品缺陷与风险 - 阳台禁止封闭导致安全性差、灰尘量大、无法抵御恶劣天气，且错层设计造成隐私泄露严重 [23][25][26][27][29] - 庭院植物需持续投入浇水、施肥等维护成本，易滋生蚊虫鼠蚁威胁健康，植物根系与土壤重量可能引发楼板承重安全隐患 [30][32][33][34] - 超大阳台与绿植遮挡影响室内采光通风，为追求挑高效果导致奇数/偶数层动线设计不合理 [38][39] - 物业费远高于普通住宅，装修时庭院景观与防水工程显著推高开支，二手房市场因产品小众化面临流动性挑战 [40][42][43][45]

研究产品与服务 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在为房企预测走势、预警风险、提供借鉴 [2] - 每年为企业提供宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式十大类、五十个专题的选择 [2] - 企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量 [4] - 会员等级分为普卡（含专题5篇）、金卡（含专题20篇，不包括白皮书系列）、白金卡（含专题35篇，包括白皮书系列） [10] 2025年核心专题观点 - 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 [7] - 2025年中期50家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9.49% [11] - 2025年上半年房企毛利率修复至10.87%，但净利润维持亏损，期内确认存货跌价损失494亿，净利润亏损902亿 [12] - 房企债务重组进入深水区，削债比例提升，债转股成主流，推动行业风险出清 [16] - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖 [32] - 2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心 [33] - 大面积高总价豪宅“越豪越好卖”，上海全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化 [18] - 高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [23] - 住宅产品的升级方向转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争 [24] 2024年及历史核心专题观点 - 2024年确认存货跌价损失1677亿，相比2023年大幅提升26% [27] - 2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72% [28] - 2023年房企应付票据减少37%，部分房企无力支付商票 [66] - 2023年上半年样本房企中红档房企占比达到了35%，黄档和橙档房企分别占比26%和13% [96] - 2023年典型房企现房库存占比接近3成 [29] - 2024年供地计划同比降二成、新增拟出让土地已低于新房成交 [74] - 2024年房企毛利率下降至10%，72%房企净利润亏损 [27] - 剔除央企后房企经营性现金流净额收缩16.8%，投资活动连续四年净流出且2024年达443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩 [19] 城市与市场研究 - 2025年，CRIC研究中心将研究范围扩大至297个地级以上市，新增供地规模调整指标，完善地价房价比和短期人口增量等指标 [17] - 沪杭京等5城土地成交占四成，供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 [9] - 库存降至阶段性低点，三类城市短期内面临严重供给约束 [24] - 各城市库存规模及开工进度显著分化 [26] - 预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升 [91] - 城中村改造对地产销售拉动远逊色于棚改 [93] - 核心一二线和内生型三四线短期回调后仍存结构性机会 [130] 产品与行业趋势 - “好房子”建设是住宅产品的战略性发展方向，正在从政策理念转化为行业实践 [14] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观、社区配套等方面都有明显进步 [20] - 轻奢产品趋势包括四代宅的私密性升级、社区场景迭代、在地化特征深化等 [21] - 第四代住宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计等是主要的住宅产品趋势 [43] - 房企打造社区空间开始呈现开放式设计，嵌入更多元的配套功能 [99] - 代建行业将保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势 [25] - AMC纾困房地产力度短期很难有大突破，仍会倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的部分项目或资产进行纾困 [57]

