报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]