报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

"目前新规产品更吸引消费者，其中第四代住宅更是卖得火热，很多开盘就清盘了。"上述广州房产中介 告诉记者。 从北京市场情况来看，中原地产首席分析师张大伟分析称，近期入市项目多位于优质地段，产品力 在"好房子"标准下得到提升，房企在社区配套、精装品质等方面加大投入，并通过创新设计提高"质价 比"，吸引了大量改善型客户。 贝壳平台数据显示，国庆前两日，广州新房成交达1200套，截至10月5日累计成交2400套，日均成交约 480套，虽然数量比去年同期有下降，但较2023年同期增长约2.5倍；深圳市场方面，乐有家研究中心数 据监测显示，10月1日至10月7日，深圳乐有家门店二手房签约量环比前一周(9月24日至9月30日)上涨 15%，新房签约量环比上涨120%，显示出楼市新政对新房市场的去化带动明显。 "双节"假期期间，《证券日报》记者在北京、上海、广州多个新盘项目了解到，各项目的到访量均有所 增长，市场活跃度较高，第四代住宅等新规产品受到消费者青睐。 在北京朱辛庄板块某新盘的置业顾问告诉记者："假期这几天每天都有成交，整体已经签了十几套，以 改善型三居户型为主。"为抓住假期营销窗口，该项目推出了限时优惠活动，总价较 ...

明珠天韵花园则推出多重让利，实打实的优惠，让楼盘到访客户量较平日显著提升，同时依托其突出的产品优势与地段稀缺性，精准契合家庭客户的改善 需求，成为市场热门之选。 为切实惠及购房者，广宁县住房和城乡建设局将积极引导和鼓励房企推出更多促销活动，以实实在在的购房优惠、真金白银的价格承诺，大幅降低购房门 槛，助力更多市民轻松实现"安居梦"。 文、图｜记者 杨再睿 通讯员 广宁住建 国庆假期期间，肇庆市广宁县首推"全年最低价"活动，房地产市场在政府大力宣传与房企积极营销的双重推动下，到访量与成交量较去年同期实现跨越式 增长，市场形势喜人，购房信心强劲回升。 10月1日—4日，广宁全县楼盘累计接访客户637户。商品房销售（含认购）成交193套商品房，同比增加359%；销售建筑面积26075平方米，同比增加 366%，核心数据均实现近4倍的增长，市场热度显著提升。 在市场表现上，百盈花园与明珠天韵花园两大楼盘持续领跑。百盈花园凭借全市率先推出的"第四代住宅"产品，以其独特的户型设计和居住体验吸引大量 购房者到访，不仅带动了该类产品的销售，也同步激活了其他户型的市场需求。 ...