政策与标准制定 - "好房子"建设被写入政府工作报告和"十五五"规划建议，成为推动房地产高质量发展的重要内容[3] - 国家标准《住宅项目规范》于5月1日正式实施，明确以安全、舒适、绿色、智慧为建设目标，并列出14项关键提升[4] - 多地出台地方标准推进落地，如四川、甘肃、西藏的地方标准，以及广州发布的《广州市推进"好房子"建设的工作指引（试行）》，其要求整体高于国家标准[13][14] 市场需求与消费者关切 - 消费者对"好房子"的期盼集中于提升隔音性能、提升层高净高、居住适老适幼等方面[6] - 消费者关注价格合理与质量可靠，但高标准建造的房子价格相对较高[6] - "第四代住宅"集空中园林、垂直绿化等元素于一体，2025年重点城市相关新项目预计突破70个，较2024年有明显提升[6] 设计与建造理念转型 - 行业建设重点转向好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[8] - 设计理念从"以房为本"转向"以人为本"，强调精准适配不同人群的生活场景，例如80平方米户型通过设计可实现多元化需求[8] - 智能建造技术广泛应用，如"天蝉"系统将混凝土施工用工减少60%，施工速度达"5天一层楼"[10] 技术创新与材料应用 - 新材料不断涌现，包括碳纤维、自愈合防水材料、气凝胶等，例如防火中空玻璃可抵御1000摄氏度火焰冲击96-183分钟[11] - 生物质多晶板等新材料在保障性住房中应用，环保等级达最高级且价格比同等性能板材便宜约1/3[11] - 智慧技术应用于适老化设计，如将智能产品操作面板优化为"图标+文字"组合，并调整适宜老年人的音量区间[9] 运维服务与社区管理 - 智慧社区运营平台构建"房屋全域体检+全周期维护"安全管理体系，通过AI巡检、能耗管理等提升效率与安全水平[12] - 行业实践遵循"6633"建造要点，即"六不"、"六防"、"三省"、"三要"，成为重要指引[15] 行业挑战与发展阶段 - 广州等地区面临成本、存量、技术与协同四重挑战，住宅品质提升加大房企成本压力，老城区存量房占比超40%[15] - 行业当前处于标准落地和打造试点示范的关键起步期，目标在2030年全面落地[15] - 投身"好房子"建设被视为房企赢得未来的战略选择，业内重视度与关注度极高[15]

行业政策环境 - 政策方向明确且稳定，主旋律为稳楼市、活交易、降负担，告别过去松紧无常的状态[1] - 各地政策呈现工具箱式组合拳，覆盖从买到卖全部环节，例如贵阳采取降首付、降利率、减税费、换房补贴、现房支持等措施[1] - 政策明确支持改善型需求，鼓励低密社区、大平层、第四代住宅等高品质产品[3][6] 具体支持政策 - 首付比例大幅下调，首套及二套最低至15%，相比几年前二套普遍40%以上大幅降低[3] - 公积金政策加码，贵阳普通家庭公积金贷款额度提至100万元，多子女家庭可达120万元，利率持续走低[4] - 契税优惠执行，贵阳首套140平方米以内契税按1%执行[5] - 卖旧买新有补贴，按契税50%返消费券[5] 市场结构性分化 - 城市分化显著，一线及强二线城市因人口和产业支撑价格坚挺，部分三四线城市因人口外流及产业单一而承压[3][8] - 板块分化持续，同一城市内核心区与远郊区价差拉大，例如杭州未来科技城价格稳健甚至小幅上涨[3][8] - 产品分化加剧，好房子越卖越贵而差房子去化困难，北京上海等城市大户型成交占比已接近40%[3][8] 行业未来趋势 - 行业从有房住转向住好房，品质取代规模成为竞争关键，贵阳提出的好房子、好小区、好社区成为改善风向标[3][6][10] - 租购并举成为趋势，长租房及租赁金融服务逐渐成熟[10] - 存量时代来临，城市更新、旧改、商办改造成为新增长点[10] - 房企拿地策略聚焦一线及强二线城市，押注确定性高的区域[8] 对购房者及投资者的建议 - 选择人口持续流入的城市和板块，优先考虑现房及准现房以降低交付风险[10] - 善用公积金及低首付等政策工具，关注户型设计、小区环境及周边配套[10] - 聚焦核心地段及稀缺产品，可关注租赁需求旺盛且受政策扶持的区域，谨慎选择非核心区及无产业支撑的标的[10] - 放弃普涨幻想，投资需专注价值而非暴利，买房回归居住本质[10]

