中海地产南京项目降价情况 - 南京观江樾项目2022年首次开盘价34620元/平米（毛坯限价32620元/平米+2000元/平米精装包），现单价2.3万元/平米，降幅33.6%，土地成本21207元/平米，建安成本4500元/平米，融资成本1412元/平米，综合成本超2.7万元/平米，每套房亏损40-60万元 [1] - 观文澜项目2022年首开价3.7万/平米，现降至2.4万/平米，低楼层2.2万/平米，土地成本19543元/平米且需配建5510㎡租赁住房，售价低于实际开发成本 [4] - 中海和山项目2022年首开价2.8万元/平米（含2000元/平米精装包），现降至1.7万元/平米，接近15338元/平米楼面价 [4] 北京项目降价情况 - 丰台区中海公元里实际销售价从指导价7.8万/平米降至6.6万/平米，近期再降4000元/平米，地价约4.9万/平米，利润空间几近消失 [9] - 丰和叁号院网签均价从8.7万/平米降至7.5万/平米，与6.25万/平米楼面价仅差1.3万元 [10] - 西山观复从8万/平米降至6.5万/平米起步价，仅比6.35万/平米楼面价高2000元，无法覆盖建安成本 [10] - 石景山中海寰宇天下|天镜从7.5万/平米降至最低5.8万/平米，房山中海寰宇视界从4.5万/平米降至3.7万/平米，接近3.5万/平米楼面价 [12] 销售数据与库存压力 - 西山观复2024年6月取证后去化率仅16.4%，已签约42套住宅，成交均价77515.44元/平米 [12] - 中海多个项目推出特价房，如丰台西南郊冷库地块99平米户型单价8.4万元/平米起，与四环项目价格持平 [14] - 公司已竣工物业在存货中占比上升，形成滞销库存，需抛售缓解压力 [21] 行业与公司经营分析 - 中海2024年净利润156.3亿元，同比下滑明显，利润率17.7%创十年新低，净利润仅为5年前三成 [19] - 2024年权益拿地金额1101亿元，行业排名第二，2025年1-4月拿地273亿元仍居第二，但销售额增速与利润率持续背离 [17] - 2024年50家典型房企毛利润同比下滑33%，中海下滑幅度达34.1%，高于行业均值 [21] - 全国房企2025年4月新建商品房销售额6237亿元，环比下降40.8%，前4月住宅新开工面积1.32亿平米，同比降22.3%，市场持续缩量 [21][22] 市场策略与产品问题 - 中海被称"价格屠夫"，降价幅度远超周边二手房，导致区域价格体系崩溃，如观江樾附近二手房挂牌价单日下调41万元 [4][5] - 标准化产品复制策略失效，北京酒仙桥、小红门等项目依赖低价而非产品力，丽泽叁號院被评"8-9万价位中产品力最一般" [21] - 公司对城市板块分化及行业规模下降速度预判失误，激进拿地后被迫降价去库存 [16][21]