文章核心观点 - 宁乡市六部门联合发布十项措施以促进当地房地产市场平稳健康高质量发展 重点围绕公积金支持 消费补贴和"以旧换新"等方面激发市场活力 [1] 强化住房公积金支持 - 支持职工家庭购买首套新建商品房时申请购房提取和公积金贷款 [1] - 35周岁以下全日制本科及以上学历人才连续足额缴存公积金满6个月 购买首套自住房申请公积金贷款时 可贷额度与账户余额脱钩 最高贷款额度提高至现行标准的1.5倍 [1] 实施住房消费补贴 - 2025年10月1日至12月30日期间 自然人购买新建商品住宅 商业及办公用房并完成网签备案及税费缴纳 可按实际缴纳契税金额的50%获得补贴 [2] 鼓励"以旧换新" - 2025年10月1日至2026年7月13日期间 出售自有住宅并在宁乡市重新购买新建商品住宅的家庭或个人 可按新房交易总价的1%获得购房补贴 单套补贴上限为3万元 [2] 持续推行房票安置 - 延续房票安置政策 被征收人可选择将货币补偿款的50%以房票形式支付 [2] - 使用房票购买新建商品房可获得房票实际消费金额10%的奖励 每张房票允许实名转让一次 奖励有效期自发放之日起2年 [2] 优化相关配套政策 - 房地产项目报建环节应缴纳的城市基础设施配套费 企业可经申请审核后延缓至首次办理预售许可前缴纳 [3] 盘活存量房地产开发土地 - 允许尚未建设的非住宅商品房用地及已开发未售的空置商业项目 在满足条件下经批准按"商改住"进行规划修改 需补缴土地出让金并适当降低商住配比 [3] 开展促销和团购活动 - 通过房交会 一站式购房服务等活动引导企业让利 降低居民购房成本 [3] - 支持科研机构 产业园区等组织团购商品住房 鼓励企业对高校毕业生 引进人才等特定人群提供团购优惠 [3] 开展"六进"宣传促销 - 围绕"宜居宁乡 幸福家园"主题 开展房地产宣传进乡村 进机关 进企业 进景区 进商超 进域外活动 [4] 加快"好房子"建设 - 以安全 舒适 绿色 智慧为核心指标 优化容积率设置 引导建设高品质住宅 [4] - 支持开发立体生态住宅 绿色智能建筑及第四代住宅 允许已出让未开工住宅项目依法调整规划 [4] 优化用地供应政策 - 2026年7月30日前 新出让商业及居住用地竞买保证金比例调整为挂牌起始价的20% [4] - 企业签订土地出让合同后1个月内缴纳50%土地出让价款 12个月内缴清余款 [4][5] - 对履约良好企业 可容缺核发不高于计容面积50%的建设工程规划许可证和施工许可证 剩余款项需在预售前缴清 [5]

土拍成交结果 - 7宗涉宅用地均以底价成交 总成交金额44.45亿元[1] - 最高总价地块为江宁方山G62地块 成交价9.3亿元[2] - 仙林湖G64地块成交价9.08亿元 雨花人居森林G57地块成交价7.2亿元[2] - 栖霞山G65地块成交价6.24亿元 G66地块成交价2.93亿元[2] - 江宁滨江G61地块成交价6.31亿元 汤山G63地块成交价3.39亿元[2] 地块规划特征 - 总出让面积31.8万平方米 规划建筑面积43.5万平方米[1] - 4宗地块容积率低于1.8 其中G66地块容积率低至1.2[3] - 仙林湖G64和雨花G57地块容积率均为1.5[3] - G57地块建筑限高60米 支持打造洋房加小高层组合产品[4] 市场供需结构 - 2025年上半年144平方米以上改善户型成交占比突破30%[4] - 市场存在刚需产品过剩与改善产品稀缺的供需错配问题[4] - 方山板块近五年来首次供应宅地 雨花板块已断供2年[4] - 低密地块集中供应是对改善需求市场缺口的精准回应[4] 房企参与格局 - 7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得[5] - 2025年南京民企拿地占比不足20% 多集中于边缘板块[5] - 中建国际首次切入南京普通住宅市场[6] - 地方国资承担区域稳市角色 避免流拍风险[6] 政策环境影响 - 南京全面取消限购 推广房票安置制度[7] - 优化土地出让条件包括降低保证金比例和放宽付款周期[7] - 江宁滨江和方山板块新房去化率较去年提升15%-20%[7] - 政策尚未根本扭转企业的谨慎预期[7] 市场发展趋势 - 新房市场加速向低密改善转型[8] - 洋房 小高层及第四代住宅有望取代高层产品成为主流[8] - 下一场土拍关注建邺区河西中胜地块 容积率1.35 起拍价13.19亿元[8]

