你肯定听说过"第四代住宅"，低容积率、高得房率、主城区位置……上半年开盘动不动就60%、70%的 去化率，火到连民营房企都抢着布局，国央企更是纷纷下场拿地。那阵势，谁看了不觉得它是楼市"最 后的堡垒"？ 但七月一来，风向彻底变了。 没想到当下的楼市就连那些被吹爆的"好房子"，现在也卖不动了。 什么得房率超100%，负的公摊，明星户型，大阳台……似乎统统不管用了，购房者再次熄火。 原先被热捧的这类品质盘，去化率骤降，甚至有的接近"冻结"。什么概念？就是同样这批房子，同样这 批人，突然——不买了。 我们先说清楚一个词：去化率。简单讲，就是一段时间内卖掉的新房占推盘总量的比例。去化率高，市 场热；去化率低，市场冷。它是检验楼市温度的"实时体温计"。 而克而瑞数据显示，六月到七月，多个重点城市新一代住宅项目（主打第四代产品）的平均去化率，几 乎全线下跌。 来看几个震撼数字： 成都，六月去化率100%！也就是说开盘即清盘，七月呢？直接腰斩到44%； 武汉，从58%跌到18%，相当于推10套房子只卖出1.8套； 重庆，从75%掉到27%； 南京，也从44%下滑到19%。 唯一稍微稳住的是郑州，从50%微调到47%，但也谈 ...

山城的第四代住宅毫无疑问是国内"好房子时代"的弄潮儿，论规模、论先进程度完全就是它说第二，没人敢说第一，就是这样一个好房时代的大趋势下， 我们能从它的案例中看出来些什么？于我们大家的择业方面又有些什么启发呢？ 01住宅进化史：从一代到四代 中国城市住宅的发展历程，实际上是一部城市化以及生活方式变革的缩影。每一代住宅，都在轻松愉快地，从容不迫地，回应着时代的需求与技术进步： 第一代住宅：主要是90年代前的福利房，功能简单、户型单一、面积小，基本满足居住需求没有厅，缺乏保温隔热，典型如筒子楼。 （筒子楼） 02具体什么是第四代住宅？ 第四代住宅，突破了传统住宅的设计理念，将绿色生态、智能科技与人性化空间深度融合。它不仅仅是"高得房率"的代名词，更是城市人田园梦想的载 体： 第二代住宅：1992-2008年，小区概念初现，户内厨卫配套，面积有所扩大，但仍以实用为主，普通商品房面积一般不超过90平方米。 （无电梯的老破小） 第三代住宅：2009年后，康居示范、绿色生态住宅成为主流人性化户型设计、花园社区、社交空间等开始普及，电梯房成为主流。 （商品房小区） 第四代住宅：以"城市森林花园住宅""立体生态住宅"为代表，强 ...

当提起第四代住宅，我们都在谈论什么？ 空中花园、立体生态、户户庭院……然后呢？难道仅此而已？答案当然是：NO！ 真正的第四代住宅，是一场关于生活方式的革命——很明显，我们不能用普通豪宅的视角去审视它，因为第四代住宅不仅改变了建筑形态，更重新定义了 人与空间、自然和社区之间的关系。 今天就带大家看看最近大热的中海·天空之镜，作为一个典型案例，这里究竟藏着什么"秘密"？ 中海·天空之镜效果图 传统住宅和第四代住宅，不是同一维度的升级，而是两种形态的跃迁。 相较于传统住宅类型，第四代住宅主要以人与自然和谐化、住家功能复合化、空间面积扩大化、生活方式多元化等为核心，更注重自然生态与生活品质的 协同，解决了传统住宅的生态隔离、社区功能单一、空间利用率低、缺乏情感连接等问题。 在中海·天空之镜，我们至少可以从六个维度看出这种跨越式的产品颠覆： 1、迈进了零/负公摊！实测得房率最高110% 传统住宅得房率普遍在80%以下，但中海·天空之镜四代住宅通过露台、阳台、飘窗、餐厅等的赠送/半赠送面积，基本能抵消房子的公摊，得房率达最高 可达110%！零/负公摊带来的，可不仅是购房成本的降低，也是一种对豪宅价值的产品力对标。 4、丰 ...

