报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级，但基于对行业数据的分析和对冲需求的强调，隐含了对行业持谨慎态度，并建议关注特定领域的结构性机会 [3][65] 核心观点 - 2025年9月地产行业仍处于下行通道，前端投资指标降幅加剧，单月投资增速已降至-21.3%，反映企业信心较弱 [1][3][69] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年将出现两位数下降，地产投资额较2024年10万亿元规模可能减少超过1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点 [3][65] - 新房与二手房价格差持续拉大，二手房市场无环比上涨城市，而部分城市新房价格出现小幅上涨，地段和品质差异带来的溢价若持续扩大将影响新项目边际效益和市场需求 [1][3][70] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该策略与过往周期中通过拿地扩张选择机会的方式一致，预计在房企降杠杆压力减少背景下，扩张型公司仍为首选 [3][70] - 政策预期集中在收储、城市更新等方面，需求侧加快限制放松步伐，以对冲基本面压力 [8] 2025年1-9月行业数据总结 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1.0个百分点；住宅投资52,046亿元，同比下降12.9%，占开发投资比重76.9% [6][7][10][11] - 新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点；施工面积64.86亿平方米，同比下降9.4% [6][7][10][19] - 商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点；销售额6.30万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [6][8][10][25] - 房地产开发资金来源总量7.23万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点；其中国内贷款下降1.4%，自筹资金下降9.3%，个人按揭贷款下降10.6% [7][10][48][52] - 9月单月数据环比8月：开发投资下降9.9%，销售额上升47.3%，销售面积上升48.5%，资金来源上升13.5%，新开工面积上升21.8%，竣工面积上升29.1% [6] 分线城市销售表现 - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%；销售额9,421亿元，累计同比持平 [32][34] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%；销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [32][34] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%；销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [32][34] - 一线城市新房供需存在错配，销售坚挺；二线城市有望形成供需平衡；三四线城市销售面积或进入缓慢下行区间 [36][39] 库存与去化情况 - 截至9月末全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期（12个月移动平均）为8.99个月，较8月扩大0.08个月 [40][46] - 销竣比为2.11，35城月度可售面积3.18亿平方米，库存出清周期22.18个月，一线、二线、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [40][46] 投资建议 - 推荐开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展 [3][65] - 推荐商住类：华润置地、龙湖集团 [3][65] - 推荐物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][65] - 推荐文旅类-华侨城A [3][65] - 预计传统领域的城市更新和新科技基建是对冲地产投资下滑的有力补充 [3][65]