你肯定听说过"第四代住宅"，低容积率、高得房率、主城区位置……上半年开盘动不动就60%、70%的 去化率，火到连民营房企都抢着布局，国央企更是纷纷下场拿地。那阵势，谁看了不觉得它是楼市"最 后的堡垒"？ 但七月一来，风向彻底变了。 没想到当下的楼市就连那些被吹爆的"好房子"，现在也卖不动了。 什么得房率超100%，负的公摊，明星户型，大阳台……似乎统统不管用了，购房者再次熄火。 原先被热捧的这类品质盘，去化率骤降，甚至有的接近"冻结"。什么概念？就是同样这批房子，同样这 批人，突然——不买了。 我们先说清楚一个词：去化率。简单讲，就是一段时间内卖掉的新房占推盘总量的比例。去化率高，市 场热；去化率低，市场冷。它是检验楼市温度的"实时体温计"。 而克而瑞数据显示，六月到七月，多个重点城市新一代住宅项目（主打第四代产品）的平均去化率，几 乎全线下跌。 来看几个震撼数字： 成都，六月去化率100%！也就是说开盘即清盘，七月呢？直接腰斩到44%； 武汉，从58%跌到18%，相当于推10套房子只卖出1.8套； 重庆，从75%掉到27%； 南京，也从44%下滑到19%。 唯一稍微稳住的是郑州，从50%微调到47%，但也谈 ...

住宅进化历程 - 第一代住宅为90年代前福利房 功能简单户型单一面积小 缺乏保温隔热 典型如筒子楼[1] - 第二代住宅出现在1992-2008年 小区概念初现 户内厨卫配套 面积有所扩大但以实用为主 普通商品房面积一般不超过90平方米[3] - 第三代住宅2009年后成为主流 人性化户型设计花园社区社交空间普及 电梯房成为主流[5] - 第四代住宅以城市森林花园住宅和立体生态住宅为代表 强调人与自然融合 核心特征包括空中花园垂直绿化超高得房率智能科技和人文关怀[7] 第四代住宅核心特征 - 每户拥有独立空中花园或共享绿化平台 绿化面积可达套内面积40%甚至更高[9] - 垂直绿化覆盖建筑立面和平台 实现层层有花园户户有庭院[9] - 智能家居空气净化安防系统提升居住便捷性和安全感[9] - 开放式厨房挑高客厅多功能活动平台使空间更灵活[9] - 通过政策支持部分空间不计容积率 实际可用面积大幅提升 如龙湖云河颂项目得房率约130% 部分楼盘超过140%[9] 重庆市场领先地位 - 重庆是全国首个系统性推动第四代住宅发展的城市 政策密集创新力度大市场反响热烈[11] - 2023年出台《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》明确空中庭院不计入容积率[11] - 2025年出台《支持高品质住宅建设的若干措施》取消单套面积限制 放宽绿化平台数量和跃层户型限制 优化存量土地开发条件[12] - 允许开发商相对合理获取额外面积 露台赠送空间上限提升 多功能活动平台共享生态花园挑高客厅等赠送面积显著增长[12] - 截至2025年3月重庆已建成和在建第四代住宅项目超过20个 预计未来两年将突破80个项目 远超北上广深等一线城市[13] - 2023年重庆四代住宅项目平均去化率高达89% 而普通住宅仅为17%[13] - 新政放宽后未来重庆新房市场中每两套新房就有一套可能是四代宅 成为楼市主流产品[13] 行业影响与转型 - 高品质住宅供给有助于提升市场信心 满足改善型和高端需求 成为稳定房价带动消费的关键力量[15] - 四代宅以高得房率和空间创新碾压传统住宅 二手房竞争力大幅下降 价格体系面临重塑 部分区域出现价格踩踏现象[15] - 高品质住宅溢价能力强去化速度快 有助于开发商回笼资金 缓解地方财政压力 推动土地财政与基建投资[15] - 开发商为应对新房市场萎缩及二手房竞争 积极推动高得房率空中花园等四代宅设计以提升项目差异化竞争力[15] - 土木工程师和建筑施工团队需掌握绿色建筑标准屋顶花园防水排水系统立体绿化植物配置与养护复杂结构荷载分布防渗防漏处理新型环保材料应用等技术[16] - 低能耗绿色建筑设计和施工成为土木行业重点转型方向[16]