产品趋势 - 第四代住宅产品出现“平权化”和“刚需化”趋势，140平方米以下的小户型产品增多，市场反响热烈，部分项目首开去化率高达九成以上[1] - 第四代住宅的核心优势在于空中庭院及大面积赠送，使户型得房率可达100%甚至更高，例如100平方米户型可做出140平方米的使用效果[1] 空间拓展策略 - 通过阳台半赠送和露台全赠送策略拓展空间，例如有项目通过此方式使室内赠送面积达55平方米，客餐厅面积达120平方米[2] - 采用全赠送入户花园结合半赠送阳台和全赠送花池，例如有118平方米户型赠送面积约37平方米，得房率最高约112%，实用面积相当于市面160平方米户型[2] - 利用全屋飘窗设计提升空间使用率，例如飘窗进深拓展至90厘米，次卧可通过飘窗改造增加空间，主卧采用270度转角飘窗提供灵活改造空间[6] 露台设计进化 - 双露台设计在紧凑户型中成为标配，例如有125平方米户型拥有北向约15平方米和南向约12平方米露台，总面积约27平方米[9] - 露台布局更合理，多围绕客餐厅设计以增强互动性，端厅搭配露台的设计可实现双面或三面采光，提升采光视野和空间感[13][16] - 通过创新设计如错位布局和上层实体墙解决露台对视问题，例如有项目通过改变户型朝向和优化开窗，实现隐私保护并保证采光[21][22] 户内配置升级 - 高端功能模块下沉至紧凑户型，例如独立电梯厅、中西双厨和岛台设计出现在120平方米户型中，形成近60平方米大方厅[24][25] - 户内功能空间增多，如增加独立家政间和储物间，并出现“双侧玄关”结合“仪式玄关”等豪宅属性设计，提升收纳功能和仪式感[27]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

市场活跃度与销售表现 - 北京、上海、广州多个新盘项目在假期期间到访量均有所增长，市场活跃度较高[1] - 北京朱辛庄板块某新盘假期期间每天都有成交，整体已签十几套，以改善型三居户型为主[1] - 上海松江区看房人数虽较去年同期减少，但明显高于平日，某楼盘认筹可享受九五折优惠，销售情况不错[1] - 广州新房成交在国庆前两日达1200套，截至10月5日累计成交2400套，日均成交约480套，较2023年同期增长约2.5倍[3] - 深圳市场10月1日至10月7日，二手房签约量环比前一周上涨15%，新房签约量环比上涨120%[3] 开发商营销策略 - 北京新盘推出限时优惠活动，总价较平日低5%左右，叠加车位抵用券等优惠，吸引持观望态度的客户[1] - 广州新盘优惠力度加大，折扣从平时的九八折、九九折做到九五甚至九三折，并通过“送家电”方式增加吸引力[1] - 开发商为冲刺第四季度业绩，推出品质好的房源并给出很多优惠，与地方稳楼市政策形成叠加[2] 产品趋势与需求结构 - 第四代住宅等新规产品受到消费者青睐，市场追求“好房子”等优质产品[1][3] - 广州地区第四代住宅卖得火热，很多开盘就清盘[3] - 北京近期入市项目多位于优质地段，产品力在“好房子”标准下提升，房企加大社区配套、精装品质投入，通过创新设计提高“质价比”，吸引大量改善型客户[3] 四季度市场展望 - 考虑到上半年多家头部房企在核心城市获取较多优质地块，这些地块有望在四季度逐步入市，新增供应增加有望对核心城市新房销售形成支撑，“好城市+好房子”仍具市场机会[4] - 四季度二手房交易活跃度预计将温和回升[4] - 四季度部分区域仍将延续“以价换量”格局，但结构性改善、品质化住房的需求会持续增强[4] - 四季度房地产政策预计将继续聚焦“止跌回稳”目标，推动前期政策加快落地，同时不排除新增政策出台[4]