□ 李芳冯淑怡刘育廷 构建城乡统一建设用地市场，是中国式现代化进程中城乡关系重构的重大制度创新，也是全国统一大市 场建设的重要组成部分。从党的十七届三中全会首次提出"逐步建立城乡统一的建设用地市场"，到党的 二十届三中全会进一步部署"构建城乡统一的建设用地市场"，均体现了其在深化土地制度改革、推动高 质量发展中的核心地位。 提高土地要素配置效率，是破解城乡土地市场梗阻的关键。面对城乡土地产权二元分割、要素流动不 畅、收益分配不合理等问题，急需以提高土地要素配置效率为核心突破口，通过完善权能、健全交易与 分配制度，打破壁垒、释放土地潜能，推动土地资源在更大范围内优化配置，为新时期城乡融合发展和 全国统一大市场建设提供支点。 完善农村集体建设用地产权体系，夯实要素平等交换根基。建立边界明晰、权能完备的产权体系是提高 土地要素配置效率的基础前提。长期以来，城乡土地产权二元分割，农村集体建设用地所有权虚化，发 展、转让、抵押等权能受限。在推进农村集体土地确权登记发证的基础上，允许农户合法拥有的住房通 过出租、入股、合作等方式盘活利用，有序推进农村集体经营性建设用地入市与国有建设用地"同地同 权同价"，通过还权赋能降低 ...

政策核心内容 - 广州市规划和自然资源局印发《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》围绕6个方面出台31条支持措施 [1] - 方案核心条款之一：允许在房地产热时期通过“竞自持”方式出让的自持商品住房在满足条件后转为可售入市 [1] - 方案自印发之日起施行有效期至粤港澳大湾区要素市场化配置综合改革试点结束 [1] 政策背景与目标 - 政策依据为国务院批复的《粤港澳大湾区内地九市要素市场化配置综合改革试点实施方案》明确试点范围包括广州市全域并提出“提高土地要素配置效率”等五方面内容 [1] - 广州此次方案是细化落实“提高土地要素配置效率”要求的具体措施 [1] - 政策目标包括化解房企资金压力加快项目去库存以及优化营商环境助力房企资产盘活 [3] “竞自持”政策历史与现状 - “竞自持”土地出让方式最早于2017年4月在广州出现旨在抑制地价过快上涨 [2] - 该方式要求开发商自持部分物业用于租赁以提供住房租赁产品 [3] - 广州于2022年6月取消了“竞自持”竞拍规则以给开发商减负 [2] - 自2017年至今广州通过“竞自持”出让的涉宅地块有12宗总自持面积约30万平方米 [2] 新政具体条款与影响 - 转换条件：企业可在自持商品住房所在行政区及板块的一手住宅去化周期均低于18个月警戒线时依法补缴出让金后转为可售入市 [1][3] - 政策影响：有助于改善部分受惠项目及房企的流动性 [2] 是化解房企资金压力加快项目去库存的创新举措 [3] - 政策设计强调与区域供求关系平衡确保项目入市与市场需求匹配并非所有项目都可转换 [3]