第四代住宅核心特征 - 第四代住宅是生活方式的革命，重新定义人与空间、自然和社区的关系 [1] - 相较于传统住宅，其核心是人与自然和谐化、住家功能复合化、空间面积扩大化、生活方式多元化 [3] - 该产品形态解决了传统住宅的生态隔离、社区功能单一、空间利用率低、缺乏情感连接等问题 [3] 产品力颠覆：六大维度 - 实现零/负公摊，实测得房率最高可达110%，远超传统住宅80%以下的水平 [3] - 户户拥有空中花园，建面约143㎡、177㎡户型实现南北双露台，挑高约6-6.2米 [5] - 采用LDKBG一体化设计，联动客厅、餐厅、厨房、阳台与花园，打破传统功能割裂 [7] - 南向开间最大约17.6米，达到传统250+㎡豪宅参数，配合超高窗墙比实现极致采光与通透感 [9] - 建筑立面采用曲线玻璃幕墙与铝板工艺，取代传统墙体，焕新城市界面 [11] - 南北双庭院布局支持至少7种生活场景，覆盖从新婚夫妻到三代同堂的个性化需求 [13] 户型空间革新 - 通过LDKBG一体化奢厅打破沟通壁垒，实现功能空间从“分隔”到“场景融合”的进化 [16] - 主卧空间从单纯的睡眠功能升级为包含定制化露台场景的专属私域 [18] - 阳台与空中露台串联，将别墅前院功能嵌入大平层，支持多元定制化生活场景 [20] - 打造可变“X”空间，所有卧室开间超3米，从“居住密度”转向“空间气度”，提升心理愉悦感 [21] 社区生活体验升级 - 将架空层转化为包含儿童乐园、健身空间、茶室书吧的复合主题生活舱，重新定义家边界 [23] - 通过下沉式庭院设计打造私密会所空间，使高端社交日常化 [25] - 园林景观融入户外会客厅、林下办公区等功能场景，实现自然与服务的无缝衔接 [27] - 社区升级旨在将墅级生活体验平等赋予所有业主，实现从“居住”到“生活”的本质飞跃 [22][29] 公司行业地位 - 公司是全国最早探索第四代住宅的开发商之一，拥有众多精品项目 [29] - 公司在兰州率先推出主城首个第四代住宅项目，具备丰富的在地经验与开发实力 [29]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

第四代住宅隐私性设计创新 - 第四代住宅通过高赠送面积和空中庭院创新场景赢得市场关注 但存在邻居视线干扰问题 隐私性成为设计关键挑战[5] - 行业通过创新空间布局和结构设计彻底改变传统露台对视局面 提升居住私密性[5] 奇偶层错位布局与实体墙结构 - 重庆海成云湖郡采用奇偶层南北方向错位排布露台设计 127㎡户型通过上层实体墙结构物理阻隔俯视干扰[6][7] - 同层视线阻隔通过主卧遮挡和花园植被屏障实现 奇数层南向露台居中被主卧遮挡 偶数层露台嵌入厨房与北卧室间 外侧环绕植被形成天然屏障[10] 端厅与转角露台优化方案 - 重庆龙湖·御湖境186㎡产品引入悬浮合院系统 在奇偶层错位基础上优化传统端厅户型 采用端厅+L形转角露台布局[13][14] - 通过两面采光设计规避上下层视线干扰 实体墙精准遮挡关键区域 厨房侧窗通过台面高度计算形成视觉盲区 实现采光与隐私平衡[17] 设计创新影响与前景 - 奇偶层露台朝向错位配合上层实体墙策略虽影响户型通透性 但为高隐私需求客群提供绝对私密性 形成产品差异化亮点[20][21] - 第四代住宅隐私性问题通过户型优化完全可解 行业创新处于起步阶段 未来存在持续优化空间[20][21]