投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]