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

第四代住宅隐私性设计创新 - 第四代住宅通过高赠送面积和空中庭院创新场景赢得市场关注 但存在邻居视线干扰问题 隐私性成为设计关键挑战[5] - 行业通过创新空间布局和结构设计彻底改变传统露台对视局面 提升居住私密性[5] 奇偶层错位布局与实体墙结构 - 重庆海成云湖郡采用奇偶层南北方向错位排布露台设计 127㎡户型通过上层实体墙结构物理阻隔俯视干扰[6][7] - 同层视线阻隔通过主卧遮挡和花园植被屏障实现 奇数层南向露台居中被主卧遮挡 偶数层露台嵌入厨房与北卧室间 外侧环绕植被形成天然屏障[10] 端厅与转角露台优化方案 - 重庆龙湖·御湖境186㎡产品引入悬浮合院系统 在奇偶层错位基础上优化传统端厅户型 采用端厅+L形转角露台布局[13][14] - 通过两面采光设计规避上下层视线干扰 实体墙精准遮挡关键区域 厨房侧窗通过台面高度计算形成视觉盲区 实现采光与隐私平衡[17] 设计创新影响与前景 - 奇偶层露台朝向错位配合上层实体墙策略虽影响户型通透性 但为高隐私需求客群提供绝对私密性 形成产品差异化亮点[20][21] - 第四代住宅隐私性问题通过户型优化完全可解 行业创新处于起步阶段 未来存在持续优化空间[20][21]

行业投资评级 - 报告未明确提及行业投资评级 核心观点 - 轻奢住宅产品正通过四代宅隐私优化、社区场景迭代、在地化表达及小地块价值挖掘四大趋势升级 [1] 四代宅隐私与采光优化 - 嘉兴馥香园采用磨砂玻璃、水平格栅挑板及植被构建系统化隐私防护体系，南向露台3米进深结合斜板切角工艺增强采光 [2][6] - 重庆龙湖·御湖境通过186㎡户型奇偶层花园错位布局、端厅两面采光设计及实体墙遮挡实现上下层零视线干扰 [8][9] 社区场景迭代 - 华发珠海湾设置0-3岁、3-6岁、6-12岁分龄儿童活动区及探索阅读区 [14][15] - 北京招商序地下会所与架空层联通，设置儿童轰趴区、体能活动区（针对北京升学体育测试） [17][18] - 杭州沄璟文华轩休闲书房整合学习盒子、画室等空间，临窗学习桌提升沉浸感 [18][19][21] - 重庆龙湖·御湖境以音乐厅和聚场增强社区文化凝聚力 [22] - 广州馥香园大堂立体花房融入自然美学 [23][25] 在地化表达深化 - 成都招商锦城序3500㎡下沉园林浓缩川西山、川、湖、石元素 [26][28] - 广州越秀·珑悦西关配备防干烧炉灶、茶台空间等贴合广府煲汤饮茶习惯 [30][31][33] - 成都越秀·阅今沙以蜀王府为内核植入"西贵十二景" [34][35] 小地块价值创新 - 上海中铁·世博云境在1 25万方L型地块采用"去门头化"设计，配套建筑整合老年活动室、便利店等功能，打造2800㎡中央景观与4米架空层 [40][41][43][45][46]

第四代住宅政策要点 - 苏州政府允许第四代住宅设置50平方米空间花园且需两层通高[1] - 空中花园不计入建筑间距及日照计算范围[1] - 吴江区要求第四代住宅面积大于120平方米且满足外挑≤4.2米、投影面积≤12%、绿化≥60%等技术条件[1] - 空中花园需与主体工程同步规划、实施及验收[2] 第四代住宅设计成本变化 - 建筑平面增加50平方米空中花园导致结构面积增加且平面不规整[7] - 花园荷载达普通阳台3倍需强化悬挑结构[7] - 需增设灌溉系统及景观规划满足绿化要求[8] - 建筑间距因消防规范及自遮挡效应需扩大增加楼层成本[9] - 地上建筑总荷载增加20%导致桩基成本上升15%-20%[10] - 阳台栏杆高度提升及隐私报警装置增加有限成本[11] 成本增量明细（以苏州160㎡户型为例） 土建成本 - 上部结构花园装饰成本增加187元/㎡[16] - 阳台栏杆费用增加15元/㎡[16] - 地下室结构成本因荷载增20%导致13.33元/㎡增量[17] - 桩基成本上升22.5元/㎡[18] - 结构不规则性带来55元/㎡额外成本[19] 安装及景观成本 - 花园给排水系统增加10元/㎡[22] - 智能化隐私调整增加5元/㎡[23] - 景观工程（防水/土壤/植物）增加56.25元/㎡[24] 综合成本影响 - 建安成本总计增加364.08元/㎡（不含土地）[27] - 含税费后总成本增量达400.49元/㎡[27] - 苏州第四代住宅建安成本增幅约10%但仅占房价1.3%-1.6%[32] 市场反馈与决策考量 - 苏州第四代住宅溢价显著且销售火爆[32] - 成本敏感因素包括花园面积、悬挑长度、地震等级及地质条件[30] - 需平衡建安成本增量与售价溢价空间[32]

