内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂涨6.62%报1.62港元，绿城中国涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团涨4.2%报2.48港元，新城发展涨3.13%报2.31港元，万科企业涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25% [2] - 商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] 一线城市市场表现 - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 机构观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

文章核心观点 - 地产政策预期升温，定向降息等工具可能出台以支撑购房需求，消费建材优质龙头具备底部配置价值 [2] - 行业基本面呈现分化，水泥价格小幅下降，玻璃库存由降转升，高频数据同比降幅略有收窄 [3][4] - 投资策略聚焦非洲链、存量链和AI特种布，推荐具体公司并关注其业绩驱动因素 [5][6] 地产政策与消费建材 - 行业下行压力加大，市场对定向降低购房负担的政策工具预期升温，贴息或抵税是定向降息的主要手段 [2] - 核心城市房价承压根本原因在于收入或通胀预期不乐观，以及租售比与房贷利率倒挂 [2] - 消费建材优质龙头具备底部价值，建议从存量需求角度配置三棵树、兔宝宝、伟星新材等 [2] - 从周期底部和格局优化角度，防水、涂料等供给退出最多且龙头份额提升显著，建议配置东方雨虹、科顺股份、三棵树、北新建材、坚朗五金等 [2] - 若景气向上，股价空间排序为防水>涂料>管材/五金/石膏板 [2] 行业基本面数据 - 30大中城市商品房一周滚动成交面积阳历同比-21%（上周-29%），12城二手房一周滚动成交面积阳历同比-19%（上周-25%），同比降幅略有收窄 [3] - 全国重点地区水泥企业出货率约45.5%，环比下降约0.4个百分点，价格震荡下行 [3] - 全国浮法玻璃生产线283条，在产219条，日熔量156655吨，较上周减少850吨 [4] - 重点监测省份生产企业库存总量6005万重量箱，环比增加43万重量箱，增幅0.72%，库存天数30.36天，环比增加0.48天 [4] - 重点监测省份产量1268.83万重量箱，消费量1225.83万重量箱，产销率96.61% [4] 投资策略与推荐标的 - 非洲链推荐华新水泥和科达制造，华新水泥海外经营业绩超预期，科达制造在非洲利基市场具备优势且2024Q3以来量价齐升 [5] - 存量链关注企稳龙头，消费建材龙头有望迎来需求修复和结构优化，首推三棵树及低估值的兔宝宝，东方雨虹底部出现边际改善 [5] - AI特种布因需求爆发且供给壁垒高成为卡脖子环节，关注中材科技和中国巨石在特种布领域的布局 [5][6]