武汉楼市逆势升温 - 7月武汉新建商品房网签10405套同比增长13% 新建商品住房网签8212套同比增长5% [1] - 政策组合拳持续发力 包括首付比例降至15% 公积金贷款额度提高 契税减免等多维利好 [1] - 武昌区某准四代住宅项目开盘3小时销售额突破1亿元 128平方米四房因7.9米面宽阳台 98%得房率等设计受追捧 [1] 土地市场与产品升级 - 7月汉口核心住宅用地以54.36%溢价率成交创年内新高 显示房企对优质地块争夺加剧 [2] - 2024年武汉推行住宅设计创新试点 要求配套社区养老托育设施 新规下客户更关注绿化率 智能家居等综合品质 [2] - 2024年单宗住宅地块平均建筑面积较2021年减半 容积率降至2.0以下 高品质项目开盘去化率超80% [2] 行业转型趋势 - 武汉楼市从规模扩张转向品质竞争 形成"好房-好地-好市场"正向循环 [1] - 2025年上半年新规项目首开去化率达70% 为普通项目2-3倍 多次出现"日光盘"现象 [2] - 房企竞争焦点从"拼得房率"转向"好房子 好配套 好服务"综合维度 倒逼产品力提升 [2]

研究专题卡产品介绍 - 克而瑞研究中心推出的房地产企业情报定制方案，提供十大类、五十个专题选择，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控等方向 [2] - 服务形式灵活，企业可根据需求选择专题打包定制，全年累积数量受会员等级限制 [4] - 产品分为普卡（5篇）、金卡（20篇）、白金卡（35篇）三个等级，白金卡包含白皮书系列 [8] 2025年新增专题亮点 - 中国房地产投资前景排行榜扩大至297个地级市，新增供地规模调整指标，优化地价房价比和人口增量等分析方法 [6] - 千万豪宅市场呈现"越豪越好卖"特征，上海领涨，蓉汉等地竞争白热化 [7] - 品质作品在空间收纳、工艺细节、公区景观等方面明显进步，轻奢产品注重私密性升级和社区场景迭代 [10][11] - 高端住宅完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变 [12] 行业数据与趋势 - 2024年房企毛利率降至10%，72%企业净利润亏损，存货跌价损失达1677亿同比增26% [17] - 样本房企中84%现金持有量减少，62%非受限现金短债比恶化，踩线房企占比达72% [18] - 典型房企现房库存占比接近30%，存货管理压力显著 [19] - 2025年一季度推动去库存1亿平方米，土地市场结构性回暖 [22] 城市与市场动态 - 京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高端需求回暖带动市场预期修复 [21] - 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策 [26] - 南京主城抗跌板块新政后热度领涨，优质区位应保持适量供地 [50] - 合肥新房成交量跌价升，二手房"以价换量"份额上升 [52] 产品与设计趋势 - 住宅升级方向转向生活场景优化、科技赋能和服务配套完善的多维度竞争 [13] - 第四代住宅普及，实得面积提升、大平层创新设计、DFC数字建造技术应用成为主流 [31] - 地下车库设计注重品质感、科技感和人性化，成为产品力重要组成部分 [79] - 客餐空间从功能场向社交场转变，一体化设计增强尺度感 [81] 融资与债务情况 - 2024年房企融资性现金流净流出3434亿但规模收缩，行业信用修复仍需时间 [9][18] - 债务重组推进中，但回归正常经营仍需依赖市场销售回血 [25] - 民营房企融资两极分化，仅少部分标杆民企获得融资优势 [98] - 涉房城投现金短债比降至历史低点，偿付风险引发担忧 [78] 历史专题回顾 - 2023年长三角土储聚焦高能级城市，央国企优势显著但需警惕僵尸库存风险 [51] - 2023年房企盈利能力持续探底，9家企业净亏损超百亿 [56] - 2022年87%房企资金链恶化，黄档和红档房企比重扩容 [85] - 2022年热销项目特征显示央国企品牌吸附力增强，产品力成为核心优势 [101]

土地拍卖情况 - 建投在昆明官渡古镇地块土拍中与邦泰激烈竞争10多回合后胜出 溢价率达到9.36% 为后期开发增加难度 [1] - 建投今年已两次溢价拿地 此前竞得的北二环路墨水厂城改地块溢价率达8.6% 楼面地价超过7000元 [1] 轩楹学府项目概况 - 项目最初命名为蓝楹学府后改为轩楹学府 占地面积23.5亩 容积率仅1.6 理论上可开发多层电梯洋房 [2] - 实际规划与预期不符 容积率低但建筑高度达54米限高 可建17层小高层 与周边容积率更高的9层洋房项目形成对比 [2][5] - 项目未采用当前走红的第四代住宅设计 效果图中未见标志性大露台 失去两个重要溢价消化手段 [5] 项目开发进度 - 原被机构列入2023年上市新盘 但截至7月中旬仍未过规 开发进度慢于预期 [6] - 现场确认开工的是相邻3栋安置房地块 轩楹学府仅开始基坑工程 与安置房地块由同一公司承建 [6] - 按当前市场要求 完成售楼部、示范区和实体样板间需数月时间 项目年底前上市存在难度 [6][7]